Immobilie als Asset

Fachmarktzentren in Österreich geraten in das Visier der Investoren

André Zücker, Geschäftsführer, KGAL Investment Management GmbH & Co. KG, Grünwald

Quelle:  KGAL Investment

Fachmarktzentren in Österreich unterscheiden sich aufgrund topografischer und architektonischer Faktoren von ihren deutschen Pendants. Trotz neuer Möglichkeiten des Versandhandels stellen sie eine attraktive Ergänzung für das Immobilienportfolio professioneller Anleger dar, meint der Autor. Auch außerhalb der wenigen Großstädte gebe es eine Reihe von kleineren Retail-Parks. Allerdings würden nur noch wenige neue Zentren gebaut. Der Trend ginge eher dahin, ältere Zentren professioneller, ansprechender und moderner zu gestalten und sie damit sowohl für Investoren als auch für Kunden attraktiver zu machen. Die Konkurrenz durch den Onlinehandel sei zwar eindeutig gegeben, wie der Verfasser deutlich macht. Viele Händler würden aber mit einer Mehrkanalstrategie sehr gut fahren. Red.

Mit der Osterweiterung der Europäischen Union ist Österreich ins Zentrum Europas gerückt und hat eine bedeutende Rolle als "Tor zum Osten" übernommen. Zudem zeichnet sich das Land durch eine hohe politische und wirtschaftliche Stabilität aus. So ist es nicht weiter verwunderlich, dass die Alpenrepublik zu den bevorzugten Investment-Destinationen international agierender Immobilieninvestoren zählt. Zu diesen Investoren gehört auch die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG. Sie ist seit 2000 in Österreich aktiv und seit 2006 mit einem eigenen Team in Wien vor Ort vertreten.

Mittlerweile zählt die KGAL-Gruppe mit einem Anlagevolumen von 1,2 Milliarden Euro (das entspricht einer Gesamtnutzfläche von über 440000 Quadratmetern) zu den größten ausländischen Immobilieninvestoren des Landes und wird als professioneller Partner wahrgenommen, was gerade in einem vergleichsweise kleinen Immobilienmarkt wie Österreich immer wieder Vorteile bei der Identifikation attraktiver Objekte in einem zunehmend herausfordernden Umfeld verschafft.

Zu Beginn der Investmentaktivitäten in der Alpenrepublik lag der Schwerpunkt für die KGAL auf Core-Büroimmobilien in der Hauptstadt Wien. Inzwischen hat sich jedoch das Bild gewandelt, denn aufgrund verschiedener Faktoren erweisen sich Fachmarktzentren, in die professionelle Anleger etwa über einen Immobilien-Spezialfonds investieren können, als attraktive Ergänzung für das Portfolio. Spezialfonds lassen sich gut an individuelle Investorenanforderungen anpassen, ermöglichen eine flexible Ertragsteuerung und können deutlich schneller auf die Nachfragebedürfnisse der Investoren reagieren. Zudem sind die Anteile leichter handelbar und bieten somit den Investoren mehr Flexibilität. Dies hat sich besonders deutlich während der Finanzmarktkrise und in der Folge volatiler Märkte gezeigt.

Die Topografie beeinflusst das Kaufverhalten

Ein weiterer Faktor, der für eine Investition in österreichische Fachmarktzentren spricht, ist die Topografie des Landes - Hoch- und Mittelgebirge mit einer zerklüfteten Siedlungsstruktur. Die Alpenrepublik weist nur wenige große Städte auf, hat dafür jedoch viele kleine Bezirkshauptstädte. Wien ist die einzige Millionenstadt im Land, darauf folgen die vier (Landes-)Hauptstädte Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck mit über 100000 Menschen. Alle weiteren Landeshauptstädte haben teilweise deutlich weniger Einwohner. Hinzu kommt, dass zahlreiche Bezirkshauptstädte typischerweise über ein abgeschottetes Einzugsgebiet verfügen - insbesondere bei Tälern in Hochgebirgslagen. Gerade in diesen Gebieten existiert neben einer Vielzahl kleiner Ortschaften häufig nur eine einzige größere Stadt mit der Funktion eines Regionalzentrums. Aus Mangel an Alternativen nutzen die Bewohner diese Städte für Einkäufe, Erledigungen, Behördengänge und vieles mehr. Der Besuch im örtlichen Fachmarktzentrum dient dann nicht nur dem Einkauf von Waren für den täglichen Bedarf, sondern wird aufgrund des vielfältigen Angebots meist für einen ausgedehnten Familieneinkauf genutzt. Oft befinden sich in der Nähe auch die wichtigsten Arbeitgeber, Schulen sowie Freizeiteinrichtungen des Bezirks. Ob ein Fachmarktzentrum in einer Stadt dominiert, ist abhängig von seiner Größe, vom Branchen- und Mietermix sowie der Lage.

Günstig gelegen sind zum Beispiel Einzelhandelsstandorte außerhalb der Innenstädte mit einer guten Verkehrsanbindung und ausreichend Parkplätzen. Aufgrund dieser Kriterien haben sich vielerorts sogar bereits "neue Mitten" an Ausfallstraßen gebildet. Denn der größte Teil der Bevölkerung in den zerklüfteten Regionen Österreichs ist auf das Auto angewiesen und sehr mobil. Die wenigen Großstädte des Landes sind häufig mehr als 45 Autominuten entfernt und werden nur für größere Besorgungen aufgesucht. Fachmarktzentren in ländlichen Regionen schließen diese Versorgungslücke und profitieren damit von diesen Faktoren.

Starke Entwicklung in Richtung Peripherie

Anders stellt sich die Situation in Großstädten und deren Umland dar. Hier verfügen die Bewohner über eine große Auswahl verschiedenster Einkaufsmöglichkeiten. Die Folge ist eine starke Konkurrenz, die zwischen einigen Handelsformen wie Geschäften in Innenstadtlagen, Stadtteilzentren und Shopping-Centern herrscht. Für die Güter des täglichen Bedarfs bevorzugen die meisten Menschen allerdings eine wohnortnahe Einkaufsmöglichkeit, um dem hohen Verkehrsaufkommen in ihrem Ballungsraum zu entgehen. Deshalb gehören Lebensmittelmärkte und Retail Parks in Kundennähe mit bequemen Parkmöglichkeiten zur ersten Wahl und sind dem Konkurrenzdruck eher weniger ausgesetzt.

Dies sind Ursachen dafür, dass sich das Einkaufsgeschehen in Österreich in den vergangenen beiden Jahrzehnten zunehmend weg von den traditionellen Geschäftsstraßen der Innenstädte hin zu peripheren Standorten verlagert hat. Diese Entwicklung lässt sich auch auf die gewandelten Anforderungen der Konsumenten mit Blick auf Bequemlichkeit, Erreichbarkeit, Zeitaufwand, Auswahl und Preis zurückführen. So bieten inzwischen beispielsweise zusammenhängende Fachmarkt-Agglomerationen den Kunden die Möglichkeit, verschiedenartige Einkäufe mit geringem Aufwand zu bündeln.

In besonderem Maße gilt dies für Retail Parks. Aus Sicht der Konsumenten sind zwar baulich geschlossene Shopping-Center am bequemsten. Allerdings suchen diese ein Shopping-Center nicht zielgerichtet auf, um sich mit Gütern des täglichen Bedarfs einzudecken. Innenstadtlagen bieten zwar Einkaufsflair, hochwertige Ladenausstattungen und Traditionsgeschäfte, haben jedoch auch einige gewichtige Nachteile, vor allem das fehlende Parkplatzangebot sowie die wesentlich teurere und meist nur mit baulichen Kompromissen mögliche Schaffung von modernen, großflächigen Ladenlokalen.

Attraktivität von One-Stop-Shopping steigt

Ein weiteres wesentliches Merkmal, das österreichische Fachmarktzentren zu lohnenswerten Objekten zum Beispiel für einen Immobilien-Spezialfonds macht, besteht in der einheitlichen und klaren Ausführung. Die meisten Retail Parks der Alpenrepublik sind konsequent in einem Gesamtkomplex mit baulich eigenständigen Ladeneinheiten in einem Riegel, Halbkreis oder in L-Form um den gemeinsamen Parkplatz angeordnet. Auf eine teure Unterkellerung oder ein Obergeschoss mit eventuell schwer vermietbaren Büroeinheiten wird in der Regel verzichtet. In den vergangenen Jahren hat sich zudem ein Trend zu höherwertiger Architektur von Retail Parks herausgebildet. Ausschlaggebend dafür ist die Tatsache, dass die Aufenthaltsqualität und großzügigere Gastronomie- und Dienstleistungsangebote zum neuen Gradmesser werden.

Das Ergebnis dieser neuen Einkaufskultur ist, dass in Österreich rund 4,4 Millionen Menschen - also etwa die Hälfte der Bevölkerung - in einer Reichweite von nur zehn Autominuten von zu Hause ein Fachmarktzentrum vorfinden. Insgesamt gibt es derzeit zirka 100 Retail Parks ab einer vermietbaren Fläche von 4000 Quadratmetern. In den vergangenen 15 bis 20 Jahren wurde eine Vielzahl von neuen Fachmärkten und Fachmarktzentren realisiert, ein Drittel des Bestandes in den Jahren 2001 bis 2005. Dies zog in einigen österreichischen Bundesländern eine immer stärkere Verschärfung der Genehmigungsvoraussetzungen für neue Einzelhandelsflächen insbesondere im Außenbereich nach sich und führte zu einem wirksamen Konkurrenzschutz vor neuen Retail Parks.

Seit 2010 hat demzufolge die Entwicklung neuer Fachmarktzentren abgenommen. Deshalb ist in den kommenden Jahren weniger mit neuen Projekten zu rechnen. Stattdessen dürften vielmehr Um- und Erweiterungsbauten sowie Refurbishments bestehender Retail Parks im Zentrum der Fondsmanagement-Aktivitäten stehen. Stetige Modernisierung ist ein Muss, um attraktiv für Kunden zu bleiben. Der Trend zu großen Retail Parks mit einheitlichem Auftritt und breitem Branchenmix wird sich wahrscheinlich auch in Zukunft fortsetzen, da diese Formate besonders erfolgreich sind.

Dabei dürfte zunehmend eine Veredelung der Retail Parks stattfinden, zum Beispiel durch aufwendigere Architektur, höherwertige Shop-Angebote - vom Discount in Richtung Lifestyle - und durch ein aktives Center-Management, zu dem beispielsweise Kundenbindungsprogramme, Gutscheinsysteme und besondere Events gehören. Denn letztlich entscheidet der Kunde, was ihm gefällt.

Wachsende Konkurrenz durch Onlinehandel

Angesichts immer neuer Möglichkeiten, die der Internet-Versandhandel eröffnet, stellt sich die Frage, welchen Einfluss diese Entwicklung auf Fachmarktzentren hat. Prognosen zufolge wird der Internet-Versandhandel auch in Zukunft weiter zunehmen und sich insbesondere in Branchen mit einem leicht identifizierbaren und versandfähigen Produktangebot, etwa Elektroartikel, Bücher und andere Medien, weiter ausdehnen. Gerade in diesen Branchen ist der Onlineanteil schon sehr hoch, teilweise gesättigt beziehungsweise ein hoher Reifegrad festzustellen. Im Textil- und Schuhbereich ist er fast genauso hoch wie im Technik & Medien-Segment.

Trotz hoher Retour-Quoten wird der E-Commerce seinen Marktanteil dauerhaft behaupten können, daran besteht kein Zweifel. Versandangebote für Lebensmittel und Drogerieartikel sind derzeit die stärksten Wachstumstreiber im Onlinesektor, richten sich aber gerade im Lebensmittelsegment bislang eher an eine urbane Stadtbevölkerung und konnten sich noch nicht flächendeckend durchsetzen. Die Onlinewelt mit aktuellen Angeboten und bequemem Bestellen sorgt beim Versandhandel für kontinuierliches Wachstum.

Anfängliche Einschränkungen wie aufwendige Zustellung, hohe Retouren-Quote und fehlender Erlebnischarakter des Einkaufs bestehen jedoch nach wie vor und werden im Onlinevertrieb vermutlich zu einer Wachstumsgrenze führen. Gerade in Österreich könnte sich aber auch die bereits erwähnte besondere Topografie und Abdeckung vor allem im ländlichen Raum als Vorteil von Fachmarktzentren erweisen.

Entsprechend dürfte sich ein Retail Park aufgrund seines typischen Angebotssortiments mit einem hohen Anteil an Gütern des täglichen Bedarfs gegenüber dem Versandhandel auch in Zukunft relativ gut behaupten.

Die unmittelbare Nähe zu anderen Geschäften mit überwiegend preiswerten Mode-, Schuh- und Drogerieartikeln, die vor Ort probiert und sofort mitgenommen werden können, bietet den Kunden eine praktische One-Stop-Shopping-Alternative. Zudem bestehen in diesen Preissegmenten häufig kaum Unterschiede zu Internetanbietern.

Erhöhter Trend zur Omni-Channel-Strategie

Zu Buche schlägt auch, dass Retail Parks einen besonders kosteneffizienten und nutzenorientierten Einkauf ermöglichen. Darüber hinaus sind Umsatzverlagerungen im Einzelhandel nicht ausschließlich mit einer Verlagerung von "offline" zu "online" zu begründen.

Vielmehr verschwimmen die Grenzen zwischen stationärem Handel und Onlineshopping. Vielerorts erkennt der stationäre Handel die Zeichen der Zeit und verbindet kundenorientierten Erlebnischarakter mit den Vorzügen des E-Commerce, etwa durch "Click & Collect". Viele Mieter in Retail Parks verfolgen daher eine Omni-Channel-Strategie und können den stationären Handel aus strategischen Gründen nicht vernachlässigen. In ländlichen Regionen ist das "Erlebnis" Einkaufen noch ein wichtiges soziales Element, stärker als bei Großstadtbewohnern.

Das Interesse professioneller Anleger an einer Investition in ein Portfolio aus Fachmarktzentren insbesondere in Österreich sollte also auch künftig fortbestehen. Dies gilt umso mehr, wenn den Einzelhändlern ein konsequenter Brückenschlag zwischen Online- und Offlinehandel gelingt. Investoren sollten darauf achten, dass das Immobilien-Asset-Management engagiert und kontinuierlich die Objekte im Spezialfonds-Portfolio auf den Prüfstand stellt und gezielt neue Möglichkeiten zur Attraktivitätssteigerung nutzt.

Der Autor André Zücker Geschäftsführer, KGAL Investment Management GmbH & Co. KG, Grünwald

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