Höhen und Tiefen eines Immobilienfonds

Axel Kleinefenn, Head of Fund Management, Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, Hamburg

Quelle: Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH

Es gibt eine alte Börsenweisheit, die auch auf den Immobilienmarkt anwendbar ist: "Kaufen, wenn die Kanonen donnern." Der Satz des Bankiers Carl Mayer von Rothschild gibt die Idee des antizyklischen Investierens wieder, er ermutigt gerade dann zu kaufen, wenn der Markt am Boden liegt. Das allerdings ist leichter gesagt als getan. Tatsächlich erfordert es einige Courage und die absolute Zuversicht in die eigenen Analysen, um sich gegen den allgemeinen Trend zu stellen. Umso lohnenswerter kann es sein.

Die mittlerweile zehnjährige Geschichte eines großen Immobilienfonds für institutionelle Anleger verdeutlicht das. Der Fonds wurde im Februar 2007 aufgelegt und hatte denkbar ungünstige Startbedingungen. Nur wenige Monate nach dem Start des Fonds begann die Subprime-Krise, die 2008 in der globalen Finanz- und schließlich in einer Weltwirtschaftskrise mündete. Die Preise auf den Immobilienmärkten waren eingebrochen, wodurch das Portfolio, das der Fonds Anfang 2007 aufgebaut hatte, im Jahr 2009 mit einem Mal deutlich zu teuer dastand. Der Immobilienfonds stand an einer entscheidenden Schwelle. Der Markt war am Boden und befand sich in einer Phase gewaltiger Unsicherheit. Auf allen Märkten ist Unsicherheit ein starker Faktor: Sind Investoren unsicher, investieren sie nicht. Dem Immobilienfonds aber bot diese Situation eine Gelegenheit. Das Ausnutzen solcher Marktphasen ist wesentlich, um eine Überperformance generieren zu können. Wenn es gelingt, die richtigen Immobilien auszuwählen und in einer günstigen Phase mehr zu investieren als in einer teuren, hat man gute Voraussetzungen, den Markt zu schlagen. Der Immobilienfonds hatte noch freies Kapital, war also in der glücklichen Lage, weiter investieren zu können.

Aber sind die Fondsinvestoren überhaupt dazu bereit? Es ist schwierig, gerade auf Sicherheit bedachten institutionellen Anlegern nahezulegen, mitten in der Krise zu kaufen. In langen Diskussionsprozessen müssen Fondsmanager deshalb ihren Investoren zeigen, dass sie die anvisierten Objekte gründlich analysiert haben und überzeugt sind, dass diese vor der Krise den Markt geschlagen haben und das auch während sowie nach der Krise tun werden. Ein klares Bekenntnis zur eigenen Strategie und Analyse ist notwendig, um seine Investoren dafür zu gewinnen, den geplanten Weg wirklich einzuschlagen.

Gelingt das und hat man Objekte ausgewählt, deren Ertrag sich durch aktives Management noch steigern lässt, stehen die Chancen für eine Outperformance gut. Die zeigt sich jedoch nicht sofort. Denn bis sich die Wertentwicklung durch das aktive Management auf der einen und die Markterholung auf der anderen Seite bemerkbar macht, vergeht erst einmal etwas Zeit. In dem angesprochenen Immobilienfonds bestand durch die Käufe aus der Vorkrisenzeit außerdem Wertkorrekturbedarf. So durchlief der Fonds eine weitere schwierige Phase, in der die einen Objekte abgewertet werden mussten und bei anderen die Wertentwicklungsmaßnahmen noch nicht durchgeschlagen waren. Auch diese Phase erfordert viel und transparente Kommunikation mit den Investoren.

Wer diese schwierigen Phasen mit der richtigen Strategie durchsteht, kann in einer Marktsituation wie der aktuellen die Früchte seiner Arbeit ernten. Die Maßnahmen zur Ertragssteigerung wirken sich bei dem erwähnten Fonds inzwischen aus und der Markt hat sich mehr als erholt. Der aktuelle Markt wurde genutzt, um ausgemanagte Objekte mit Gewinn zu veräußern und das Portfolio um schwierigere Objekte zu bereinigen. Der Bewertungspuffer des jetzigen Portfolios wird derzeit als komfortabel eingeschätzt, sodass selbst bei einer stärkeren Marktkorrektur nicht unmittelbar Wertkorrekturen notwendig würden. Würde heute das gesamte Portfolio veräußert, stünden die Investoren mit einem voraussichtlich zweistelligen Total Return über zehn Jahre da. Die Perspektive des Fonds ist aber langfristig angelegt, der Blick stärker auf eine stabile Ertragssituation gerichtet, deshalb wird der Bestand als mittel- bis langfristiges Managementportfolio gehalten.

Auch in einer solchen Marktsituation muss die transparente und offene Kommunikation des Fondsmanagements mit den Investoren aufrechterhalten werden. Mit einer langfristigen Perspektive sollte das Fondsmanagement seine Investoren darauf vorbereiten, dass ein Fonds auch in einer potenziellen Krise weiter gemanagt werden muss. Diese Situation gilt es durchzustehen, um erst in einer nachfolgenden Erholungsphase der Märkte von der Management- in eine Abverkaufsphase zu steuern. Alle anderen Handlungsmuster würden die Performance eines langfristig ertragsstabilen Portfolios beeinträchtigen. Die eingangs zitierte Börsenweisheit von Carl Mayer von Rothschild geht nämlich noch weiter: "Kaufen, wenn die Kanonen donnern, verkaufen, wenn die Violinen spielen." Rothschild deutet damit an, dass eine Korrektur oder gar eine Krise immer möglich ist. Entsprechendes muss auch den Investoren kommuniziert werden: Wenn sich die Märkte ändern, kann sich auch die Performance ändern. In einer langfristigen Strategie müssen alle Marktzyklen abgebildet sein, außerdem braucht es gegebenenfalls einen längeren Atem.

Axel Kleinefenn, Head of Fund Management, Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, Hamburg

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