City Report Frankfurt: Share Deals im Kommen

Quelle: City Report

Bereits zum dreißigsten Mal hat Aengevelt den Frankfurter Immobilienmarkt im Rahmen ihres "City Report 2016" unter die Lupe genommen. Und wie es sich für ein solches Jubiläum gehört, konnte eine neue Bestmarke vermeldet werden: Das Gesamttransaktionsvolumen auf dem Frankfurter Grundstücksmarkt erreichte nach Berechnungen des Maklerhauses mit einer Höhe von 9,73 Milliarden Euro im vergangenen Jahr ein Allzeithoch. Der Wert ergibt sich einerseits aus den konventionellen, direkten Immobilienverkäufen (Asset Deals) im Volumen von 6,57 Milliarden Euro. Hinzu kommt nach Schätzungen von Aengevelt ein via Share Deals getätigter Umsatz von rund 3,17 Milliarden Euro. Dass inzwischen fast ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Share Deals entfallen, hat einen naheliegenden Grund: Die Grunderwerbsteuer in Hessen liegt nach mehrfachen Anhebungen bei mittlerweile satten sechs Prozent (siehe hierzu auch Daten & Fakten). Zur Vermeidung dieser Steuerlast hat sich der Share Deal, der anstelle des Immobilienkaufs den Erwerb von Anteilen an einer immobilienhaltenden Gesellschaft vorsieht, als probates Mittel erwiesen.

Der im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten traditionell hohe Frankfurter Büroleerstand schrumpfte im vergangenen Jahr zwar weiter, rund 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche (10,3 Prozent) waren Anfang 2017 allerdings nach wie vor ungenutzt. Zieht man den von Aengevelt verfolgten Ansatz einer Differenzierung der Leerstandsstruktur heran, bei der die Leerstandsquote um Faktoren wie die Fluktuationsreserve bereinigt wird, gelangt man am Ende auf einen marktwirksamen Angebotsüberhang von 540 000 Quadratmetern (4,5 Prozent), ein im Vergleich mit anderen Bürostandorten immer noch deutlich höherer Wert.

Ungebrochen ist unterdessen die Anziehungskraft der Mainmetropole: Rund 740 000 Menschen lebten Ende 2016 in Frankfurt, das sind gut 80 000 mehr als zehn Jahre zuvor. Seriöse Prognosen gehen bis zum Jahr 2030 von 830 000 Einwohnern aus. Diese anhaltend dynamische Bevölkerungsentwicklung dürfte der im Rahmen der Präsentation anwesende Ehrengast Jan Schneider, Frankfurter Stadtrat und Dezernent für Bau und Immobilien, mit einem lachenden und weinenden Auge sehen. Einerseits ist es ein klares Indiz für die Attraktivität und Prosperität des Standorts, andererseits stellt es den Wohnungsmarkt vor große Herausforderungen. Aengevelt diagnostiziert aktuell ein Angebotsdefizit von rund 50 000 Einheiten. Da helfen auch die im Jahr 2016 weiter gestiegenen Baugenehmigungen (rund 5 500 Einheiten) und anziehenden Fertigstellungen (rund 5 000 Einheiten) nur bedingt. Der populären Forderung einer Umwidmung von Büroflächen in neuen Wohnraum steht Schneider grundsätzlich skeptisch gegenüber. Um die Zukunftsfähigkeit der Stadt zu gewährleisten, müsse die Politik beiden Segmenten Rechnung tragen. Er rechnet etwa infolge des Brexits mit einer weiteren Belebung des Bürosegments, weshalb ein gewisses Polster für potenzielle Neuansiedler nicht schaden könne. Aktuelle Zahlen von Savills belegen das gestiegene Interesse am Standort Frankfurt: Im ersten Quartal 2017 war auf dem Büroflächenmarkt mit 121 600 Quadratmetern ein um 5,5 Prozent höherer Umsatz zu verzeichnen. Ein verheißungsvoller Jahresauftakt also. Während sich das Interesse aus London bislang in Grenzen hielt, gibt es laut Aussage von Benjamin Remy, Director Office Agency bei Savills, mittlerweile konkrete Anfragen seitens großer Investmentbanken zu vermelden. Zu sicher kann sich Frankfurt seiner Sache allerdings nicht sein: Mit Dublin und Paris ringen bekanntermaßen zwei weitere attraktive Standorte um die Gunst der nach Alternativen zu London suchenden Unternehmen. ph

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