... nur die Stimmung ist schlecht. Das war vor kurzer Zeit noch umgekehrt. Diese Aussage von Daniel Milkus, Head of Branch Office, Frankfurt am Main, fasst die Ergebnisse des City Reports Region Frankfurt am Main von Aengevelt Immobilien gut zusammen. Nicht, dass die Stimmung auf der Präsentation schlecht gewesen wäre, im Gegenteil: Dr. Wulff O. Aengevelt freute sich, durfte er doch auf den Tag der Präsentation genau den 105. Geburtstag des Unternehmens feiern. Das nur nebenbei.
Der Markt ist gesund soll zunächst heißen, der Frankfurter Büromarkt, der seit Generationen zu den gefragtesten Immobilienmärkten in Deutschland und der Welt gehört, befindet sich in einer stabilen Verfassung - auch wenn der Büroflächenumsatz 2014 gegenüber dem Vorjahr um 80 000 Quadratmeter auf 365 000 Quadratmeter zurückgegangen ist. Ausschlaggebend war die geringere Anzahl großvolumiger Abschlüsse. Im Gegenzug kann das Jahr 2014 mit zahlreichen Vertragsverlängerungen punkten. Trotz der Neubautätigkeit ging die nominelle Angebotsreserve im vergangenen Jahr um 120 000 Quadratmeter auf 1,46 Millionen Quadratmeter zurück, die Leerstandsquote verringerte sich per Anfang 2015 um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresbeginn auf 11,9 Prozent des Gesamtbestandes von 12,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Die Spitzenmieten stiegen moderat von 37 Euro pro Quadratmeter auf 38 Euro in den Toplagen. Allerdings rangiert die Mainmetropole im Vergleich mit den übrigen Big 5, Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München, gemessen am aktiven Angebotsüberhang, der sich aus der Leerstandsquote abzüglich der Fluktuationsreserve, dem Angebot an Untermietfläche und den Marktleichen (Büroflächen in Objekten, die seit mindestens 5 Jahren zu mehr als 50 Prozent leer stehen) ergibt, auf dem letzten Platz. Die Prognose für das Jahr 2015 tendiert zu einem wieder steigenden Büroflächenumsatz in Richtung von 400 000 Quadratmetern.
Der Frankfurter Einzelhandelsmarkt hat dagegen Steigerungspotenzial. Trotz der zweithöchsten Spitzenmiete im Big-7-Vergleich bezogen auf Einzelhandelsstandorte von 320 Euro pro Quadratmeter, die die hohe Nachfrage der Filialisten reflektiert, ist Frankfurt hinsichtlich des Kaufkraftniveaus lediglich im unteren Mittelfeld positioniert: Mit einer Kaufkraftkennziffer (Index: Deutschland = 100) von 110 im Jahr 2014 liegt Frankfurt zwar auf Platz 3, mit den zwei weiteren determinierenden Faktoren, einer Umsatzkennziffer von 122 und Zentralität von 111, allerdings jeweils nur auf Platz 6.
Am Frankfurter Grundstücksmarkt befindet sich das konventionelle Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen auf einem hohen Niveau. Gegenüber 2013 (rund 4,17 Milliarden Euro) stieg der Umsatz um 38 Prozent und erreicht im Jahr 2014 rund 5,77 Milliarden Euro - das ist bezüglich der Asset Deals das dritt höchste Resultat innerhalb der letzten 20 Jahre. Rechnet man das Volumen aus Share Deals, das wie schon 2013 mit zwei Milliarden Euro zu Buche schlug, hinzu, beläuft sich der Gesamtimmobilienumsatz im Jahr 2014 auf rund 7,8 Milliarden Euro und liegt 1,6 Milliarden Euro beziehungsweise 26 Prozent oberhalb des Vor jahreswertes, womit letztlich das beste Transaktionsergebnis seit dem Rekordjahr 2007 (und 9,2 Milliarden Euro) markiert wird. "Schuld" an der hohen Quote an Share Deals von 35,5, Prozent des konventionellen Marktvolumens ist die innerhalb der letzten drei bis vier Jahre enorm gestiegene Grunderwerbssteuer, die beim Verkauf von Unternehmens- oder Gesellschaftsanteilen wegfällt.
Die konventionellen Wohn- und Gewerbeinvestmentdeals haben im Jahr 2014 ein Umsatzvolumen von rund 3,73 Milliarden Euro erreicht, was gegenüber dem Vorjahr (2,21 Milliarden Euro) einem Wachstum von 69 Prozent entspricht. Im Bereich Gewerbeinvestments konnte ein Umsatzwachstum von 95 Prozent erzielt werden (2014: 2,96 Milliarden Euro gegenüber 1,51 Milliarden Euro 2013). Der größte Anteil wurde im Rahmen von Bürohaustransaktionen getätigt. Die höchsten relativen Umsatzzuwächse hingegen wurden im Bereich Handelsund Hotelimmobilien analysiert; das Marktvolumen stieg im Jahr 2014 auf 930 Millionen Euro und versechsfachte damit das Ergebnis von 2013 mit rund 155 Millionen Euro, während im Gewerbe- und Industrieimmobilienbereich ein Rückgang des Transaktionsvolumens von 334 Millionen Euro im Jahr 2013 auf lediglich rund 170 Millionen Euro im Jahr 2014 zu verzeichnen ist. Im Bereich Wohninvestments konnten immerhin 11 Prozent mehr Umsatz generiert werden (rund 776 Millionen Euro gegenüber 699 Millionen im Jahr 2013), womit das zweithöchste Umsatzniveau nach dem Rekordjahr 2007 (931 Millionen Euro) markiert werden konnte. Auch auf dem Frankfurter Investmentmarkt sind noch einmal rund 2,05 Milliarden Euro hinzuzurechnen, die aus Share Deals gewonnen werden konnten. Das gesamte Marktvolumen schlägt also mit 5,8 Milliarden Euro im Jahr 2014 zu Buche und legt zum Vorjahr rund 1,6 Milliarden Euro zu.
Das Renditeniveau hat sich im Jahresverlauf moderat sinkend entwickelt. Erzielten Büroobjekte beziehungsweise gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen Anfang 2014 Anfangsrenditen zwischen 4,6 und 6 Prozent, gaben diese im Jahresverlauf im Spitzenrenditebereich aufgrund der Konzentration der Nachfrage auf Toplagen und Fokussierung auf Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen um 10 Basispunkte auf 4,5 Prozent nach. Für Wohn- und Geschäftshäuser lagen die Anfangsrenditen zu Beginn des Jahres 2014 zwischen 5,2 und 6 Prozent, Anfang 2015 aufgrund des anziehenden Preisniveaus zwischen 4,9 und 6 Prozent. Für 2015 gehen die Experten insgesamt aufgrund des Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen innerhalb des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes von einer hohen Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments aus. mb