Bekanntlich sind die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Im Rahmen einer aktuellen Studie ("Market vs. Mortgage Lending Values in Pfandbriefe") kommt Fitch zu dem Schluss, dass dies nicht nur für die Immobilieneigentümer, sondern auch für Gläubiger von deutschen Hypothekenpfandbriefen eine gute Nachricht ist. Der Grund: Der in der Deckungsmasse enthaltene Puffer zur Abfederung von Immobilienpreisrückgängen hat sich als Konsequenz der Preisanstiege erhöht. Laut der Analyse von Fitch könnte sich der Wert von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in den deutschen Deckungsmassen um mindestens 50 Prozent reduzieren, ohne dass bei einem etwaigen Rückgriff auf die Hypothek Verluste entstehen würden.
Verantwortlich hierfür sind neben der gesetzlichen Höchstgrenze für den Beleihungsauslauf (LTV) von 60 Prozent auch die besonderen aufsichtsrechtlichen Regelungen zur Ermittlung des zugrunde liegenden Beleihungswerts. Für die von Fitch analysierten gewerblichen Immobilienfinanzierungen hat sich der Puffer zwischen Marktwert und Beleihungswert seit Jahresbeginn 2013 und Anfang 2017 von 13 auf 17 Prozent erhöht. Die Entwicklung dieses Puffers ist allerdings stark von der Region abhängig. Während sich der Puffer in den deutschen Ballungszentren in den vergangenen fünf Jahren um zehn Prozentpunkte erhöht hat, ist dieser Wert in den ländlichen Gebieten lediglich um zwei Prozentpunkte angestiegen. Die stärksten Erhöhungen hat Fitch für Mehrfamilienhäuser in Berlin (plus 15 Prozentpunkte) sowie für Bürogebäude in München (plus zwölf Prozentpunkte) und Berlin (plus zehn Prozentpunkte) ermittelt.