Immobilien sind aufgrund ihrer Anlageeigenschaften eigentlich eine ideale Assetklasse für institutionelle Investoren. Doch die Realität sieht anders aus, und in den meisten Portfolios spielen sie aktuell nur eine geringe Rolle. Weltweit agierende institutionelle Investoren legen aktuell im Durchschnitt 6 bis 8 Prozent ihres Kapitals in Immobilien an - eine im Vergleich zu Aktien oder Anleihen relativ geringe Quote, insbesondere angesichts der Tatsache, dass Immobilien einen Anteil von etwa 12 bis 15 Prozent am globalen Marktportfolio ausmachen. In wissenschaftlichen Studien zu diesem Thema wird die Diskrepanz noch deutlicher. Die meisten Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass die Erhöhung des Immobilienanteils das Risiko-Gewinn-Profil von Portfolios verbessert und die durchschnittlich empfohlene Kapitalbindung für diese Assetklasse bei etwa 15 Prozent liegt.
Wir sind davon überzeugt, dass sich hier aufgrund strategischer und taktischer Überlegungen ein Wandel vollziehen wird. Die strategischen Argumente hängen mit den grundlegenden Eigenschaften von Immobilien zusammen. Diese Assetklasse zeichnet sich durch hohe, stabile Erträge und eine langfristig nachhaltige Werthaltigkeit aus. Beide Merkmale werden künftig von positiven Rahmenbedingungen gestützt, denn Wirtschaftswachstum und der Trend zur Urbanisierung führen zu einer immer stärkeren Nutzernachfrage. Darüber hinaus sind Immobilien ein machtvolles Diversifizierungsinstrument, da sie eine geringe beziehungsweise negative Korrelation zu Aktien und Anleihen aufweisen. Als Immobilien-Investitionen bewegen sie sich in der Regel eher asynchron zu traditionellen Anlagen, da sie relativ illiquide sind und nur sehr begrenzt an den Börsen gehandelt werden. Und schließlich decken sie durch ihre ungefähre Lebensdauer einen signifikanten Anteil an der durchschnittlichen Laufzeit von Vorsorgeverbindlichkeiten ab.
Das taktische Argument für Immobilien besteht darin, dass sie anleiheähnliche Eigenschaften aufweisen. Das macht sie in Zeiten, in denen Staatsanleihen sehr teuer und Anleiherenditen extrem niedrig (in einigen Fällen sogar negativ) sind, besonders attraktiv. In den Portfolios institutioneller Anleger stellen jedoch nach wie vor Rentenpapiere die wichtigste Assetklasse dar. Aus diesem Grund könnten sich die Anleihemärkte zur Hauptrisikoquelle entwickeln, da sich steigende Kapitalmarktzinsen auf die geburtenstarken Jahrgänge auswirken. Diese nähern sich allmählich dem Ruhestand, und Verluste bei Rentenportfolios schlagen auf die Altersvorsorgepläne dieser Gruppe durch.
Aus dem Blickwinkel einer optimalen Vermögensallokation dürften sich also viele Investoren, in deren gemischten Portfolios Immobilien immer noch unterrepräsentiert sind, in Zukunft stärker in dieser Anlageklasse engagieren. Dieser Trend zeichnet sich in diversen weltweit durchgeführten Umfragen bereits deutlich ab. Die Nachfrage nach Immobilien wird sich hauptsächlich aus den folgenden Kanälen speisen: a) dem Anstieg des Flächengeschäfts und der wachsenden Anzahl vermögender Privatpersonen (HNWI), b) der Ausweitung bestehender und der Bildung neuer staatlich kontrollierter Fondsgesellschaften (SWF) sowie c) einer zunehmenden Zahl beitragsorientierter Pensionspläne (DC-Pläne). Zudem wird auch das stetige Anwachsen institutioneller Vermögenswerte zur Immobiliennachfrage beitragen. Wir erwarten vor allem in den nächsten Jahren aufgrund steigender Ersparnisse und verstärkter Regierungsaktivitäten zur Einführung von Zwangssparplänen ein weltweit starkes Wachstum des Vorsorgevermögens, und zwar sowohl in den Industriestaaten wie auch in den Schwellenländern. Das kumulierte verwaltete Immobilienvermögen (Assets under Management, AUM) dürfte sich nach unserer Einschätzung in den kommenden fünf Jahren um etwa 0,7 bis 1,4 Billionen Euro erhöhen. In diesem Zusammenhang muss deutlich hervorgehoben werden, dass Asien zwar die stärksten Zuwächse verzeichnen, der größte Teil dieses Vermögens jedoch auch weiterhin in den etablierten Märkten Europas und Nordamerikas verbleiben wird. Insgesamt sind wir davon überzeugt, dass der größte Teil des Kapitals für Immobilieninvestitionen auch weiterhin in den reifen Märkten zur Verfügung stehen wird, insbesondere dem US-Markt. Andere bedeutende Player werden Großbritannien, Deutschland, die Niederlande und Japan sein.
Die brennende Frage ist, ob es überhaupt genügend Immobilien gibt, um eine substanzielle Veränderung der Asset-Allokation zu bewirken. Derzeit befindet sich der Neubau von Immobilien auf einem historischen Tiefstand, zumindest in den entwickelten Ländern. Dies wirkt sich in zweifacher Weise auf den Markt aus: Zum einen stützt es die Mietwerte. Dies kommt recht gelegen angesichts der Tatsache, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zwar verbessern, aufgrund ökonomischer und geopolitischer Faktoren jedoch auch das Risiko einer Abwärtstendenz besteht. Zum anderen begrenzt die allgemein eingeschränkte Verfügbarkeit von Immobilien das Angebot an guten Investmentprodukten. Dies setzt die Renditen unter Druck, zumindest für hochwertige, core-ähnliche Produkte.
Anleger sollten sich daher in Zukunft weniger auf Renditerückgänge verlassen und stattdessen dem Asset Management größere Aufmerksamkeit widmen. Darin wird der Schlüssel zu stabilen, risikoangepassten Erträgen liegen. Letztendlich werden die Asset Manager das Vertrauen der Investoren gewinnen, die in der Lage sind, eine klare Strategie vorzuschlagen, über eine umfassende Markt- und Branchenkenntnis verfügen und die damit verbundenen Interessen aller Beteiligten genauestens kennen.
Barbara A. Knoflach, Global Head of Investment Management, BNP Paribas Real Estate, und Deputy CEO, BNP Paribas Real Estate International, Frankfurt am Main