Osnabrück, Wolfsburg und Worms weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Das gleiche gilt für Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth bei Neubauimmobilien. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH für insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.
Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei konnten in fast allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über drei Prozent erzielt werden - und das sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment.
Bezogen auf die Differenz zwischen der kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.
Die unter Einsatz einer ausgewogenen langfristigen Finanzierung erzielbaren Eigenkapitalrenditen von Bestandsobjekten in guten Lagen der Städte Osnabrück, Wolfsburg und Worms übersteigen in dieser Reihenfolge am deutlichsten die ermittelte Mindestrendite. An diesen Standorten offenbart das Ranking besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse für Investoren.
Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, den aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie der Nachfrage nach Wohnraum speist. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden muss, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen.
Der risikolose Zins von 1,88 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zuzüglich Kaufnebenkosten ergibt sich daraus je nach Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes eine risikolose Zinsspanne zwischen 2,33 und 2,63 Prozent.
München und Frankfurt am Main sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Die ermittelten Risikozuschläge für die beiden Metropolen liegen bei 0,1 beziehungsweise 0,2 Prozentpunkten. Es folgen Stuttgart mit 0,3 Prozentpunkten Risikoaufschlag sowie Hamburg und als erster sogenannter B-Standort Ingolstadt mit je 0,4 Prozentpunkten.
Auffällig sind die Ergebnisse der Top-7-Städte. So weist zum Beispiel Berlin in guten Lagen jeweils deutlich negative Risiko-Rendite-Relationen auf. Weder im Bestands- noch im Neubausegment lassen sich in der Hauptstadt gegenwärtig Renditen erzielen, die das Standortrisiko hinreichend einpreisen. In den mittleren Lagen Berlins sind aber durchaus lohnenswerte Transaktionen möglich. In den guten Lagen des Neubausegments finden sich gar alle Top-7-Städte bis auf Hamburg und Stuttgart im negativen Bereich. Das heißt, dort liegen die erzielbaren Renditen unterhalb der empfohlenen Mindestrendite. In mittleren Lagen hingegen sind in allen Top-7-Städten lohnenswerte Investments möglich, deren Eigenkapitalrenditen die empfohlene Mindestrendite übersteigen.
Erstmals wurde im diesjährigen Risiko-Rendite-Ranking eine Lageunterscheidung vorgenommen. "Die Anlagestrategie ‚ABBA' sehen wir durch unsere aktuellen Ergebnisse bestätigt: Investoren sollten in A-Städten in deren B-Lagen, also den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzial investieren, während in B-Städten die A-Lagen vorteilhafter sind, da dort die Renditen gemessen am Standortrisiko noch vorteilhafter sind", erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.
Besonders deutlich wird dies bei einem erneuten Blick auf die Top-7-Städte. Sowohl im Neubau als auch im Bestand finden sich die guten Lagen der deutschen Metropolen sehr deutlich im untersten Drittel der Rankings und sind teils negativ: Dort liegt die erzielbare Eigenkapitalrendite unterhalb der von Dr Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite. In den mittleren Lagen jedoch offenbaren die Rankings auch in den Top-7-Städten noch deutliche Opportunitäten.