Die Rahmenbedingungen für kapitalsuchende Immobilienunternehmen erscheinen derzeit denkbar gut: Fremdkapital ist leicht und zu besonders günstigen Konditionen zu beschaffen und auch bei der Bereitstellung von Eigenkapital stehen Investoren nicht selten Schlange. Eine zunehmend relevante Komponente im Finanzierungsmix sind auch alternative Finanzierungsinstrumente mit entweder eigenkapital- oder fremdkapitalähnlichen Charakteristika. Dies ist die Kernbotschaft der aktuellen Umfrage der BF.direkt AG unter rund 200 (Rücklaufquote: 20 Prozent) deutschen Projektentwicklern und Bestandshaltern zu dem Thema. Sowohl bei den Projektentwicklern (59 Prozent) als auch bei den Bestandshaltern (53 Prozent) plant demnach eine Mehrheit den Ausbau ihrer alternativen Finanzierungsinstrumente im Jahr 2017. Momentan dienen diese den meisten Befragten (57 Prozent) mit einem Anteil von bis zu fünf Prozent an der gesamten Finanzierungsstruktur hauptsächlich als Beimischung. Bei immerhin 17 Prozent sind sie mit einem Anteil zwischen 21 und 60 Prozent dagegen schon deutlich prominenter vertreten.
Bei all dem Hype um das Thema können solche Zahlen natürlich nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Finanzierungslandschaft nach wie vor fest in den Händen der Banken ist. So stellt der Realkredit bei 97 Prozent der Befragten eine unverzichtbare Säule dar. Und doch macht bekanntlich die Mischung den Unterschied: Die einseitige Abhängigkeit von der Darlehensfinanzierung wird zunehmend kritisch beäugt - schließlich hat sich das "Setzen auf ein Pferd" selten als kluge Strategie erwiesen. Auch der anhaltende Regulierungsdruck dürfte den Wunsch nach einer möglichst flexiblen und diversifizierten Struktur der Finanzierungsquellen verstärken. Eine weitere Daseinsberechtigung für alternative Finanzierungsinstrumente: Ab einer gewissen Größenordnung ist der von Banken bereitgestellte Liquiditätstopf schlicht erschöpft und Unternehmen mit höherem Kapitalbedarf werden de facto gezwungen, nach alternativen Finanzierungsquellen Ausschau zu halten. So gestaltet sich ab einem Finanzierungsbedarf von 200 bis 250 Millionen Euro der Gang an den Kapitalmarkt nach Einschätzung von Fran cesco Fedele, CEO der BF. direkt AG, oftmals deutlich einfacher als die von verschiedenen Banken durchgeführten und aufwendigen Konsortialfinanzierungen.
Wie ausgeprägt der Finanzierungsmix in der Branche mittlerweile sein kann, veranschaulicht das im Rahmen der Präsentation der Umfrageergebnisse vorgestellte Beispiel der Adler Real Estate AG: Hier wird das bundesweite Immobilienportfolio mithilfe von Hypothekendarlehen (30 Prozent), Schuldscheindarlehen (34,3 Prozent), Unternehmensanleihen (27,1 Prozent) und Wandelschuldverschreibungen (8,6 Prozent) breit gefächert finanziert. Ähnliches gilt für die Buwog AG, die sich in Person von CFO Andreas Segal sehr zufrieden mit der jüngsten Emission ihrer Nullkupon-Wandelanleihe im Volumen von 300 Millionen Euro zeigte.
Klarer Favorit unter den alternativen Finanzierungsinstrumenten ist im Übrigen das Nachrangdarlehen: 39 Prozent der befragten Bestandshalter machen bereits heute davon Gebrauch, bei Projektentwicklern liegt dieser Wert gar bei 59 Prozent. Gerade für Letztere kann der Einsatz mezzaniner Finanzierungsstrukturen laut der BF.direkt AG vielversprechend sein, etwa um die im Rahmen von Projektentwicklungen nicht selten auftretenden Finanzierungslücken schnell zu überbrücken. Die hohe Flexibilität des Mezzanine-Kapitals - insbesondere in Bezug auf die Laufzeit - relativiere dann auch seine vergleichsweise hohen Kosten. Ein weiterer Vorteil: Der Projektentwickler behalte das Kommando, anders als etwa bei Joint-Venture-Partnerschaften, die typischerweise ein größeres Mitspracherecht des Kapitalgebers vorsehen.
Nicht nur das Spektrum der möglichen Instrumente wird größer, auch die Zahl der potenziellen Kapitalgeber steigt. Spätestens seit die EZB ihre Geldschleusen geöffnet hat, buhlen bekanntlich unzählige - oftmals "fachfremde" - Akteure um die Gunst der Projektentwickler: Family Offices und Versicherungen sind auf dem Mezzanine-Markt ebenso anzutreffen wie Pensionskassen, Crowdfinanzierer und vermögende Privatinvestoren. Eine Entwicklung, die natürlich dem anhaltenden Anlagenotstand geschuldet ist. Skeptisch stehen die Experten der BF.direkt AG der Bereitstellung mezzaniner Gelder via Crowdfunding gegenüber: Hohe Plattform- und Fixkosten sorgten oftmals dafür, dass am Ende nur ein Teil der Verzinsung bei den Investoren lande, der noch dazu angesichts des hohen Risikos zu niedrig ausfalle. Zudem könnten die benötigten hohen Volumina über Crowdfunding nicht bedient werden. Übrigens: 38 Prozent der Befragten melden einen Kapitalbedarf von über 100 Millionen Euro (Eigenkapital und Fremdkapital) für das Jahr 2017. Es winkt also reichlich Neugeschäft für Kapitalgeber. ph