Eine Lanze für Büroinvestments an B-, C- und sogar D-Standorten bricht eine aktuelle Studie der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate in Zusammenarbeit mit dem Analyseunternehmen Bulwiengesa AG. Das Zahlenwerk vergleicht ausgewählte Büromärkte in diesen Städten. Der Ruf nach deutlich höheren Renditen gerade in Zeiten des anhaltenden Nullzinses wird bekanntlich immer lauter. Bei nur noch 3,6 Prozent liegen diese demnach an den Topstandorten. Darüber hinaus seien auch noch die Mieten relativ volatil und schwankten innerhalb weniger Jahre um mehr als 20 Prozent. Dagegen würden sich kleinere Städte erheblich stabiler entwickeln. Vor allem in den D-Städten Kassel, Stralsund und Schwerin sind demnach die Mieten im Zeitraum von 2007 bis 2016 um mehr als 20 Prozent gestiegen. Und DEMIRE-Vorstand Markus Drews verweist auf weitere Spezifika des deutschen Arbeitsmarktes: Viele internationale Unternehmen und Großkonzerne hätten zwar Niederlassungen in den A-Städten. "Dennoch arbeiten rund zwei Drittel der deutschen Arbeitnehmer bei kleineren und mittleren Unternehmen weitab der Metropolen." Während in den besten Bürolagen die Zahl der Beschäftigten seit 1999 um 28 Prozent gestiegen sei, seien es in den untersuchten B-, C- und D-Standorten zwischen 17 und 25 Prozent gewesen. Sicherlich auch stattlich. In der C-Stadt Freiburg und der D-Stadt Göttingen sind zudem die Leerstandsquoten mit 1,4 beziehungsweise 2,0 Prozent sehr niedrig.
Alles folglich perfekt in der zweiten bis vierten Reihe? Nicht ganz. Denn es fällt eine große Inhomogenität auf. An südlichen C-Standorten wie Freiburg oder Regensburg sind die Nettoanfangsrenditen mit 5,0 oder 5,1 Prozent nicht gerade sehr attraktiv. An vielen ostdeutschen Standorten wurden Anfang der 2000er-Jahre zu viele Büros gebaut. Dennoch gibt es auch hier Musterschüler wie Leipzig, die beispielsweise den Leerstand seit 2007 von rund 27 auf etwa 12 Prozent senken konnten.
So weit die Realität der Zahlen. Wird dies institutionelle Investoren zum Umdenken bewegen? Werden sich die Anlegerströme nun in Scharen in die zweite bis vierte Reihe begeben? Davon ist nicht auszugehen. Zu weit verbreitet ist die Angst vor dem Ende des Aufschwungs. Schließlich hat jeder Wachstumszyklus erfahrungsgemäß auch ein Ende. Und damit wäre dann auch das damit einhergehende Sinken der Leerstandsquote gebremst. Das trifft dann die Provinz stärker als die Metropolen. Dennoch kann die Studie einen Ansporn geben, sich noch mehr jenseits der ABBA-Strategie nach attraktiven Einzelobjekten umzuschauen. Attraktive Gesamtportfolios wird es aber weiterhin eher in den Topstandorten geben. dro