GdW: Intelligente Lösungen für Stadt und Land
Axel Gedaschko
Präsident, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin
Anhaltender Wohnungsmangel in den beliebten Städten, steigende Wohnkosten und Abwanderungsregionen mit steigenden Leerständen - die Lage auf Deutschlands Wohnungsmärkten ist zu Zeiten des diesjährigen Bundestagswahlkampfes sehr differenziert. Verschiedenartige Probleme erfordern differenzierte Antworten. Mit Blick auf den aktuellen Wahlkampf geht es daher vor allem um eines: Die Bedeutung des Wohnens muss sich auch nach der Wahl wieder finden. Deutschland braucht ein eigenständiges Bundesbauministerium mit politischem Gewicht. Dabei sollte dieses Ministerium die Bereiche Bauen, Wohnen, Stadt- und Landentwicklung, Raumordnung, digitale Infrastruktur und Energieeffizienz umfassen. Nur so kann es gelingen, die Aufgaben rund um das Bauen und Wohnen zielführend zu koordinieren. Die letzte Legislaturperiode hat gezeigt, dass die Wohnungspolitik häufig zwischen den anderen Themenfeldern aufgerieben wird.
Vor vier Jahren wurde als Placebo eine Mietpreisbremse aus dem Hut gezaubert. Die Bilanz: Die Mietpreisbremse hilft nicht. Sie kann den Wohnungsmangel nicht bekämpfen. Daran würde auch ein Herumdoktern und Verschärfen an diesem Placebo-Instrument nichts ändern. Gleiches gilt für Diskussionen um eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Wer glaubt, mit solchen Schlagworten ließe sich der Wohnungsmangel bekämpfen und der Wohnraum bezahlbarer machen, erliegt einer Illusion. Im Gegenteil, die einzige Folge wäre eine verstärkte Segregation. So würden überforderte Wohnquartiere entstehen, die am Ende mit viel Geld und großen Anstrengungen wieder stabilisiert werden müssten.
Wohnungsbau lahmt
Seit Jahren werden in Deutschland weniger Wohnungen gebaut als benötigt. Vor allem in den Großstadtregionen ist es für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen schwieriger geworden, bezahlbare und bedürfnisgerechte Wohnungen zu finden. Im Jahr 2016 haben die GdW-Unternehmen knapp 20000 neue Wohnungen fertiggestellt. Das waren 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Die GdW-Unternehmen haben damit bundesweit rund 38 Prozent aller neuen Mietwohnungen gebaut. Aber selbst wenn die Wohnungswirtschaft noch mehr baut - den mittlerweile aufgelaufenen Nachholbedarf von rund einer Million Wohnungen, der vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betrifft, kann man so nicht decken.
Wenn die Deutschen unabhängig von ihrer finanziellen Situation die Wahl hätten, würden sie mehrheitlich am liebsten in einer kleinen Landgemeinde wohnen. Dies ergab jüngst eine Bevölkerungsbefragung der Bundesstiftung Baukultur. Vor allem die Jungen wollen in die Großstadt: 40 Prozent der Befragten zwischen 18 und 29 Jahren wollen in die Großstadt, 33 Prozent in eine Klein- oder Mittelstadt und 25 Prozent aufs Land. Ab 30 Jahren verändern sich die Wohnwünsche: 55 Prozent zieht es in die Landgemeinde, 18 Prozent in die Großstadt. Ab 45 Jahren wollen dann nur noch 12 Prozent in die Großstadt - das nimmt ab 60 allerdings wieder zu (21 Prozent).
Mit dem Wunsch nach einem Leben in einer kleinen Gemeinde ist jedoch nicht die Vorstellung von einem dörflichen Leben und Arbeiten verbunden. Vielmehr wird das Land gleichgesetzt mit "Wohnen im Grünen": Die intakte Natur, Ruhe vor Lärm und Stress, die Sehnsucht nach Heimat, Bodenständigkeit und Idylle gehören dazu. Trotz dieser Wohnwünsche wachsen die großen Städte in Deutschland auch auf längere Sicht, einige werden in Fachkreisen mittlerweile als "Schwarmstädte" bezeichnet. Vor allem wirken sie magnetisch auf diejenigen, die auf Arbeit hoffen und meinen, diese eher in der Großstadt zu finden. Insofern brauchen wir intelligente Lösungen sowohl für die wachsenden Großstädte als auch für die ländlichen Regionen, die vielerorts Einwohner verlieren und mit Wertverlusten und Leerstand zu kämpfen haben. Wie kann die Lebensqualität gerade kleinerer und mittlerer Städte im ländlichen Raum gesichert werden? Diese Frage muss von der nächsten Bundesregierung gut beantwortet werden. Es gilt, zum Beispiel die Verkehrsanbindungen zu verbessern, aber auch die baukulturellen Qualitäten vor Ort zu erhalten und weiterzuentwickeln. Neu-Denken ist gefragt: Die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse kann auch durch ungleiche Maßnahmen ermöglicht werden, zum Beispiel durch selbstorganisierte Prozesse der Versorgung und der Mobilität. Oft verhindern aber Verordnungen und Gesetze von Bund und Ländern lokale Innovationen. Öffnungsklauseln könnten hier individuell differenzierte Lösungen ermöglichen. Peripher gelegene Klein- und Mittelstädte gewinnen an Bedeutung als Arbeitsplatzzentren. So zählt in ländlichen Räumen der Dienstleistungssektor und nicht mehr die Landwirtschaft zu den wichtigsten Arbeitgebern. Aber nur rund 26 Prozent der ländlichen Regionen verfügten 2015 über eine Breitbandversorgung mit mindestens 50 Mbits/s. Lahmes Internet ist ein echter Turbo für die Landflucht.
Stadt und Land - diese Diskussion muss nach der Bundestagswahl intensiviert und die Förderprogramme müssen entsprechend angepasst beziehungsweise ergänzt werden. Es bedarf einer neuen, aktiven Raumordnungspolitik. Wir müssen über Stadtgrenzen hinweg zusammen planen, denn allein in den großen Städten können die Herausforderungen nicht zeitgerecht für die Wohnungssuchenden gelöst werden.
Schneller, kostengünstiger und qualitativer bauen
Wie können wir zukünftig schneller kostengünstig bauen? Eine Antwort darauf gibt eine bundesweite Befragung der WohWi-Unternehmen. So haben mehr als 70 Prozent der befragten Unternehmer ein Interesse an Typenbau und Typengenehmigung bekundet. Rund 50 Prozent planen künftig serielle oder modulare Elemente beim Bau einzusetzen. Und 15 Prozent sind hier Pioniere. Wohnungswirtschaft und Bauindustrie haben sich daher entschlossen, gemeinsam in einem Wettbewerb nach Lösungen im Systembau zu suchen und haben ein Ausschreibungsverfahren europaweit durchgeführt. Dies ist in kurzer Zeit auf ein breites Interesse gestoßen. Über 40 Bieter beziehungsweise Bietergemeinschaften haben ihre Bewerbung für den Teilnahmewettbewerb um innovative Konzepte des seriellen und modularen Wohnungsbaus abgegeben. Ziel des Wettbewerbs ist es, bereits nächstes Jahr schnell realisierbare Wohnungsbaukonzepte anzubieten.
Aufstockung, Nachverdichtung, urbane Dichte und serielles Bauen - all dies sind Schlagworte für Städte mit starker Wohnungsnachfrage, wie zum Beispiel Wolfsburg. Gleichzeitig sind dies aber auch Reizworte für die bereits in einer Stadt lebenden Bevölkerung. Nach dem Motto 'not in my backyard' wollen Anrainer immer öfter Bauprojekte in der eigenen Nachbarschaft verhindern. Hier ist die Politik gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft gefordert, die richtigen Antworten zu finden - für eine Willkommenskultur für Bagger und Neubauten. Die Wohnungsunternehmen benötigen mehr und vor allem bezahlbare Grundstücke, weniger Normen und Regulierung, eine Abkehr von der Preisspirale bei der Grund- und Grunderwerbsteuer sowie auch nach 2019 eine finanzielle Mitzuständigkeit des Bundes für den sozialen Wohnungsbau. Es gilt das Motto: Es gibt viel zu bauen, packen wir es gemeinsam an!
iddiw: Vernunft und Weitsicht statt Ideologie
Dr. Thomas Herr
Präsident, iddiw Institut der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Frankfurt am Main
Am 24. September dieses Jahres sind rund 61 Millionen Bürgerinnen und Bürger dazu aufgerufen, einen neuen Bundestag zu wählen. Während im Berliner Regierungsviertel und in den unterschiedlichen Medien bereits die Festspiele um zukünftige Koalitionen begonnen haben, verspricht es trotz aller Umfragen spannend zu werden. Dabei sollte es im Kern nicht um die Fragestellung gehen, wer mit wem koaliert und wer die nächste Bundekanzlerin beziehungsweise den nächsten Bundeskanzler stellen wird. Ausschlaggebend ist vielmehr die inhaltliche Programmatik. Behauptet Deutschland seinen Platz als Motor der Europäischen Union und als wichtiger internationaler Wirtschaftspartner? Bleiben wir auf dem ökonomischen, ökologischen und sozialen Erfolgsweg oder geben wir unsere Position mit all den damit verbundenen negativen Auswirkungen ab?
Für die deutsche Immobilienwirtschaft mit rund 815000 Unternehmen und rund vier Millionen Erwerbstätigen werden die inhaltlichen Positionierungen der Parteien und der spätere Koalitionsvertrag als Arbeitspapier der neuen Bundesregierung maßgeblich sein. Als einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands mit Zunahme an Beschäftigung und Wertschöpfung ist die Immobilienwirtschaft der stabilisierende Faktor im nationalen wie internationalen Vergleich. Dies zeigt sich neben dem konstanten Anteil am Bruttoinlandsprodukt unter anderem auch bei den Wohnimmobilienpreisen.
In einem Vergleich aller OECD-Staaten weist Deutschland die geringsten Schwankungen auf. Dies gilt im Übrigen auch für Gewerbeimmobilien. Sogar im Krisenjahr 2008 wuchs die Immobilienwirtschaft um zwei Prozent. Hierfür gibt es gute Gründe: Grundlage dieser Entwicklung ist das System der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Festzinsen und die relativ hohen Eigenkapitalquoten (durchschnittlich 27 Prozent) haben dafür gesorgt, dass die Preise bei Immobilien weniger sensibel auf kurzfristige Zinsänderungen reagieren. Auch der Pfandbrief bei der Refinanzierung sowie der große und gut funktionierende Mietwohnungsmarkt haben zu dieser Entwicklung beigetragen.
Umfeld für Investitionen und Innovationen schaffen
Die Herausforderung der neuen Bundesregierung wird es sein, die wirtschafts- und gesellschaftspolitischen Bedürfnisse zu erkennen und entsprechende Antworten zu finden. Dabei liegen die drängendsten Probleme auf der Hand. Einhergehend mit dem demografischen Wandel und der alternden Gesellschaft wird in den Ballungsräumen bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Zudem verlangen die klimapolitischen Verträge und die Energiewende auch Antworten auf dem Immobilienmarkt. Vergleichbares gilt bei Gewerbeimmobilien. Ein altersgerechtes, energetisch effizientes und bezahlbares Wohnen sowie Gewerbeimmobilen auf technisch neuestem Stand bedürfen eines investitions- und innovationsfreundlichen Umfelds. Was aber bedeutet dies im Einzelnen für die politischen Entscheidungsträger und die neue Bundesregierung? Zunächst einmal sind steuerliche Rahmenbedingungen nötig, die beispielsweise den Erwerb von Wohneigentum oder auch Investitionen in gewerbliche Immobilien fördern.
Auf den ersten Blick mag dies vielleicht als Einreihung in den Ruf der steuerlichen Entlastungen in Wahlkampfzeiten aussehen. Es ist aber viel mehr als das, wie sich auf den zweiten und dritten Blick zeigen wird: Denn nur mit steuerlichen Anreizen lassen sich der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und an Gewerbeimmobilien decken, die Energiewende im Immobiliensektor und Wohneigentum als wichtiger Baustein der Altersvorsorge vorantreiben. Mit der Grunderwerbssteuer steht nach Ansicht des iddiw eine Stellschraube zur Verfügung, die direkte Auswirkungen auf die Kaufnebenkosten hat. Diese sind ein gewichtiges Argument für oder gegen die Entscheidung zum Kauf oder zum Tätigen einer Investition. Nahezu in allen Bundesländern haben sich in der Vergangenheit die Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer aufgrund der steigenden Immobilienpreise sehr positiv entwickelt. Es wäre indes ein enorm wichtiges baupolitisches Signal, wenn die neue Bundesregierung gemeinsam mit den Bundesländern hier für Entlastungen sorgen würde. Nicht zuletzt aufgrund der guten konjunkturellen Lage besteht hier durchaus ein realistischer Spielraum.
Mietpreisbremse gehört abgeschafft
Ein weiterer wichtiger Baustein ist die Förderung von Wohneigentum. Sie ist nicht nur ein immer wichtigeres sozialpolitisches Element der Altersvorsorge, sondern auch ein Garant für einen funktionierenden Wohnungsmarkt und bezahlbaren Wohnraum. Alle denkbaren Erleichterungen sollten jedoch auch die notwendige Flexibilität bei der Wahl des Wohnortes berücksichtigen. Auch hier kommen auf die neue Bundesregierung eine Hand voll Aufgaben zu. Vor allem sollten künftige Lösungen Fehlallokationen von Kapital, wie durch die Sonder-Afa Ost nach der Wende, verhindern. In der Fragestellung der Baukostensteigerung muss deutlich auf die enormen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) verwiesen werden. Sie sind neben der Grunderwerbssteuer ein wesentlicher Faktor. Es gilt auch hier den gesunden Blick für das Nötige und Machbare, für funktionierende Förderinstrumente sowie für eine größere Ausweisung von Bauland zu behalten. Auch wenn dies teilweise gegenläufig zur der mit dem Schlagwort Nachhaltigkeit geforderten Beschränkung von Flächenversiegelungen ist.
Ein gesunder Blick ist auch bei der Mietpreisbremse vonnöten. Nach langer Diskussion, gesellschaftlichem und medialen Druck ist sie Ausdruck einer gut gemeinten Politik, die handwerklich schlecht umgesetzt ist und obendrein eine kontraproduktive Wirkung entfaltet. Bereits jetzt zeigt sich, dass sie ihr Ziel, Mietsteigerungen zu verhindern, nur sehr begrenzt erreicht. Auch werden mittel- und langfristige Investitionen im Wohnungsneubau gehemmt, was die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt anheizen und zu steigenden Mieten führen wird. Sie läuft also ins Leere und gehört abgeschafft. Die neue Bundesregierung sollte an dieser Stelle besser auf Rahmenbedingungen für mehr Neubauten setzten.
Der Sprung in das digitale Zeitalter
Urbane Welten oder ländlicher Raum, der Ruf nach schnellem Internet in unserem Land wird immer größer. Deutschland hinkt an einigen Stellen noch weit hinter der digitalisierten Wirtschaft und den digitalisierten Bürgern hinterher. Zwar ist in den vergangenen Jahren schon einiges angepackt worden, doch gilt es in der neuen Legislatur den Ausbau der digitalen Infrastruktur konsequent und mit größeren Schritten als bisher umzusetzen. Hierfür muss die neue Bundesregierung einen wegweisenden Masterplan aufstellen und vor allem umsetzen, der alle Bundesministerien umfasst und die Bundesländer mit in die Verantwortung nimmt. Denn schnelles Internet wird ein immer wichtigerer Standortfaktor und stärkt dezentrale Wirtschaftsstrukturen, in der Stadt und auf dem Land.
Digitalisierung muss für die neue Bundesregierung aber auch ein Schlagwort für eine zukunftsgerichtete Verwaltung sein. In vielen Aufsichtsbehörden dauern Genehmigungen oder Anträge viel zu lang. Dies liegt zum einen an fehlendem qualifizierten Personal, aber auch an überbordender Regulierung. Deutschland braucht eine schnellere und zielgerichtete Bearbeitung, um beispielsweise dem Wohnungsmangel entgegenzutreten. An dieser Stelle ist neben einer Qualifizierungsoffensive, einer Deregulierung mit Augenmaß, dem Stärken der Verwaltung und Behörden als Arbeitgeber eine dringende Digitalisierung notwendig.
Einen neuen Weg einschlagen
Blickt man in die aktuellen Berichterstattungen wird man mit Superlativen über die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland überhäuft. Seit 2010 wächst die deutsche Wirtschaft ununterbrochen. Der Ausblick auf die Jahre 2017 und 2018 verspricht ein ähnliches Bild. Die Beschäftigungszahl hat mit 43,6 Millionen Arbeitnehmern Ende des ersten Quartals 2017 ein weiteres Rekordniveau erreicht. Gleichzeitig befindet sich die Arbeitslosenzahl mit 2,6 Millionen auf dem niedrigsten Stand seit 1991. Die Renten, Löhne und Steuereinnahmen steigen und wir stehen so gut da wie seit langem nicht. Aber Wohlstand und steigende Konjunktur sind kein Selbstläufer und Dauerzustand. Es bedarf wichtiger und richtiger politischer Entscheidungen. Auf die neue Bundesregierung wartet also eine Menge Arbeit. Die Rahmenbedingungen für die Wirtschaft, aber auch für jeden einzelnen Bürger müssen stetig hinterfragt und angepasst werden. Nur so können starke Unternehmen mit gut ausgebildeten und kreativen Mitarbeitern und auch jeder einzelne von uns im internationalen Wettbewerb bestehen und erfolgreich sein.
In der Bau- und Wohnungspolitik müssen Bundesregierung und Bundesländer nach der Bundestagswahl am 24. September einen neuen Weg einschlagen. Deutschland darf nicht in den Trott der siebziger Jahre zurückfallen. Schon damals sind die Mietpreisregulierung und der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus in Trabantenstädten und Großsiedlungen in Modulbauweise als Lösung des Problems gescheitert. Ab Oktober dieses Jahres müssen Vernunft und Weitsicht vor Ideologie stehen. Dies bedeutet, durch einen investitions- und innovationsfreundlichen Rahmen verstärkt auch auf private Investitionen im Bestand und im Neubau zu setzen, Wohneigentum und die Energiewende noch stärker und zielgerichteter zu fördern, die hemmende Mietpreisbremse abzuschaffen, die Digitalisierung voranzutreiben und die Verwaltung fit für die Zukunft zu machen. Nur so kann es uns hierzulande gelingen, die notwendigen Antworten auf die dringenden Fragen unserer Zeit zu geben und den demografischen Wandel auch im Immobiliensektor zu gestalten.
BFW: Einfachheit statt Vorschriftenflut
Andreas Ibel
Präsident, BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Berlin
"Wohnen und Bauen" ist zum Topthema im Wahlkampf avanciert. Die Parteien haben sich in den vergangenen Wochen gegenseitig mit Ankündigungen von Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum überboten. Das Problem dabei: Allein mit schönen Wahlkampfversprechen wird keine einzige zusätzliche, bezahlbare Wohnung gebaut. Vielmehr stellt sich die Frage, warum die politischen Akteure diese Maßnahmen nicht bereits in den vergangenen vier Jahren umgesetzt haben. Schließlich hat das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen einen kompletten Werkzeugkasten mit entsprechenden Empfehlungen auf den Tisch gelegt. Umgesetzt wurde davon jedoch nur wenig.
Stattdessen kämpfen sich die Immobilienunternehmen durch einen wachsenden Vorschriften-Dschungel aus immer komplexeren Regulierungen in immer kürzeren Zeitabständen. Ein Blick in die Praxis zeigt: Eine größere Wohnungsprojektentwicklung dauert etwa fünf Jahre. Doch allein in den vergangenen fünf Jahren haben sich die politischen Rahmenbedingungen durch steigende Abgaben und permanente ordnungsrechtliche Verschärfungen weiter verschlechtert.
Es wird ein politisches Gesamtkonzept benötigt
Folgen für die Immobilienwirtschaft: Steigende Baukosten, explodierende Grundstückspreise und Verunsicherung bei den Investoren. Der Neubau von Wohnraum im niedrigen und mittelpreisigen Segment ist deshalb wirtschaftlich kaum noch darstellbar. Folgen für die Gesellschaft: Zunehmender Wohnraummangel, der sich in immer mehr Städten verschärft und inzwischen weit in die Mittelschicht hineinragt. Dass jetzt gehandelt werden muss, zeigen auch die rückläufigen Baugenehmigungszahlen des ersten Halbjahres. Grundlage müssen dabei auch für die neue Bundesregierung die Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen sein. Darüber hinaus brauchen wir eine ordnungsrechtliche 180-Grad-Wende, die mit überbürokratischen und komplexen Regelungen aufräumt. Bauen muss auf allen politischen Ebenen wieder einfacher, schneller und kostengünstiger werden. Dazu bedarf es eines politischen Gesamtkonzeptes, bei dem die Akteure auf allen politischen Ebenen an einem Strang ziehen.
Die Kommunen müssen die Grundstücksentwicklung und -vergabe vereinfachen und beschleunigen. Dazu gehört auch die Schaffung von Eilverfahren bei den Baugenehmigungen. Die heute übliche Vergabedauer von drei Jahren oder mehr ist angesichts des Wohnraummangels nicht mehr vertretbar. Bei der Vergabe sollte nicht der Höchstpreis, sondern das Konzept ausschlaggebend sein. Dafür brauchen wir einheitliche und transparente Konzeptkriterien für alle Unternehmen auf dem Markt, damit keine Investorengruppe benachteiligt wird.
Steuerwettlauf stoppen
Für die Länder gilt: Der Steuerwettlauf muss gestoppt und die Grunderwerbsteuer wieder auf einen bundesweiten Satz von 3,5 Prozent zurückgeführt werden. Außerdem sollte der Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit werden, um den Menschen den Erwerb eines Eigenheims und somit auch einer zuverlässigen Altersvorsorge zu ermöglichen.
Die Bundesregierung wiederum muss dringend das Normungswesen auf den Prüfstand stellen und entschlacken. Die Anforderungen an Neubauten haben sich seit 1990 vervierfacht. Mit dieser Vorschriftenflut hat der Staat ein bürokratisches Ungetüm geschaffen, das keiner will, keiner braucht und keiner versteht - nicht einmal der Staat selbst: Das zeigen nicht zuletzt die explodierenden Kosten für diverse Großprojekte der öffentlichen Hand. Es ist deshalb unabdingbar, dass die ordnungsrechtlichen Anforderungen wieder auf ein fache und kostengünstige Standards zur Gefahrenabwehr beschränkt werden.
Neben der Begrenzung des Regulierungsdschungels müssen nachhaltige Investitionsanreize geschaffen werden. In einem ersten Schritt sollte die neue Bundesregierung deshalb die lineare AfA von zwei auf sachgerechte drei Prozent erhöhen. Nur so kann der veränderten technischen Nutzungsdauer der Gebäude entsprochen werden. Eine der größten und dringlichsten Herausforderungen ist jedoch die technologieoffene Neukonzeptionierung und Vereinfachung des Energieeinsparrechts. Die Immobilienunternehmen stehen bei den energetischen Anforderungen vor einer wirtschaftlichen Zerreißprobe. Vier Mal ist die Energieeinsparverordnung seit dem Jahr 2002 bereits verschärft worden. Bei jeder Novelle stiegen die Baukosten überproportional an, während die Energieeinsparungen in den Promillebereich sanken.
Hier darf es kein "Weiter so" geben - jetzt sind intelligente und effiziente Lösungen gefragt! Künftig sollte vor jeder Verabschiedung eines Gesetzes die Frage stehen, mit welchen politischen Maßnahmen sich ein Optimum an Klimaschutz erreichen lässt. Das Ergebnis muss ein auf die Immobilie abgestimmter Maßnahmenmix sein, der die Besonderheit des Gebäudes berücksichtigt. Vor allem aber brauchen wir eine Bundesregierung, die bezahlbares Wohnen und Bauen zur Chefsache macht und dafür das gesamte Bundeskabinett in die Verantwortung nimmt. In der vergangenen Legislaturperiode waren vier Ministerien für die Belange der Immobilienbranche zuständig und haben sich bei zentralen Vorhaben oft gegenseitig blockiert.
Miteinander statt gegeneinander
Diese strukturelle Gemengelage ist ein zentraler Grund, warum viele Bündnisempfehlungen nicht in die Praxis umgesetzt werden konnten. Dabei ist klar: Energetische Herausforderungen, Bauen, Wohnen und die damit einhergehenden rechtlichen Belange sind eng miteinander verzahnt und gehören gebündelt unter ein Dach.
Nur so kann gewährleistet werden, dass die politischen Akteure miteinander und nicht gegeneinander arbeiten. "Miteinander statt gegeneinander" - das sollte auch das Motto der neuen Bundesregierung in Sachen "Mietrecht" sein. Hier darf das Mieter-Vermieter-Verhältnis nicht durch einseitige Regelungen aufs Spiel gesetzt werden. Steigende Kosten für die Erhaltung und Modernisierung der Wohnungsbestände lassen sich nicht durch mietrechtliche Eingriffe reduzieren.
Genauso wenig lassen sich steigende Miet- und Kaufpreise durch die Verschärfung einer dysfunktionalen Mietpreisbremse lösen. Statt an den Symptomen herumzudoktern, muss die neue Bundesregierung das Problem an der Wurzel packen und die Rahmenbedingungen für den notwendigen Neubau verbessern. Dafür steht der BFW als Partner für die Zusammenarbeit bereit.
DDIV: Ganzheitlicher und ressortübergreifender Ansatz benötigt
Martin Kaßler
Geschäftsführer, Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., Berlin
Deutschland im Jahr 2017: Es wird zu wenig gebaut, jährlich fehlen rund 400 000 Wohnungen. Vor allem im unteren Preissegment stockt der Neubaumotor. Die Folge: Wohnraum ist knapp und die Mieten steigen. Auch die Energiewende kommt kaum voran - die Sanierungsquoten verharren im Keller und das Potenzial erneuerbarer Energien wird nicht ausgeschöpft. Damit rücken die Klimaziele der Bundesregierung in weite Ferne. Nach der Bundestagswahl brauchen wir einen ganzheitlichen ressortübergreifenden wohnungspolitisch-immobilienwirtschaftlichen Ansatz. Dieser sollte alle Zukunftsaspekte am Gebäude auf sich vereinen und alle Mieter- und Eigentümerstrukturen gleichermaßen in den Fokus rücken.
Bereits seit mehreren Jahren wird eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Angesichts der derzeitigen Bemessungsgrundlage mit ihren veralteten Einheitswerten und dem drohenden Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist diese auch dringend notwendig. Wir brauchen ein modernes, leistungsfähiges und aufkommensneutrales System, das für Eigentümer, Vermieter und Mieter akzeptabel ist und angemessen unterschiedliche Grundstücks- und Nutzungsarten sowie den strukturellen Leerstand berücksichtigt. Dabei sollte ein wertneutraler Ansatz angewendet werden, bei dem ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudegrößen als Berechnungsbasis für die Grundsteuer herangezogen werden.
Ein solcher Ansatz wäre nicht nur einfach anzuwenden, er wäre auch weniger streitanfällig als der in der Diskussion stehende Kostenwertansatz. Dabei sollte auch beachtet werden, dass die tatsächliche Grundsteuerbelastung maßgeblich durch die Steuermesszahl und die Hebesätze der Kommunen bestimmt wird. Der Vorschlag der Länder, die Grundsteuermesszahl - zum Erhalt der angestrebten Aufkommensneutralität der Reform - künftig autonom festlegen zu können, sehen wir beim aktuellen Steuererhöhungswettbewerb der Länder beim Grunderwerbsteuersatz äußerst kritisch.
Stichwort Grunderwerbsteuer: Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 können die Bundesländer individuell den Steuersatz der Grunderwerbsteuer bestimmen und machen davon regelmäßig Gebrauch. Aktuell liegt der durchschnittliche Satz aller Bundesländer bei zirka 5,4 Prozent - 3,4 Prozentpunkte über dem Satz des Jahres 1982. Zugleich wurden alle Steuerbefreiungen gestrichen. Immobilienerwerber müssen daher heute weit über das doppelte an Grunderwerbsteuer erbringen ohne auf Steuerbefreiungen zurückgreifen zu können. Dies geht vor allem zulasten jüngerer Käuferschichten, die dadurch von der Eigentumsbildung abgehalten werden. Die Steuerbelastung muss wieder auf ein vertretbares Maß abgesenkt werden, um den privat finanzierten Wohnungsbau zu fördern. Gleichzeitig sollte der Ersterwerb von selbst genutztem Wohnungseigentum bis zu einem Freibetrag von 100 000 Euro steuerbefreit sein.
Wohneigentum voranbringen
Das private Wohneigentum ist wichtigster Vorsorgepfeiler. So wünschen sich fast 80 Prozent der Deutschen eine eigene Immobilie. Doch trotz weiterhin historisch niedriger Zinsen verharrt die Wohneigentumsquote in Deutschland weiterhin bei rund 43 Prozent. Immobilienbesitzern in spe werden beim Erwerb einer Immobilie immer mehr Steine in den Weg gelegt. Bereits heute schlagen die Kaufnebenkosten mit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie zu Buche: Notarkosten, Grundbucheintrag oder Maklergebühren lassen für viele Familien den Traum vom Wohneigentum in weite Ferne rücken. Diese Entwicklung belastet vor allem junge Familien, die dadurch bereits an den Nebenkosten scheitern und von der Eigentumsbildung abgehalten werden. Diskutiert wird derzeit auch ein Eigenkapitalzuschuss, das sogenannte "Baukindergeld".
Gerade junge Familien mit geringem Einkommen können somit schneller das erforderliche Eigenkapital nachweisen. Selbst genutztes Wohneigentum führt zudem auch zu einem "Sickereffekt", was bedeutet, dass dadurch dringend benötigter Mietraum einem besseren Sparverhalten und die eigenen Wände sind im Alter schuldenfrei. Auch die Lebenshaltungskosten sind deutlich geringer, da oft weder Kredit- noch Mietzahlungen in der Rente anfallen.
Darüber hinaus ist das Wohnungseigentumsgesetz in die Jahre gekommen. Die letzte und einzige Reform liegt mehr als zehn Jahre zurück. Währenddessen hat sich das Wohnen in der selbst genutzten und vermieteten Immobilie tiefgreifend verändert: Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) werden immer heterogener und komplexer. Gleichzeitig erhöhen energetische und altersgerechte Sanierungen den Abstimmungsbedarf innerhalb der WEG und dringend erforderliche Sanierungen werden nicht realisiert. Das Gesetz muss zukunftsfest und im Sinne der Immobilienverwalter, Eigentümer und Mieter vereinfacht werden. Nur eine umfassende Reform bringt mehr Rechtssicherheit und lässt hoffen, dass die Zahl von jährlich 300000 Gerichtsverfahren zum Wohnraummietrecht und zum WEG endlich eingedämmt wird.
Nach zähem Ringen verabschiedete der Bundestag im Juni das Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsregelung für Wohnimmobilienverwalter. Neben einer Erlaubnispflicht für WEG- und Mietverwalter sieht das Gesetz eine Weiterbildungs- und Informationspflicht vor. Die Weiterbildungspflicht umfasst dabei mindestens 20 Stunden in drei Jahren.
Sachkundenachweis fehlt
Ein Sachkundenachweis, der auch von der Branche selbst immer wieder gefordert wurde und den Zugang zur Tätigkeit regelt, fehlt jedoch. Mit Blick auf die Verantwortung von Immobilienverwaltungen und die Aufgabenkomplexität ist dies jedoch dringend notwendig. Immobilienverwaltungen verwalten treuhänderisches Vermögen von rund zwei Billionen Euro. Allein durch eine unzureichende Verwaltung entstehen nachweisbare Schäden von 200 Millionen Euro jährlich (siehe 5. DDIV-Branchenbarometer 2017). Mindestqualität und Transparenz für Mieter und Eigentümer müssen sichergestellt sein.
Bis 2050 soll der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen kommen insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur zögerlich voran, da bisherige Förderinstrumente zu wenig auf WEG fokussiert sind und zumeist auf Einfamilienhausbesitzer oder Stadtquartiere zugeschnitten sind. Beispiel 1: Stromeigenversorgung mit regenerativen Energien. Zwar trägt das neue Gesetz zum Mieterstrom die Energiewende erstmals auch in Mehrfamilienhäuser, die Regelung ist aber kompliziert und bürokratisch aufgeladen und hemmt somit Investitionen eher als sie anzustoßen.
Beispiel 2: BAFA-Vor-Ort-Beratung. Das Bundesamt für Ausfuhr und Wirtschaft (BAFA) fördert Beratungen vor Ort bei Gebäuden die mehr als drei Wohneinheiten haben mit maximal 1 100 Euro. Mehrfamilienhäuser finden keine Beachtung. Dabei schlagen Beratungen für eine große WEG mit bis zu 20 000 Euro zu Buche - die Leistungen von Immobilienverwaltern nicht einberechnet. Denn sie sind es, die in Vorleistungen gehen, Kosten-Nutzen-Analysen vorbereiten und sanierungswillige Gemeinschaften mit Knowhow beraten. Eigentümergemeinschaften müssen stärker in den Förderfokus rücken, damit die Energiewende nicht noch weiter ins Stocken gerät. Das Potenzial der neun Millionen Wohnungen in WEG und auch die Leistungen von Immobilienverwaltungen, die Sanierungsprozesse anstoßen, koordinieren und begleiten, sollten dabei deutlich stärker berücksichtigt werden.
Die Zukunft wird elektrisch. Bis 2020 sollen eine Million E-Autos auf unseren Straßen rollen. Doch trotz "Dieselgate" droht Deutschland beim Ausbau der Elektromobilität weiter den Anschluss zu verlieren. Zwar fördert die Bundesregierung die neue Mobilität mit einem Umweltbonus von insgesamt 1,2 Milliarden Euro, steuerlichen Vergünstigungen für Elektroautos und zusätzlichen Investitionen in die öffentliche Ladeinfrastruktur, aber bis Juli 2017 waren gerade einmal 35000 "Stromer" zugelassen. Ein echter Schub könnte erreicht werden, wenn die Bundesregierung auch die private Ladeinfrastruktur In Mehrfamilienhäusern fördert, denn hier gibt es deutschlandweit mehr als vier Millionen Parkplätze.
Verkehrswende einleiten
Elektromobilitätsbegeisterte Wohnungseigentümer scheitern oftmals an einer Vielzahl technischer, rechtlicher und insbesondere finanzieller Hürden. So muss das hauseigene Stromnetz häufig vor der Installation einer oder gar mehrerer Ladesäulen von Grund auf erneuert werden, damit keine Stromausfälle drohen. Kosten, die viele Eigentümer scheuen und damit die Ladeinfrastruktur verhindern. Damit Deutschland nicht weiter "hinterherfährt", sollte daher ein 100 Millionen Euro Anreizprogramm aufgelegt werden. Ein wichtiges Kaufargument sind eben nicht nur die Zuschüsse zum Fahrzeug selbst, sondern die Möglichkeit, es in der hauseigenen Tiefgarage aufladen zu können so wie in der Wohnung das Handy oder der Laptop.
Bereits 2014 erarbeitete der DDIV im Rahmen der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) gemeinsam mit dem zuständigen Bundesbauministerium belastbare Vorschläge, um den Neubaumotor in Deutschland anzukurbeln. Auf Grundlage der Empfehlungen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen wurde die Wohnungsbauoffensive gestartet. Auch die im März 2017 ins Leben gerufene Innovationspartnerschaft will diesen Ansatz weiterverfolgen. Beide Bündnisse sollen nach der Bundestagswahl fortgesetzt werden. Allerdings wird es darauf ankommen, ob es gelingt aus dem vorliegenden Maßnahmenmix auch Belastbares umzusetzen. Dazu gehört auch, dass der Bund Prozesse einleitet, die auf Widerstand bei den Ländern stoßen könnten - so bei der steuerlichen Abschreibung oder etwa einer Musterbauordnung.
ZIA: Anreize statt Regulierung für die Immobilienwirtschaft
Dr. Andreas Mattner
Präsident, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Berlin
Am 24. September 2017 sind die deutschen Wähler dazu aufgerufen, die Regierung der 19. Legislaturperiode in Deutschland zu wählen. Die Parteienkonstellation, die daraufhin die Regierung übernehmen wird, tritt ihre Arbeit in einem spannenden Umfeld an - insbesondere aus Sicht der Immobilienwirtschaft. Schließlich steht unsere Branche vor globalen Herausforderungen, die es zu meistern gilt. Entscheidend wird dafür aber nicht nur die Leistungsfähigkeit unseres Wirtschaftssektors sein. Ebenso wichtig werden die politischen Rahmenbedingungen sein, die gemeinsam mit der Politik zu formulieren sind.
Die Energiewende im Gebäudesektor ist solch eine Meisterleistung, die es anzupacken gilt. Die Immobilienwirtschaft ist bereits seit vielen Jahren ein verlässlicher Partner der Bundesregierung, wenn es darum geht, die klimaschutzpolitischen Ziele gemeinsam zu erreichen. So konnte der CO2-Ausstoß im Gebäudesektor zwischen 1990 und 2014 von 209 auf 119 Millionen Tonnen pro Jahr reduziert werden. In keinem anderen Wirtschaftssektor waren die Einsparergebnisse im gleichen Zeitraum so hoch. Doch die Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft haben sich zwischenzeitlich verändert. Der Gesetzgeber neigte in den letzten Jahren dazu, die politischen Auflagen an das Bauen konstant zu erhöhen. Das führte insbesondere zu einer Verteuerung der Herstellungskosten, die das wirtschaftliche Arbeiten weiter erschwerte. So hat alleine die EnEV 2016 zu einer Verteuerung von durchschnittlich acht Prozent im Wohnungssektor geführt - in einer Zeit, in der die Miet- und Kaufpreise in den angespannten Immobilienmärkten rasant gestiegen sind.
Diese Verteuerung der Kosten muss ein Ende haben. Die aktuelle Bundesregierung hat dieses Problem mittlerweile erkannt und bestehende Diskussionen wie eine neue Verschärfung der EnEV gestoppt. Doch nach wie vor schwebt über der Immobilienwirtschaft das Damoklesschwert des Niedrigstenergiegebäudestandards. Dieser muss in der nächsten Legislaturperiode definiert werden. Mehrere Politiker haben sich bereits dafür ausgesprochen, den aktuell gültigen KfW-55-Standard als Niedrigstenergiegebäudestandard festzulegen. In einem Gutachten, das die Task Force Energie des ZIA in Auftrag gegeben hatte, wurde jedoch festgestellt, dass dieser KfW-55-Standard die baulichen Möglichkeiten bei bestimmten Gebäudetypen überschreitet. Dieser Standard wäre also nicht nur zu teuer, sondern auch unmöglich. Aus diesem Grund sollte die neue Regierung darauf setzen, die aktuelle EnEV 2016 als Niedrigstenergiegebäudestandard zu definieren.
Die Verbesserung der Ökobilanz kann dann durch wirtschaftlich sinnvolle, flexible und technologieoffene Maßnahmen erreicht werden. Einige Möglichkeiten sind etwa die Berücksichtigung von nicht direkt am Gebäude erzeugten erneuerbaren Energien, die Abschaffung steuerlicher Hemmnisse bei der Erzeugung erneuerbarer Energien sowie die Betrachtung der Quartiers- statt der Gebäudeebene bei der CO2-Reduktion. Die Zusammenlegung der EnEV, des EE-WärmeG und EnEG kann zudem eine Vereinfachung der Gesetzeslage für unsere Branche herbeiführen. Diese wurde bereits in der aktuellen Legislaturperiode in Angriff genommen und sollte in der nächsten dann endlich eingeführt werden. Ein wichtiger Anreiz für die ökologische Ertüchtigung von Bestandsimmobilien ist zudem die energetische Gebäudesanierung. Diese wird derzeit bereits von der Union diskutiert und wäre ein wichtiger Meilenstein der kommenden Regierung. Eine solche steuerliche Abschreibung wirkt wie ein Konjunkturprogramm und würde die Energiewende im Gebäudesektor rapide beschleunigen.
Neubau motivieren - Steuerrallye stoppen
Anreize braucht es jedoch nicht nur für den Klimaschutz. Um die steigenden Miet- und Kaufpreise in den deutschen Groß- und Universitätsstädten zu stoppen, muss auch der Neubau weiter Fahrt aufnehmen. Insbesondere auf Bundesebene gibt es dazu gleich mehrere Maßnahmen, die zum einen neue Investitionen motivieren, zum anderen aber auch die Wirtschaftlichkeit bestehender Engagements bewahren können. Auch das wird eine enorm wichtige Aufgabe der kommenden Bundesregierung aus Sicht der Immobilienwirtschaft sein.
In den Wahlforderungen der Parteien finden sich bei diesem Thema bislang leider noch zu wenige Ansätze. Wünschenswert wäre unter anderem die Erhöhung der linearen AfA von derzeit zwei auf mindestens drei Prozent. Diese Erhöhung erfolgt nicht grundlos, sondern in einer Zeit, in der sich die Anforderungen an die Gebäudetechnik enorm erhöht haben. Dadurch ist auch der Modernisierungsaufwand gestiegen, der zu zusätzlichen Investitionen für Eigentümer und Vermieter führt. Die steuerliche Abschreibung für Gebäudetechnik sollte also an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden: Neue Investitionen werden dadurch wirtschaftlich besser darstellbar.
Ein wichtiger Baustein eines politischen Neubauprogramms wäre der Blick auf das steuerliche Umfeld der Immobilienwirtschaft. Speziell die Grunderwerbsteuer hat in den letzten Jahren zu einer mitunter deutlichen Steigerung der Kaufnebenkosten geführt. Seit 2007 haben 14 von 16 Bundesländern den Satz der Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht. Diese Rallye muss unbedingt gestoppt werden, und zwar auf Bundesebene. Die Lösung des Problems findet sich im Länderfinanzausgleich, der angepasst werden muss. Schließlich findet sich genau dort aktuell die Motivation für die Bundesländer, den Satz konstant zu erhöhen.
Der Trend zur Anhebung des Steuersatzes ist dabei unter anderem auf die Ausgestaltung des Länderfinanzausgleichs zurückzuführen. Im Rahmen des Länderfinanzausgleichs werden gemäß des Finanzausgleichsgesetzes nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zugrunde gelegt. Die ursprünglich dahinterstehende Befürchtung des Gesetzgebers war, dass die Länder sonst zum Herabsetzen des Steuersatzes animiert würden, weil die finanziellen Folgen über das bundesstaatliche Finanzausgleichssystem auf andere Länder abgewälzt werden könnten. Gerade vor dem Hintergrund, dass die Länder ihre Haushalte bis zum Jahr 2020 konsolidieren müssen, sind die Länder allerdings genau zum gegenteiligen Verhalten angehalten. Diesen Missstand muss die neue Regierung zwingend angehen, sonst droht eine weitere Erhöhung der Grunderwerbsteuer - in einer Zeit, in der Immobilieneigentum eigentlich gefördert werden sollte.
Kluge Förderung von Wohneigentum
Denn genau diesen Vorsatz haben gleich mehrere Parteien im Wahlkampf artikuliert. Doch statt das Problem anzugehen, behandeln sie mit ihren Vorsätzen die Symptome. Ideen wie Grunderwerbsteuerfreibeträge für Immobilienkäufer und Baukindergeld könnten dazu führen, dass der Steuersatz für sämtliche weiteren Käufer erhöht wird. Subventionen führen unter Umständen zu Mitnahmeeffekten. Der Effekt bei beiden Ideen wären steigende Preise, die alles andere als gewünscht sein sollten. Wichtig wäre also, die Erschwinglichkeit zu steigern. Das geschieht durch eine Senkung der Kaufnebenkosten, deren größter Posten die Grunderwerbsteuer ist und ein erhöhtes Angebot durch mehr Neubau. Und dort darf die Politik nicht zulassen, die Herstellungskosten durch weitere Auflagen zu erhöhen.
Ein weiterer Faktor ist die Finanzierung. Als besonders kapitalintensive Branche ist die Immobilienwirtschaft ganz wesentlich auf ein stabiles Finanzierungsumfeld angewiesen - im professionellen und privaten Sektor. Der gesetzliche Rahmen des deutschen Kapitalmarktes wurde in den letzten Jahren stark verändert und hat in einigen Punkten dazu geführt, dass die Kreditvergabe an diverse Zielgruppen erheblich erschwert wurde.
Um keine weiteren Kreditklemmen zu schaffen, müssen in der nächsten Legislaturperiode europaweite Gesetzesvorhaben demnach mit Augenmaß und in Anerkennung sowie Wahrung der Besonderheiten in Deutschland umgesetzt werden. Um die Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten der Europäischen Union zu bereinigen, wäre zudem eine europaweite Kapitalmarktunion ratsam. So kann in Europa ausreichend Kapital erschlossen und grenzüberschreitend verfügbar gemacht werden. Zudem werden Sparern und Investoren neue Möglichkeiten eröffnet, um von Infrastruktur- und Immobilienvorhaben zu profitieren.
In den Wahlforderungen der Parteien fällt noch etwas anderes auf. Auch dieser Missstand könnte schwerwiegende Konsequenzen für die Entwicklung unserer Städte und Gemeinden haben. Sämtliche Parteien sprechen im Bereich der Immobilienwirtschaft ausschließlich von Wohnimmobilien. Aber warum? Unsere Städte und Gemeinden bieten ihren Bewohnern Platz zum Leben, Arbeiten und Versorgen. Und das vollkommen zu Recht: Jeder Deutsche versorgt sich im stationären Einzelhandel oder per E-Commerce. Jeder dritte deutsche Erwerbstätige ist gleichzeitig auch ein Büronutzer. Viele Deutsche nutzen in ihrem Urlaub die Vorzüge eines Hotels - insbesondere bei innerdeutschen Ausflügen.
Die Nutzer der Immobilienwirtschaft, also Mieter und Eigentümer, kennen die Vorzüge sämtlicher Nutzungsarten und nutzen sie fast täglich. Doch die Politik schaut aktuell nur auf Wohnimmobilien, weil dort die Verknappung vermeintlich am plakativsten ist. Aber das ist ein Fehler, wie bereits unser aktuelles Frühjahrsgutachten zeigte. Denn der Bevölkerungszuwachs in den größten deutschen Städten ist nicht mehr nur ein Wohnungsthema. Auch die Büroflächen werden knapp.
Generell sollten die regierenden Parteien der nächsten Legislaturperiode eines bedenken: Die Immobilienwirtschaft hat genügend Regulierung erlebt, nun ist die Zeit gekommen für Anreize. Jede Entscheidung, die die Möglichkeiten unserer Branche verbessert, ist eine richtige. Nur so können wir gemeinsam an den globalen Herausforderungen unserer Zeit arbeiten und die große Erwartungshaltung erfüllen.
DMB: Die neue Bundesregierung muss eine Wohnungsbauoffensive starten
Ulrich Ropertz
Geschäftsführer, Deutscher Mieterbund e.V., Berlin
Eine Million Wohnungen fehlen in Deutschland, vor allem in den Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten. Die Neubauzahlen bleiben deutlich hinter dem Bedarf zurück. Vor allem Mietwohnungen beziehungsweise bezahlbare Mietwohnungen werden viel zu wenig neu gebaut. Die Bestände an Sozialmietwohnungen schrumpfen weiter.
Gleichzeitig beziehungsweise als Folge eines deutlichen Nachfrageüberhangs in den meisten Städten steigen die Wiedervermietungsmieten ungebremst weiter an. Das zieht entsprechende Mietpreissteigerungen im Wohnungsbestand nach sich, hinzukommen Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen, insbesondere energetischen Modernisierungen.
Das bedeutet, die neue Bundesregierung muss eine Wohnungsbauoffensive starten, den Wohnungsneubau, insbesondere den Mietwohnungsneubau, in Schwung bringen. Gleichzeitig muss dafür gesorgt werden, dass die Mieten im Wohnungsbestand bezahlbar bleiben. Wir brauchen eine öffentliche Investitionsoffensive und ein sozial ausgewogenes und gerechtes Mietrecht. Nur so können wir der zunehmenden Spaltung unserer Gesellschaft auf den Wohnungsmärkten begegnen. Wir fordern als Deutscher Mieterbund (DMB) im Einzelnen:
Wohnungsneubau: 400000 Wohnungen müssen pro Jahr neu gebaut werden, davon mindestens 200000 Mietwohnungen. Tatsächlich wurden zuletzt (2016) nur 278000 Wohnungen neu gebaut, davon nur 53000 Mietwohnungen. Der größte Teil der Fertigstellungen entfiel auf Ein- und Zweifamilienhäuser beziehungsweise auf Eigentumswohnungen. Um den Mietwohnungsneubau anzukurbeln, sind verbesserte Abschreibungsbedingungen notwendig und zusätzliche steuerliche Förderungen beziehungsweise Investitionszulagen, verbunden mit Kosten- und Mietobergrenzen.
Sozialer Wohnungsbau: Der Bestand an Sozialwohnungen - zurzeit noch etwa 1,25 Millionen - sinkt pro Jahr um etwa 50000 Wohnungen. Neu gebaut wurden 2016 nur etwa 25000 Sozialmietwohnungen. Das reicht noch nicht einmal aus, den stetigen Schwund an Sozialmietwohnungen zu stoppen, geschweige denn den Bestand zu erhöhen. Wir fordern 80000 neue Sozialmietwohnungen pro Jahr. Dazu sind die in der letzten Legislaturperiode bereits auf 1,5 Milliarden Euro erhöhten Kompensationszahlungen des Bundes weiter zu erhöhen, auf drei Milliarden Euro.
Sichergestellt werden muss, dass diese Finanzmittel von den Ländern zweckgerichtet für den Bau von Sozialmietwohnungen verwendet und mit eigenen Haushaltsmitteln mindestens in gleicher Höhe ausgestattet werden. Wir fordern, dass auch über das Jahr 2019 hinaus die gemeinsame Verantwortung und Zuständigkeit von Bund und Ländern für die soziale Wohnraumförderung gewährleistet sein muss. Daneben soll zum Beispiel für kommunale und kirchliche Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder Stiftungen staatliche, unternehmensbezogene Förderinstrumente entwickelt werden, um so dauerhaft preiswerte Wohnungsbestände mit unbefristeten Mietpreis- und Belegungsbindungen zu schaffen.
Preiswertes Wohnen und Bauen: Wesentliche Voraussetzung für preiswertes Wohnen und Bauen ist eine aktive Baulandpolitik, das heißt eine schnelle und verbilligte Bereitstellung von Bauland durch Bund, Länder und Kommunen. Öffentliche Grundstücke des Bundes oder der Länder sollen nur an die Kommunen, und zwar höchstens zum Verkehrswert, verkauft werden dürfen. Kommunen selbst sollen Grundstücke in erster Linie städtischen Wohnungsunternehmen zur Verfügung stellen, vorrangig in Erbpacht. Die Bodenpolitik und das Planungsrecht müssen so ausgestaltet werden, dass Bodenspekulationen verhindert werden und bezahlbarer Wohnungsneubau, insbesondere der Bau von preisgebundenen Wohnungen, ermöglicht wird.
Altersgerecht wohnen: Von elf Millionen Seniorenhaushalten leben zurzeit nur 570 000 Haushalte in einer barrierereduzierten Wohnung. Gleichzeitig steigt die Zahl der alten Menschen. Bis 2030 wird sich der Anteil der über 65-Jährigen auf 29,8 Prozent erhöhen. Die bisherigen Anreize für öffentliche oder private Investoren, altersgerechte Wohnungen zu bauen oder umzubauen, sind völlig unzureichend. Statt der über Haushalts- und KfW-Mittel zur Verfügung stehenden 50 beziehungsweise 75 Millionen Euro pro Jahr sind mindestens 200 Millionen Euro notwendig, um den Bestand an barrierearmen Wohnungen von derzeit ein bis zwei Prozent kontinuierlich zu steigern.
Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse funktioniert nicht und muss dringend nachgebessert werden. Notwendig sind eine bundesweit geltende Regelung, die Streichung von Ausnahmetatbeständen und wirkungsvolle Sanktionen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten. Unerlässlich sind auf jeden Fall folgende Korrekturen:
- Beim Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter nachprüfbare Angaben zu Ausnahmetatbeständen, wie "Vormiete" oder "Modernisierung", gegebenenfalls zur Höhe und Berechnung eines Möblierungszuschlages machen, wenn die von ihm geforderte Miete die Mietpreisbremsen-Obergrenze überschreitet.
- Der Vermieter muss verpflichtet werden, den Mietanteil, der die Obergrenze der Mietpreisbremsen-Regelung überschreitet, von Beginn des Mietverhältnisses an zurückzuzahlen. Zudem ist die "Mietwucher"-Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz so zu reformieren, dass überhöhte Mieten tatsächlich wieder als Ordnungswidrigkeit geahndet werden können.
Mieterhöhungen und Modernisierung: Mieterhöhungen nach Modernisierungen sollten ausschließlich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen dürfen. Bei energetischen Modernisierungen könnte sich für eine Übergangszeit die Mieterhöhung am Erfolg, das heißt am Umfang der eingesparten Heizkosten, orientieren. Zumindest aber ist § 559 BGB wie folgt zu ändern:
- Höchstens vier bis sechs Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
- Innerhalb eines Zeitraums von acht Jahren darf die Miete wegen Modernisierungen um nicht mehr als 1,50 Euro pro Quadratmeter steigen.
- Ein Härtegrund im Sinne des § 559 Absatz 4 BGB liegt vor, wenn die Miete inklusive Betriebskosten nach Modernisierung ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen würde.
- Bei der Ermittlung der Modernisierungskosten sind öffentliche Fördermittel nicht nur zu berücksichtigen, soweit sie bewilligt wurden, sondern auch soweit sie - ein entsprechender Antrag unterstellt - bewilligt worden wären.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete, das heißt die Durchschnittsmiete in bestehenden Mietverhältnissen, muss sich aus Vertragsabschlüssen und Mieterhöhungen mindestens der letzten zehn Jahre ergeben. Sie muss rechtssicher festgestellt werden können. Dazu bedarf es flächendeckender Mietspiegel in Deutschland und entsprechender verbindlicher Regelungen. Die Kappungsgrenze soll bundesweit auf zehn Prozent in drei Jahren beziehungsweise in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf auf sechs Prozent in drei Jahren festgesetzt werden.
Mieterrechte stärken: In den letzten Jahren hat die Rechtsprechung den Kündigungsschutz aufgeweicht, das gesetzliche Mietminderungsrecht ausgehöhlt und Mieterrechte im Betriebskostenrecht beschnitten. Hier muss der Gesetzgeber korrigieren, Mieterrechte stärken und wieder für ein ausgewogenes Mietrecht sorgen.
IVD: Wohnen muss Chefsache werden
Jürgen Michael Schick
Präsident, Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V., Berlin
Welche politischen Farben auch immer nach der Bundestagswahl dominieren: Von der neuen Bundesregierung erhofft sich der Immobilienverband IVD ein grundsätzliches Umdenken in der Immobilienpolitik. Seit zehn Jahren besteht die deutsche Immobilienpolitik nämlich aus einer reinen Mietenpolitik. Nötig wäre dagegen eine Politik mit Maß und Mitte, die Mieter und Eigentümer gleichermaßen berücksichtigt. Aus diesem Grund fordert der IVD einen Immobiliengipfel im Kanzleramt. Wohnen muss Chefsache werden, damit für die wohnungspolitischen Probleme Lösungen gefunden und diese tatsächlich angegangen werden.
Unser vor wenigen Tagen veröffentlichter Preisspiegel für Wohneigentum 2017 zeigt: Der seit 2010 begonnene Preisanstieg setzt sich weiter fort. Der Grund ist einzig und allein die Wohnraumknappheit. Deutschland benötigt mehr bezahlbaren Wohnraum - zur Miete, aber auch zum Kauf. Die neue Bundesregierung muss reagieren und muss die Förderung von Wohneigentum wieder in ihr Blickfeld rücken. Nach zehn Jahren reiner Mietenpolitik ist es endlich an der Zeit, den Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen. Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, macht eine Mietwohnung frei und entspannt den Wohnungsmarkt. Und mit Wohneigentum kann man derzeit am besten für sein Alter vorsorgen.
Eigentumsbildung fördern
Größtes Hindernis beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer. 2006 bundesweit noch bei 3,5 Prozent gelegen, ist sie seither in fast ganz Deutschland deutlich angehoben worden. Hauskäufer in fünf Bundesländern müssen bereits 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen. Eine Wohnung, die beispielsweise 300000 Euro kostet, wird dadurch um knapp 20000 Euro teurer. Die Senkung des Steuersatzes bundesweit auf 3,5 Prozent oder auch ein Freibetrag für Erstkäufer würde nicht nur die Kaufnebenkosten senken und den Immobilienerwerb erleichtern, sondern hätte außerdem Symbolkraft. Die Politik würde damit zeigen, dass ihr die Eigentumsförderung tatsächlich wichtig ist. Aktuell wird die Bildung von Wohneigentum nicht gefördert, sondern eher verhindert. Die Wohneigentumsquote stagniert dementsprechend seit Jahren bei 45 Prozent, dem zweitniedrigsten Wert im europäischen Vergleich. Politisches Ziel sollte es sein, die Eigentumsquote auf 50 Prozent in der kommenden Legislaturperiode zu erhöhen.
Was also ist zu tun? Viele Haushalte in Deutschland wären insbesondere angesichts der historisch günstigen Zinsen zwar in der Lage, eine Immobilienfinanzierung zu bedienen, jedoch haben sie Mühe, das beim Wohnungskauf geforderte Eigenkapital anzusparen. Genau da muss die Politik ansetzen und mit einem monetären Zuschuss unterstützen. Union mit "Baukindergeld" und SPD mit "Familienbaugeld" haben gute Ansätze in ihren Wahlprogrammen. Wichtig ist dem IVD dabei, dass Haushalte mit mittlerem Einkommen auch die Möglichkeit haben sollen, Wohneigentum zu bilden. Deshalb müssen sie beim Eigenkapital unterstützt werden. Der IVD schlägt vor, Familien mit einer Eigenkapitalergänzung von 10000 Euro pro Kind (und flächendeckend) zu fördern. Die Familien sollten zudem eine Finanzierungssicherheit bei einer Laufzeit ihrer Kredite über 25 bis 30 Jahre und Sicherheit über einen möglichen Ausfallfonds bekommen.
Wohnungsbau ankurbeln
In den Ballungsregionen klafft eine enorme Lücke zwischen Angebot und Nachfrage, wodurch ein Wohnraummangel herrscht, der die Kaufpreise in die Höhe treibt. Zu lösen ist dieses Problem nicht durch Regulierungen wie die Mietpreisbremse, sondern ausschließlich durch ein größeres Angebot an bezahlbarem Wohneigentum und bezahlbaren Mietwohnungen. Das kann nur erreicht werden, wenn sich die Bedingungen für private Investoren verbessern - denn diese tragen den weitaus größten Anteil an der Entstehung von neuem Wohnraum.
Nötig ist zudem eine breitere Ausweisung von Bauland. Die Grundstücksreserven der Kommunen müssen mobilisiert werden - bei kontinuierlich steigenden Grundstückpreisen kann die eine oder andere Kommune damit ein gutes Plus erwirtschaften. Aber auch eine Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren und mehr Flexibilität beim Thema Nachverdichtung in den Innenstädten sind notwendig, damit innerstädtische Wohnprojekte nicht in den Mühlen der Bürokratie versanden. Auch fiskalische Anreize für den Wohnungsbau sind denkbar, etwa die Anhebung der Abschreibungsrate für Neubauten von zwei auf mindestens drei Prozent oder eine Reform der Grundsteuer.
Regulierungen abbauen
Im Bundestagswahlkampf werden zahlreiche Regulierungen im Mietrecht diskutiert, etwa eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Dabei müsste die Politik doch merken, dass sie mit der Mietpreisbremse den falschen Weg eingeschlagen hat. Doch statt zu stoppen, will sie aufs Tempo drücken. Die Mietpreisbremse ist eine Investitionsbremse. Mit jeder weiteren regulatorischen Hürde wird es Investoren nur schwerer gemacht, sich in den Wohnungsbau einzubringen. Regulierungen wie die Mietpreisbremse sollen Symptome bekämpfen, verschärfen letztlich aber das Grundproblem: das mangelnde Wohnungsangebot.
Deswegen ist tunlichst von weiteren Regulierungsmaßnahmen abzuraten. Die Bedingungen für Investitionen in Neubau und Bestand müssen erleichtert und nicht zusätzlich erschwert werden. In diesem Kontext ist auch eine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) als wenig hilfreich zu werten. Die hohen energetischen Anforderungen treiben die bereits sehr hohen Baukosten noch weiter in die Höhe und machen den Neubau unattraktiver.
Der IVD ist darüber hinaus entschieden gegen die von einigen Parteien des linken Spektrums geforderte Kappung oder Abschaffung der Modernisierungsmieterhöhung. Können Vermieter die Modernisierungskosten nicht mehr teilweise auf die Mieter umlegen, haben Eigentümer keinen Grund mehr, in den Bestand zu investieren. Klimafreundliche Sanierungen würden kaum mehr stattfinden - was im Übrigen die immer strenger werdenden energetischen Anforderungen an die Immobilienwirtschaft konterkariert. Altersgerechter Umbau würde ebenso nicht mehr stattfinden. Modernisierungen müssen wirtschaftlich bleiben.
Was dem IVD in der kommenden Legislaturperiode noch wichtig ist: der Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter. Der großen Koalition ist es in der aktuellen Wahlperiode nicht gelungen, einen echten Sachkundenachweis auf den Weg zu bringen. Lediglich eine Fortbildungspflicht wurde beschlossen, und das auch nur, weil sich Immobilienverbände wie der IVD mit großem Engagement für höhere fachliche Standards bei den beiden angesprochenen Berufsgruppen eingesetzt haben. Wünschenswert wäre es, wenn die neue Bundesregierung eine ordentliche Berufszulassung - also den Sachkundenachweis - für Makler und Verwalter auf die Agenda setzen und auch tatsächlich beschließen würde.
Der Hauskauf oder -verkauf ist für viele Menschen eine der größten und wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Für sie ist der Immobilienmakler häufig erster und zentraler Ansprechpartner und Berater. Im Sinne des Verbraucherschutzes ist es deshalb notwendig, dass der Makler über ausreichend Sachkunde verfügt. Gleiches gilt für Immobilienverwalter, die sich um den Erhalt von Wohngebäuden und für den Hausfrieden der Eigentümer kümmern. Beide Berufsgruppen haben eine hohe soziale und finanzielle Verantwortung und sollten deshalb mit entsprechenden Zulassungsvoraussetzungen versehen sein. Dieses dicke Brett wird der IVD weiter bohren.
VdPB: Bezahlbares Wohnen durch mehr Wohneigentum
Dr. Juri Schudrowitz
Leiter Grundsatzfragen, Verband der Privaten Bausparkassen e.V., Berlin
Dass sich die Politik wieder intensiv mit dem Thema Wohnen beschäftigt, ist für sich genommen schon richtig. Denn lange ist es nicht her, da galt Deutschland als "fertig gebaut". Regionale Engpässe bei der Wohnraumversorgung und ein wachsendes Gefälle zwischen Stadt und Land standen - aus welchen Gründen auch immer - nicht auf der politischen Agenda. Bedenklich ist allerdings, dass die Debatte stark ideologiebeladen ist und Vorstellungen der Politik in sich häufig nicht schlüssig sind.
Bauen muss billig sein, aber technisch und energetisch höchsten Ansprüchen genügen. Gebaut werden soll in der Stadt, wo Bauland knapp und deswegen besonders teuer ist, nicht im ländlichen Raum, wo Wohneigentum für Normalverdiener noch bezahlbar wäre. Politiker, die eine Gentrifizierung beklagen, tun sich gleichzeitig schwer mit der Wohneigentumsbildung, obwohl sie das eleganteste Mittel ist, um einer Verdrängung weniger zahlungskräftiger Mieter entgegen zu wirken. Zuallererst ist daher mehr Pragmatismus und Konsistenz im Agenda-Setting gefragt. Zu den Politikfeldern im Einzelnen:
1. Wohnungen schaffen, Wohnungsmärkte entlasten:
In Deutschland fehlen Wohnungen; nicht nur in Ballungsräumen, sondern auch im ländlichen Raum - hier vor allem in qualitativer Hinsicht. Die Zahl von weniger als 280 000 fertig gestellten Wohnungen im Jahr 2016 liegt weit unter dem Bedarf, den die Bundesregierung auf jährlich mindestens 350 000 und wissenschaftliche Institute auf über 400 000 beziffern.
Dem erhöhten Wohnraumbedarf kann nur mit mehr Neubau begegnet werden. Gebraucht werden Mietwohnungen, aber auch neue Ein- und Zweifamilienhäuser beziehungsweise Eigentumswohnungen. Dies darf nicht durch permanent höhere Grunderwerbsteuern und Grundsteuern konterkariert werden. Mit dem Eigenheimbau werden Umzugsketten in Gang gesetzt und kleinere und preiswertere Wohnungen im Bestand frei gemacht. Jedes neu erbaute Eigenheim hat damit kaum geringere soziale Effekte als eine neu gebaute Mietwohnung.
2. Wohneigentumsbildung vorantreiben:
Die Mobilisierung privaten Kapitals ist dafür unverzichtbar. Das zeigt schon ein Blick auf die Bedeutung des Eigenheimbaus als zentrale Säule des Wohnungsbaus insgesamt. Dieses Kapital muss gebildet werden. Beim Aufbau hilft der Staat. Die Wohnungsbauprämie ist sozial treffsicher, zweckgebunden und hat eine enorme Multiplikatorwirkung. Sie ermöglicht breiten Schichten der Bevölkerung eine sichere Wohnungsbaufinanzierung. Die vielerorts stark gestiegenen Immobilienpreise machen einen frühzeitigen Eigenkapitalaufbau unverzichtbar. Nur so vermeidet man eine übermäßig hohe Verschuldung und sorgt am besten dafür, spätestens mit Beginn des Rentenalters in einer schuldenfreien Immobilie leben zu können.
Um zu verhindern, dass immer mehr Menschen aus der Förderung aufgrund der Preis- und Lohnentwicklung "herauswachsen", müssen die Einkommensgrenzen bei der Wohnungsbauprämie mindestens im Sinne eines Inflationsausgleichs erhöht werden. Sie sind seit mehr als 20 Jahren nicht mehr angepasst worden. Es geht darum, die schleichende Entwertung einer bewährten Förderung zu verhindern. Bei einer stärkeren Förderung des Mietwohnungsbaus bietet sich ergänzend im Sinne einer ausgewogenen Wohnungsbaupolitik ein einkommensunabhängiger Investitionszuschuss an - etwa in Form eines Baugelds für Familien.
Die Wohneigentumsförderung muss außerdem im Einklang mit der hiesigen Finanzierungskultur stehen. Förderung des Eigenkapitalaufbaus muss dabei an erster Stelle stehen. Eigenkapitalersatz oder Staatsbürgschaften setzen das falsche Signal und bergen das Risiko, dass sich auch hierzulande eine Subprimekrise wiederholt. Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Bausparkassen sind seit vielen Jahren die mit Abstand wichtigsten Institutsgruppen, wenn es darum geht, Menschen in die eigenen vier Wände zu bringen. Die Politik ist gut beraten, diese Kräfte zu bündeln, statt einseitig auf eine staatliche Förderbank zu setzen.
3. Das Eigenheim als vierte Säule der Altersvorsorge:
Rentner, die im Eigentum wohnen, sparen im Vergleich zu Mietern im Schnitt rund ein Drittel ihres Haushaltsnettoeinkommens. Mietfreies Wohnen im Alter ist dabei umso wichtiger, je geringer das Einkommen und damit die staatliche Geldrente sind. Die Eigenheimrente ist ein beliebtes Instrument, um schneller in die eigenen vier Wände zu kommen. Auch Verbraucherschutzorganisationen stellen ihr gute Noten aus.
Von der Politik erwarten wir ein klares Bekenntnis zur steuerlich geförderten privaten Altersvorsorge. Über 16 Millionen Menschen verlassen sich auf ein Konzept, für das die Politik vor mehr als 15 Jahren zu Recht offensiv geworben hat. Auch hier ist einer schleichenden realen Absenkung der Förderung entgegenzuwirken, indem der Fördersatz und die jährliche Steuerfreigrenze in ausreichendem Maße angepasst werden. Die kürzlich im Rahmen des Betriebsrentenstärkungsgesetzes beschlossene Erhöhung der Grundzulage von 154 auf 175 Euro kann nur ein erster Schritt sein. Die Eigenheimrente sollte auch für geringverdienende Selbstständige zugänglich gemacht werden, für die sich die "Rürup-Rente" nicht lohnt.
4. Klimawende vollziehen - mit dem Bausparvertrag als Energiesparvertrag:
40 Prozent der Hausbesitzer legen regelmäßig Geld auf die Seite, um ihr Haus energetisch in Schuss zu halten: im Schnitt rund 180 Euro im Monat. Fast 30 Prozent tun dies mit einem Bausparvertrag. Die Bereitschaft von Eigenheimern, energetisch zu sanieren, ist also nach wie vor hoch. Nur wenn sie genutzt wird, kann die Klimawende gelingen.
Erforderlich ist auch hier der gezielte Aufbau durch zweckgerichtetes Vorsparen. Gesunkene Energiekosten lassen bei einer wirtschaftlichen Betrachtung Investitionen außerhalb des "natürlichen Sanierungszyklus" oft als wenig sinnvoll erscheinen. Eine steuerliche Förderung würde helfen, die Amortisationszeit zu verkürzen. Sie sollte durch einen pauschalen Abzug von der Steuerschuld einkommensunabhängig gestaltet werden. Alternativ ist ein direktes Zuschussmodell denkbar - etwa in Form eines Sanierungsschecks. Wichtig ist hierbei: Wenn die Politik in diesem Bereich etwas ankündigt, muss sie alles tun, um dies auch umzusetzen, weil sonst nur Investitionsattentismus droht. Die energetischen Anforderungen an Neubauten sind zuletzt mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 verschärft worden. Potenzielle Eigenheimerwerber dürfen aber nicht finanziell überfordert werden - sonst sparen sie sich den Neubau.
5. Vermögensbildung für breite Bevölkerungsschichten:
Arbeitnehmer mit kleinen und mittleren Einkommen legen Wert auf eine sichere Sparform. Bei der Vermögensbildung steht allgemein der Wunsch nach eigenen vier Wänden im Vordergrund. Diese helfen auch, ein soziales Auseinanderdriften zu verhindern. Derzeit werden zehn Millionen Bausparverträge mit Hilfe vermögenswirksamer Leistungen bespart. Die Arbeitnehmersparzulage bietet dafür einen wichtigen Anreiz. Die Einkommensgrenzen für die Arbeitnehmersparzulage wurden seit mehr als 18 Jahren nicht mehr verändert. Die Einkommensgrenzen sollten deshalb auch hier im Sinne eines Inflationsausgleichs angehoben werden.
6. Krisenfestes Baufinanzierungssystem:
Das deutsche Baufinanzierungssystem hat sich auch in der Finanzkrise als stabil erwiesen. Dazu gehört ausreichend Eigenkapital. Die Bausparkassen liefern dafür wesentliche Module: zielgerichteten Eigenkapitalaufbau und Zinsgarantie. Infolge der Finanzkrise sind nun aber die regulatorischen Anforderungen auch für die Kreditinstitute stark gestiegen, die dafür nicht verantwortlich waren. Bei der europäischen Gesetzgebung und bei der Umsetzung in deutsches Recht erwarten wir die konsequente Anwendung des Proportionalitätsprinzips.
Ziel muss es sein, dass Möglichkeiten für Erleichterungen gegenüber der vollumfänglichen Implementierung in Abhängigkeit von Institutsgröße, Komplexität und Risikogehalt der betriebenen Geschäfte wahrgenommen werden. Bei der Überarbeitung der regulatorischen Risikomessmethoden und bei der Einführung einer Begrenzung der Leverage Ratio muss die Politik darauf hinwirken, dass die gesamten Eigenkapitalanforderungen grundsätzlich nicht erhöht und überproportionale Auswirkungen auf bestimmte, als konservativ einzustufende Geschäftsmodelle vermieden werden.
7. Ausstieg aus der EZB-Nullzinspolitik:
Sicherheitsorientierte Sparer erleben durch die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) einen schleichenden Vermögensverlust. Ihre Bereitschaft, privat für das Alter vorzusorgen, wird untergraben. Anhaltende niedrige Zinsen höhlen zudem bewährte Geschäftsmodelle von Kreditinstituten und Versicherungen aus. Gleichzeitig leisten sie preislichen Übertreibungen gerade auch auf den Wohnungsmärkten Vorschub. Die Politik sollte im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinarbeiten, dass die EZB endlich aus ihrer Nullzinspolitik aussteigt.
8. Europäische Idee durch Subsidiarität stärken:
Von grundlegender Bedeutung für die europäische Idee ist das Subsidiaritätsprinzip. Es wurde zunehmend aus den Augen verloren und befördert eine Legitimationskrise der europäischen Institutionen. Wir brauchen eine "better regulation" durch Konzentration der Aufgaben auf das, was wirklich europaweit geregelt werden muss. Mit Blick auf die EU-Kapitalmarktunion sind die Pläne der EU-Kommission, Sparer verstärkt zur Anlage an den Kapitalmärkten zu bewegen und konservative Sparformen zurückzufahren, abzulehnen.
vdp: Langfristfinanzierung im Sinne der Realwirtschaft erhalten
Jens Tolckmitt,
Hauptgeschäftsführer, Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V., Berlin
Die Finanzierung der Realwirtschaft durch Banken ist eine deutsche Tradition und Erfolgsgeschichte, die auf langfristigen und vertrauensvollen Beziehungen zwischen Kreditgebern und -nehmern basiert. Besonders klar treten die Vorzüge dieses Modells in der Immobilienfinanzierung zutage: Hier sind die Institute, allen voran die Pfandbriefbanken, ihren Kunden verlässliche Partner und geben als Langfristfinanzierer entscheidende Impulse für Wachstum, Beschäftigung und Wohlstand. Die nächste Bundesregierung steht mit Blick auf den regulatorischen Rahmen der Kreditwirtschaft insgesamt und der Pfandbriefbanken im Besonderen vor wichtigen Weichenstellungen, die für den Bestand der bewährten langfristigen Finanzierung der Realwirtschaft und der Finanzstabilität in Deutschland wie in Europa von kritischer Bedeutung sind.
Basel IV: Benachteiligung deutscher Institute vermeiden
Wie alle Geschäftsbanken wurden auch die Langfristfinanzierer seit der Finanzkrise mit einer Fülle von Regulierungsprojekten konfrontiert. Sie haben die neue Regulierung in konstruktiver Weise begleitet, mit großem Aufwand umgesetzt und zusätzliche Eigenkapitallasten geschultert. Damit leisten sie ihren Beitrag zur von Gesellschaft und Politik zu Recht eingeforderten und wirtschaftlich notwendigen Stabilität des Finanzsektors. Im Rahmen der internationalen Bankenregulierung ist der Beitrag der deutschen Politik - insbesondere der zuständigen Ressorts sowie von BaFin und Bundesbank - von großer Bedeutung für die Pfandbriefbanken wenn es darum geht, die Fahne der deutschen Langfrist- und Stabilitätskultur hoch zu halten. Denn nichts weniger steht sowohl in Basel als auch in Brüssel auf dem Spiel.
In den langwierigen Verhandlungen über die Vollendung des Eigenkapitalstandards Basel III, der aufgrund seiner potenziell weitreichenden Bedeutung in der Branche auch "Basel IV" genannt wird, geht es vor allem darum, eine nicht sachgerechte Benachteiligung deutscher Institute zu vermeiden. Sie haben intensiv in die Einführung und Weiterentwicklung interner Modelle für die Ermittlung des Eigenkapitals investiert, das zur Unterlegung von Kreditrisiken erforderlich ist. Diese internen Modelle, über deren Zulässigkeit im Rahmen der Verhandlungen kontrovers diskutiert wurde, messen das Kreditrisiko sehr viel genauer als der insbesondere in den USA vorherrschende Kreditrisikostandardansatz.
Während europäische Institute ihre Kreditportfolios auf der Bilanz halten und refinanzieren, lagern ihre Wettbewerber in den USA ihre Kreditrisiken tendenziell aus der Bilanz aus und platzieren sie im Kapitalmarkt. Daher wären europäische Institute von einer Einschränkung der Anwendbarkeit der internen Modelle deutlich stärker beeinträchtigt als ihre US-amerikanische Konkurrenz. Im Übrigen war gerade das angelsächsische Originate-to-Distribute-Modell ein wesentlicher Auslöser der vor zehn Jahren ausgebrochenen Finanzkrise.
Strittig war in Basel lange Zeit nur noch die Frage, ob und in welcher Höhe im Falle der Verwendung interner Modelle ein sogenannter Output-Floor notwendig wäre, also eine pauschale Untergrenze für die Eigenkapitalunterlegung. Denn ein solcher Floor würde je nach Höhe insbesondere für Immobilienfinanzierer deutlich steigende Kapitalanforderungen mit sich bringen. Sollte der Floor Realität werden, wäre dies ein schwerer Schlag für die Zukunftsfähigkeit der bewährten Langfristfinanzierung in Deutschland. Ein derartiges Verhandlungsergebnis würde zudem die Abwanderung von Bankgeschäft in weniger streng regulierte Bereiche des Finanzsektors beschleunigen - ein Effekt, an dem niemand Interesse haben kann.
Langfristkultur und Pfandbrief eng verbunden
Ebenso wenig wünschenswert wäre es, wenn die europäische Kreditwirtschaft als Konsequenz aus Basel IV vom bilanzbasierten Geschäftsmodell abrücken und Kreditrisiken zukünftig stärker am Kapitalmarkt ausplatzieren würde. Das, was bei den Verhandlungen dem Vernehmen nach als Kompromisslösung in Aussicht steht, würde die Institute immer noch erheblich belasten. Im Zuge des sich abzeichnenden Abschlusses der Verhandlungen vertrauen die Pfandbriefbanken daher weiter auf die dezidierte Unterstützung des Bundesfinanzministeriums, die für die Durchsetzung der Interessen der deutschen Kreditwirtschaft entscheidend ist. Zugleich werben die Pfandbriefemittenten dafür, den Baseler Akkord sachgerecht in EU-Recht umzusetzen und dabei - sowie später auf nationaler Ebene - Spielräume in der für den europäischen Bankensektor erforderlichen Weise zu nutzen.
Die deutsche Langfristkultur ist auch mit dem Pfandbrief besonders eng verbunden. Langfristige - und fristenkongruente - Refinanzierung ist der traditionelle Vorzug des Geschäftsmodells der Pfandbriefbanken. Unbestritten ist, dass die ausgeprägte Langfrist- und Stabilitätskultur in Deutschland, die etwa im international anerkannten Beleihungswertprinzip in der Immobilienfinanzierung zum Ausdruck kommt, maßgeblich für die im Vergleich hohe Stabilität des hiesigen Finanzsektors steht. Und es ist ebenso unbestritten, dass der Pfandbrief gerade in Krisenzeiten als zuverlässiges Refinanzierungsinstrument eine wichtige Rolle gespielt hat.
Als Refinanzierungsinstrument ist der Pfandbrief für die Banken nur dann von strategischer Bedeutung, wenn langfristiges Kreditgeschäft auf der Bankbilanz gehalten, in Deckungsmassen zusammengefasst und fristenkongruent über den Kapitalmarkt refinanziert wird. Lohnt sich das langfristige bilanzbasierte Kreditgeschäft aufgrund unangemessen hoher Eigenkapitalanforderungen immer weniger, verlöre auch der Pfandbrief an Bedeutung für die Emittenten.
Daran kann niemand, der vom deutschen Finanzsystem überzeugt ist, ernsthaft gelegen sein. Denn unbestreitbar ist der Pfandbrief eine wichtige Stütze der Finanzstabilität in Deutschland. Unbestreitbar ist auch, dass Pfandbriefbanken als On-Balance-Sheet-Finanzierer ein sehr ausgeprägtes Eigeninteresse an der Wahrung konservativer Kreditstandards haben. Und unbestreitbar ist schließlich, dass die strategischen Vorzüge gedeckter Instrumente gerade in den turbulenten Jahren nach der Finanzkrise besonders deutlich geworden sind.
Kommission will Privilegien langfristig sichern
Die besondere Bedeutung von Covered Bonds für die Finanzstabilität wird auch von den europäischen Regulatoren durch eine Vielzahl von Privilegierungen anerkannt, beispielsweise bei der bevorzugten Eigenkapitalgewichtung und der Zulässigkeit als Liquiditätspuffer. Die Europäische Kommission möchte diese Privilegierung - und mit ihr auch das wirtschaftliche Potenzial von Covered Bonds für nachhaltiges Wachstum der Realwirtschaft - langfristig sichern. Darauf zielt ihre Anfang Juni angekündigte Gesetzesinitiative zur Harmonisierung von Covered Bonds in der EU, die sie im ersten Quartal 2018 vorstellen möchte.
Die Pfandbriefbanken begrüßen die Absicht der Kommission und plädieren für einen konservativen und prinzipienbasierten Ansatz. Die Harmonisierung gedeckter Schuldverschreibungen erfolgreich zu gestalten, ist ein wichtiges Ziel. Aber das Risiko des Scheiterns, beispielsweise aufgrund einer nicht zweckmäßigen Detailtiefe des zu schaffenden europäischen Rechtsrahmens, ist real. Die Pfandbriefbanken haben konkrete Vorschläge zur Ausgestaltung eines harmonisierten europäischen Produktrahmens für Covered Bonds gemacht. Sie sind sich bewusst, dass der Erfolg von Covered Bonds und der Bemühungen um ihre Harmonisierung in Europa außerdem davon abhängt, die bankbasierte Langfristfinanzierung zu erhalten (siehe hierzu auch "Immobilien & Finanzierung", Heft 17/2017).
Vertrauen auf bewährten Dialog
Der Gesetzgeber wird in der kommenden Legislaturperiode zu guter Letzt auch das Pfandbriefgesetz anpacken müssen. Nach der letzten substanziellen Änderung zum Jahresende 2015 wurde die sogenannte Fälligkeitsverschiebung von Pfandbriefen schnell zum Nukleus einer nächsten Novelle. Die Emittenten sehen in der Möglichkeit einer Verschiebung der Pfandbrieffälligkeiten als Ultima Ratio eine Vorkehrung, um im Falle einer vorübergehenden Liquiditätslücke die Sonderinsolvenz einer Pfandbriefdeckungsmasse selbst dann zu vermeiden, wenn alle anderen Möglichkeiten der kurzfristigen Liquiditätsbeschaffung nicht funktionieren. Die Novelle sollte außerdem die erforderlichen Änderungen bringen, um Assets aus Großbritannien auch nach dem Brexit deckungsfähig zu halten.
Das Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz vom Juli dieses Jahres sieht vor, dass die BaFin Beleihungsausläufe beschränken und Mindestamortisierung verordnen kann, um möglichen Übertreibungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt vorzubeugen. Die Details zur Scharfschaltung dieser sogenannten makroprudenziellen Instrumente sollen in einer Rechtsverordnung geregelt werden, zu der unter anderem die deutsche Kreditwirtschaft konsultiert werden muss.
Bei allen genannten Themen vertrauen die Pfandbriefbanken unabhängig vom Ausgang der kommenden Bundestagswahl in einem von Umbrüchen geprägten Umfeld auf den bewährten Dialog mit allen Parteien und Institutionen in Politik und Aufsicht. Damit setzen sie auf Kontinuität und eine Evolution bewährter Banktraditionen wie der Langfristorientierung und der krisenfesten Refinanzierung durch den Pfandbrief.
