2016 ist das Jahr mit dem stärksten Mietpreisanstieg seit 2004. Auf Jahressicht beträgt das gemittelte Plus in den acht untersuchten Wohnungsmärkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) knapp 8 Prozent. Den höchsten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2016 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete mit einem Zuwachs von rund 12 Prozent Berlin, gefolgt von Köln und München (jeweils 10 Prozent). In Hamburg, Düsseldorf, Leipzig und Stuttgart bewegte sich der Anstieg auf Jahressicht zwischen 6 und 7 Prozent. Frankfurt bildet das Schlusslicht mit 4 Prozent. Insgesamt beläuft sich der Mietpreisanstieg seit 2004 von 26 Prozent in Köln bis zu 69 Prozent in Berlin.
„Die Mietmärkte der Städte haben sich 2016 weiter angespannt und zu einem neuen Rekordjahr bei den Mietpreisanstiegen geführt. Selbst die hohen Wachstumsraten aus 2012 wurden in einigen Städten übertroffen“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. Und weiter: „Städte wie München und Berlin mit hohen Zuwanderungsraten verzeichnen dabei, trotz Einführung der Mietpreisbremse, höchste Anstiege. Hindernisse für den dringend benötigten Wohnungsneubau bleiben die unzureichende Aktivierung von Bauland sowie die in der Regel langen Planungs-, Genehmigungs- und Ausführungszeiträume.“
Doch nicht nur die Mieten, auch die Kaufpreise legten in den untersuchten Städten kräftig zu. Das Kaufpreiswachstum betrug auf Jahressicht im Schnitt 10 Prozent und liegt damit weiterhin über dem Mietpreisanstieg. Am stärksten verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart mit knapp 17 Prozent. Auch Leipzig (13 Prozent), Frankfurt (11 Prozent) und Berlin (10 Prozent) verzeichnen einen hohen Anstieg. Um 8 Prozent erhöhen sich die Preise in München und Köln. Immer noch kräftig, aber deutlich schwächer als in den anderen untersuchten Städten stiegen die Kaufpreise in Hamburg (6 Prozent) und Düsseldorf (5 Prozent). Seit 2004 stiegen die Kaufpreise zwischen 56 Prozent (Köln) und 115 Prozent (Berlin). Leipzig legte in diesem Zeitraum lediglich um 7 Prozent zu.
„Nur noch in drei Märkten, Stuttgart, Frankfurt und Leipzig, legten 2016 die Kaufpreise stärker zu als die Mieten. Trotzdem: Der vorhandene Nachfrageüberhang und die geringe Bautätigkeit in den untersuchten Großstädten lassen eine rückläufige Preisentwicklung, auch mittelfristig, unwahrscheinlich erscheinen“, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
München festigt seinen Status als teuerste Mietstadt mit einer erneut hohen Wachstumsrate von 9,7 Prozent auf Jahressicht. Für eine Mietwohnung müssen im Mittel 17,55 Euro/m²/Monat kalkuliert werden. In Frankfurt setzt sich der Aufwärtstrend der letzten drei Jahre fort. Die Mieten verteuern sich um 4,2 Prozent auf 13,50 Euro/m²/Monat, damit zeigt Frankfurt im Jahresvergleich zum zweiten Mal in Folge den geringsten Anstieg der untersuchten acht Städte. Mit einem Zuwachs von 5,9 Prozent stiegen die Mieten in Stuttgart auf 13,05 Euro/m²/Monat und näherten sich preislich weiter der Mainmetropole an. Auf dem Hamburger Mietmarkt stagnierten die Mieten nach einem starken Anstieg auf Jahressicht H1 2016/H1 2015 bei alleiniger Betrachtung des zweiten Halbjahres bei 11,50 Euro/m²/Monat. Mit 10,0 Prozent verbucht Köln das zweithöchste Mietpreiswachstum der untersuchten Städte (auf 11,00 Euro/m²/Monat). Damit vergrößert die Domstadt auch den Abstand zu Düsseldorf (6,5 Prozent auf 10,65 Euro/m²/Monat). Einmal mehr erfahren die Angebotsmieten in Berlin mit 12,3 Prozent auf Jahressicht den größten Preisschub. Das Mietpreisniveau klettert erstmals über die 10-Euro-Marke auf 10,15 Euro/m²/Monat. Leipzig verzeichnet weiter ein vergleichsweise niedriges Mietniveau von 6,35 Euro/m²/Monat. Der Aufwärtstrend (6 Prozent auf Jahressicht) scheint sich zu stabilisieren.
In Berlin und Stuttgart erhöhten sich die Mieten auf Jahressicht noch einmal stärker als beim Vergleich H1 2016/H1 2015. In Berlin fiel der prozentuale Anstieg sogar so stark aus wie seit 2012 nicht mehr, womit sich das Mietpreisniveau Berlins mit großen Schritten weiter Köln und Düsseldorf annähert. Dieser Trend wird aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren anhalten. „Die Einwohnerzahl hat sich in Berlin seit 2010 um fast 8 Prozent erhöht. Sollte die aktuelle Prognose von 4 Millionen Einwohnern im Jahr 2030 eintreffen, wäre dies aus heutiger Sicht eine weitere Steigerung um fast 15 Prozent. Demgegenüber steht ein Wohnungsbestand, der sich zwischen 2010 und 2015 um nicht einmal 2 Prozent erhöht hat“, so Heidrich. Und weiter: „Trotz verstärkter Neubauaktivitäten seit dem Jahr 2013 zeigte sich zuletzt wieder eine Abschwächung beim Anstieg der Bautätigkeit in Berlin. Viele Baugenehmigungen wurden strategisch für Weiterverkäufe von Grundstücken eingeholt, um Planungssicherheit in einem zunehmend stärkeren regulatorischen Umfeld zu erlangen. Vorbild könnte dabei Hamburg sein: Durch ein höheres Neubauvolumen konnte in der Hansestadt der Mietpreisanstieg verlangsamt werden.“
Die höchsten angebotenen Kaufpreisanstiege bei Eigentumswohnungen verzeichneten im zweiten Halbjahr 2016 Stuttgart, Leipzig und Frankfurt. München bleibt mit 6.580 Euro/m² die mit Abstand teuerste Stadt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Auf Jahressicht steigen die Preise mit 8,2 Prozent noch deutlich, allerdings fällt der Preisanstieg bei alleiniger Betrachtung der zweiten Jahreshälfte 2016 zum ersten Mal seit 2011 merklich schwächer aus als in den Vorjahren (1,3 Prozent). Nach einer Seitwärtsbewegung im Vorjahr verzeichnet Frankfurt 2016 wieder ein deutliches Plus am Markt für Eigentumswohnungen (10,5 Prozent) auf 4.370 Euro/m². Aufgrund der höchsten Zuwachsrate aller untersuchten Städte von 16,9 Prozent hat sich Stuttgart preislich nun vor Hamburg geschoben. Eigentumswohnungen kosten nun am Neckar 4.050 Euro/m², in Hamburg hingegen 4.020 Euro/m², trotz Fortsetzung des Wachstumstrends mit 5,9 Prozent auf Jahressicht. Berlin überholt zum ersten Mal Düsseldorf und verteuert sich um 9,6 Prozent auf 3.510 Euro/m². Auch in Düsseldorf steigen die Kaufpreise, wie schon in den letzten drei Jahren, weiter. Auf Jahressicht schlägt ein Plus von 5,1 Prozent auf 3.410 Euro/m² zu Buche. Bei alleiniger Betrachtung des zweiten Halbjahres stagnieren die Preise in Köln zwar nahezu bei 3.140 Euro/m², auf Jahressicht schlägt noch einmal ein Plus von knapp 8 Prozent zu Buche. Einem kräftigeren Anstieg in den ersten sechs Monaten 2016 (8 Prozent) stiegen die Preise im zweiten Halbjahr in Leipzig weniger stark (+ 5 Prozent). Auf Jahressicht steht damit ein Zuwachs von 13,3 Prozent auf 1.700 Euro/m².