Von den 20 größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen 2017 entfielen laut CBRE allein 15 auf Paketkäufe wie etwa den Primus-Deal durch die österreichische Signa Holding oder den Kauf eines Büroimmobilienportfolios durch Intown Invest. Die aggregierte Portfolioquote am Gesamttransaktionsvolumen des vergangenen Jahres beziffert das Maklerhaus mit etwa 35 Prozent. Der hohe Anteil an Portfoliodeals wird insbesondere durch die steigende Zahl internationaler Käufer auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt getrieben. Für sie bieten Portfoliodeals eine gute Gelegenheit, schnell auf dem begehrten deutschen Immobilienmarkt Fuß zu fassen und ein großvolumiges Portfolio aufzubauen.
Dabei machen spektakuläre Milliardendeals mit entsprechender Branchenaufmerksamkeit nur einen kleinen Teil der Portfoliodeals aus. Der Löwenanteil entfällt auf Transaktionen mit kleineren Volumina, die vor allem den Transaktionsmarkt in den deutschen BCD-Standorten dominieren; mehr als die Hälfte der hier getätigten Deals entfiel auf Paketkäufe. Für Investoren aus dem In- und Ausland, die auf der Suche nach renditestarken und risikoarmen Objekten auf dem deutschen Immobilienmarkt zunehmend in die Lagen außerhalb der Top 7 ausweichen, bedeutet das, dass sie sich mit den Anforderungen von Portfoliodeals auseinanderzusetzen sollten.
Gründliche Durchleuchtung des Portfolios ist unabdingbar
Allen Vorteilen zum Trotz stellen sie Käufer vor ganz andere Herausforderungen als Einzeltransaktionen. Allein aufgrund der Volumina und geografischen Streuung sind sie komplexer und aufwändiger in der Verwaltung. Mit anderen Worten: Ohne die richtige Herangehensweise, das nötige Know-how und umfassende Prüfung kann das Wertschöpfungspotenzial nicht genutzt werden. Während bei einer Einzeltransaktion Investoren selektiver vorgehen und problematische Objekte ablehnen können, ist das bei Portfoliokäufen nicht immer ohne weiteres möglich. Viele der auf dem Immobilieninvestmentmarkt angebotenen Portfolios sind gemischt, sowohl was die Assetklassen als auch die geografische Verteilung angeht.
Ausgehend von der Risikozielsetzung und ihrem Ankaufsprofil müssen sich Investoren mit dieser Grundproblematik befassen und das Portfolio gründlich durchleuchten. Schon im Vorfeld sollten daher Mikrolage, Gebäudequalität, Mieterbesatz und Risikoklasse jedes einzelnen Objektes genau geprüft und im Hinblick auf das Gesamtportfolio bewertet werden - auch mit einem Auge auf Querverbindungen, Synergieeffekte und mögliche Widersprüche im Portfolio. Beispielsweise sollten Asset Manager vermeiden, dass sich einzelne Objekte durch Konkurrenzlagen gegenseitig kannibalisieren und es so zu unnötigen Leerständen kommt. Schließlich sind es die einzelnen Immobilien, die über die Mieteinnahmen einen stabilen Cashflow generieren und so erst die Rendite des Portfolios erwirtschaften.
Hoher Grad an Professionalität auf der Verkäuferseite
Die Grundlage der Objektprüfung ist die Auswertung umfangreicher Datenmengen. Obwohl sie aufgrund der Datenmasse zunächst komplexer erscheinen, bieten Portfoliodeals durch den strukturierteren Ankaufsprozess Vorteile gegenüber Einzeltransaktionen. Denn gemäß dem Motto "Zeit ist Geld" gilt: Je professioneller die Verkäufer, desto einfacher und zügiger die Vorbereitung und Durchführung des Transaktionsprozesses. Bei Einzeltransaktionen ist dabei die Bandbreite der Professionalität auf Verkaufsseite sehr groß. Insbesondere im Segment bis 20 Millionen Euro treffen Family Offices häufig auf private Eigentümer, die nicht über die Erfahrung und Kapazitäten großer Bestandshalter verfügen und dementsprechend weniger professionell agieren.
Dagegen bringt allein das Volumen der gebündelten Immobilientransaktionen einen hohen Grad an Professionalität und Strukturierung auf der Verkäuferseite mit sich. Prüfprozesse der Gebäude wie die technische Due Diligence werden oftmals bereits durch den Verkäufer durchgeführt. Die erforderlichen Unterlagen, beispielsweise zur technischen Gebäudeausrüstung, Wartungen, Sachverständigenprüfungen und auch zur Gesetzgebung liegen daher gebündelt und in elektronischer Form beim Verkäufer und dessen Dienstleistern vor. Das vereinfacht die juristische Prüfung von Mietverträgen. Da es zudem konkret benannte Ansprechpartner gibt, können fehlende Dokumente schnell nachgereicht werden. Nicht zuletzt sind Portfoliodeals auch in steuerlicher Hinsicht einfacher zu handhaben.
Neben diesen praktischen Aspekten im Ankaufsprozess ist die Portfoliozusammensetzung entscheidend. Während manche Asset und Investment Manager bei der Renditesuche eine breite Mischung verschiedener Assetklassen anstreben, empfiehlt es sich, auf die Homogenität des Portfolios in sektoraler Sicht abzuzielen. Sie vereinfacht die Portfolioverwaltung, da jede zusätzliche Assetklasse mehr Know-how im Asset, Property und Facility Management erfordert. Mieterbetreuung, Leerstandsverwaltung und Objektmanagement werden kostspieliger und komplexer, je mehr Sektoren das Portfolio umfasst.
Im Vergleich zu Einzeltransaktionen ist allein aufgrund der großen Mieterzahl der Aufwand für Buchhaltung und Datenüberführung höher, vor allem sofern noch keine einheitlichen Bewirtschaftungsstrukturen vorliegen. Auch minimiert eine große Mischung des Portfolios mögliche Synergieeffekte, wenn mehrere Dienstleister für die verschiedenen Nutzungsarten beauftragt werden müssen. Letztlich nivelliert ein Mehr an Assetklassen die Vorteile der im Vergleich zu Einzeltransaktionen niedrigeren Kaufnebenkosten.
Regionale Diversifizierung schützt vor Klumpenrisiken
Um hohe Managementkosten zu vermeiden und gleichzeitig von der Risikostreuung des Portfolios zu profitieren, können Investoren und Asset Manager innerhalb einer Assetklasse und über verschiedene Regionen diversifizieren. Die sektorale Fokussierung sorgt für einen möglichst geringen Verwaltungsaufwand, während die regionale Diversifizierung das Klumpenrisiko minimiert. Beispielsweise kann innerhalb des Gewerbeportfolios mit Fokus auf Büroobjekte eine Beimischung von Ärztehäusern eine sinnvolle Ergänzung darstellen. Diese Objekte generieren mit ihrem tendenziell langfristig orientierten Mieterbesatz einen stabilen Cashflow und lassen sich darüber hinaus bei Bedarf einfach in Büros umwidmen.
Und über die geografische Portfoliodiversifizierung über verschiedene Länder oder Regionen kann ein Asset Manager den regional unterschiedlichen Verlauf des Immobilienzyklus berücksichtigen und so im Gesamtportfolio auffangen. Eine regionale Streuung in Verbindung mit einem breiten Mietermix federt externe Schocks ab und gleicht schwächere Standorte innerhalb des Portfolios aus. Insbesondere Multi-Tenant-Immobilien eignen sich für eine solche Portfoliostrategie.
Allerdings existieren passgenaue Portfolios in der Realität nicht. Investoren und Asset Manager müssen daher die Kapazitäten und die Expertise vorweisen, um sich mit den "schwarzen Schafen", das heißt Immobilien, die nicht zum Anlagefokus und zu den Portfoliokriterien passen, auseinanderzusetzen. Idealerweise identifizieren Käufer bereits in der Ankaufsprüfung diese Objekte und können sie in Abstimmung mit dem Verkäufer bereits im Vorfeld des Deals aus dem Portfolio herausnehmen. Ist das nicht möglich, stehen interessierten Käufern zwei Wege offen: Entweder die Portfoliooptimierung über ein aktives Asset und Property Management oder der Kaufverzicht.
Ansätze zur Bekämpfung von Leerstand
Ein probates Mittel zur Portfoliooptimierung ist der schnelle Exit nicht passender Objekte über die Weiterveräußerung an Dritte. In der Praxis aber zeigt sich, dass sich viele Probleme wie ein hoher Leerstand durch eine höhere Zeitallokation für den Mieterbesatz lösen lassen. Oftmals nämlich werden solche Immobilien nicht professionell bewirtschaftet. Nicht selten fehlen am Immobilienstandort vor Ort konkrete Ansprechpartner, die beispielsweise für schnelle Interventionen am Objekt benötigt werden. Details wie diese sind entscheidend dafür, ob der Mieterbesatz für ein Objekt gehalten oder im Falle eines Leerstands schnell nachvermietet werden kann. Über die Wahl eines einzigen Dienstleisters - beispielsweise für das Facility Management - lässt sich der Verwaltungsaufwand für das Portfolio zusätzlich effizient strukturieren und es werden Synergieeffekte erzeugt.
Ein weiterer Ansatzpunkt, beispielsweise um Leerstand zu bekämpfen, ist die Repositionierung der Immobilie über einen Eingriff in die technische Qualität und Baustruktur des Gebäudes. Vor dem Hintergrund der derzeit hohen Ankaufspreise können Refurbishments, Nachverdichtungen oder gar Abriss und Neubau Lösungswege zur Portfoliooptimierung sein. Das bietet sich beispielsweise bei Immobilien an, deren Qualität zwar gut ist, die aufgrund verschiedener Gebäudekörper aus unterschiedlichen Epochen allerdings nicht effizient bewirtschaftet und vermietet werden können.
Repositionierung von Rahmenbedingungen abhängig
Durch Nachverdichtung und Modernisierung lassen sich hier attraktive Mietflächen schaffen und so weitere Einnahmen generieren. Insbesondere an B- und C-Standorten ist eine solche Neupositionierung des Objekts angesichts hoher Baukosten allerdings nur dann sinnvoll, wenn die Nachfrage auf dem lokalen Markt Mietanpassungen zulassen. Auch spielt eine Rolle, ob überhaupt Baufirmen verfügbar sind, die die Baumaßnahmen beispielsweise bei laufendem Betrieb und innerhalb des geforderten Zeitfensters realisieren können. Nicht selten bilden sich gerade hier Engpässe. Bei einer Modernisierung und Nachverdichtung des Gebäudes muss darüber hinaus dessen Statik die geplanten Maßnahmen zulassen.
Die erfolgreiche Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung eines Portfoliodeals zwingt Investoren also, sich mit einer ganzen Reihe von Fallstricken auseinanderzusetzen. Sind erst einmal die Datenmengen bewältigt, einheitliche Bewirtschaftungsstrukturen geschaffen und eine konkrete Portfoliostrategie implementiert, profitieren Käufer jedoch von einem niedrigen Risiko bei gleichzeitig guten Renditen. Gerade für Investoren, die auf ein aktives Asset und Property Management setzen und gerne mit Immobilien und Mieterbesatz arbeiten, stellen Pakettransaktionen dann eine gute Alternative dar.
DER AUTOR: JULIAN REINECKE, Managing Partner, NAS Real Nord-Ost GmbH, Berlin
DER AUTOR: MARCO LÜDER, Managing Partner, NAS Real Süd-West GmbH, Frankfurt am Main
