BIIS: Transparente Markt-Intransparenz

Wie transparent ist der deutsche Immobilienmarkt? Diese Frage ist zwar keineswegs neu, aber immer wieder interessant, gerade vor dem Hintergrund zunehmend globaler werdender Märkte und der Zunahme internationaler Kapitalströme. Folglich beschäftigt sich auch der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.V. (BIIS) immer wieder mit diesem Thema, unter anderem war der BIIS Research Summit 2017 in Frankfurt am Main dem Nutzen einer höheren Transparenz für alle Marktteilnehmer gewidmet. Die Antwort fällt - gelinde gesagt - immer noch bescheiden aus. Fast alle Teilnehmer waren sich zwar einig, dass es grundsätzlich begrüßenswert sei, einen transparenteren Markt zu haben. Nur so können Finanzierer und Investoren sicher sein, ihr Kapital sicher und gewinnbringend angelegt zu haben.

Das große "Aber" formulierte jedoch treffend Dr. Jaroslaw Morawski vom britischen Unternehmen Grosvenor: "Mit fallender Transparenz steigt der Wert des Wissens." Genau das ist und bleibt vermutlich auch das Problem. Die Marktteilnehmer sind nicht wirklich bereit, Objektund Transaktionsdaten offen zu legen. Zwar wabern Unmengen von Datensätzen zumeist in verschlüsselten Clouds oder mitunter sogar frei zugänglich im Netz herum. Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger stöberte für den BIIS in diversen öffentlich zugänglichen Datenbanken, beispielsweise der Immobilien Zeitung. Zunächst versprach die generelle Anzahl Erfolg: 40 000 Marktdatensätze waren dort vorhanden. Doch schon bei gewissen Verfeinerungen der Suchanfrage mit Schlüsselwörtern wie "Euro" oder "Euro in Quadratmetern", um konkrete Daten über den Transaktions- und den Mietmarkt zu erhalten, dünnten sich die Ergebnisse bis auf einen ganz geringen Anteil aus. Das zeigt die ganze Problematik: Sowohl Unternehmen als auch Gutachterausschüsse sammeln fleißig Transaktionsdaten, verfügen selbst aber in vielen Fällen nicht über den kompletten Marktüberblick.

Inga Schwarz vom kanadischen Unternehmen Avison Young hat bei einer Befragung von Researchern ermittelt, dass die meisten selbst die Durchsichtigkeit des deutschen Immobilieninvestmentmarktes bei rund 50 Prozent sehen. Das mag aber auch daran liegen, dass diese Befragten mehr Einblicke in das Marktgeschehen haben als Außenstehende, sei es über gute Kontakte zu den Menschen, die die Deals gemacht haben oder durch die Nutzung kostenpflichtiger Datenmaterialien. Die Hälfte aller Befragten geht davon aus, dass der deutsche Markt nie die Transparenz des US-amerikanischen oder des Marktes von Hongkong erreichen wird. Offensichtlich ist das aber selbst von den Profis nicht gewollt: 80 Prozent der Befragten sehen keine Bereitschaft, Transaktionsdaten detailliert zu veröffentlichen. Diese erhalte man meist nur unter der Hand für interne Zwecke, wenn man den Betreffenden gut kenne.

Die Quantität der vorhandenen Daten steigt also stetig an, die Qualität verharrt dagegen auf niederem Niveau. Daran kann bislang auch die fortschreitende Technisierung des Geschäfts nichts ändern. Zwar üben Digitalisierung und vor allem Immobilieninformationsplattformen einen zunehmenden Druck aus. Auch einige Proptechs fokussieren sich auf die sinnvolle potenzielle Bündelung der vorhandenen Datenströme. Hier besteht, wie beispielsweise bei dem Unternehmen realXdata von Dr. Titus Albrecht über internetbasiert Plattformen die Möglichkeit, vergleichbare Daten für alle Marktbeteiligten zu schaffen. Aber der technologische Fortschritt allein schafft keinen Paradigmenwechsel. Nach wie vor hüten die Eigentümer der Daten dieses Wissen als ihren eigenen Schatz oder wollen Geld für die Nutzung sehen.

Das heißt: Immobilienunternehmen, Gutachter, Researcher und Investoren werden auch weiterhin viel Zeit und Geld für das jeweilige Datensammeln investieren müssen. Dabei könnte mehr Übersichtlichkeit am Ende doch der ganzen Branche nutzen - in einer immer stärker vernetzten und globalen Welt nimmt der Nutzen des Hoheitswissens bekanntermaßen ab. Und man könnte mit Eigeninitiativen einer möglichen Regulierung, die ebendiese Markttransparenz mit Blick auf einen Level Playing Field einfordert, zuvorkommen. Eine ähnlich hohe Transparenz wie auf dem amerikanischen Markt wird aber ein Wunschtraum bleiben: Dem stehe die Macht der Maklerhäuser sowie schärfere Datenschutz- und Geheimhaltungspflichten beziehungsweise schwächere Offenlegungspflichten entgegen. Red.

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