Bündelung der Leasing-Aktivitäten in der Sparkassen-Finanzgruppe

Immobilien-Leasing hat sich als Finanzierungsalternative in den
letzten Jahren in Deutschland etabliert. Und dies zu Recht: Immerhin
bietet Leasing Vorteile gegenüber der klassischen
Darlehensfinanzierung. Egal, um welche Art von Immobilie es sich
handelt, für nahezu jedes Objekt gibt es die passende Lösung und
richtige Struktur. Gerade bei großvolumigen Immobilientransaktionen
wird die jeweilige Situation des Kunden genau analysiert, so dass die
Finanzierungsstruktur eng auf seine Bedürfnisse abgestimmt werden
kann.
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Leasing-Kompetenzcenter der Sparkassen
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Als Kompetenzcenter und zentraler Verbundpartner der Sparkassen bietet
die Deutsche Leasing, Bad Homburg, seit letztem Jahr ein komplettes
Leasing-Produktportfolio an. Mit der Übernahme von 60 Prozent der
Anteile an der AGV Anlagen- und Grundstücksvermietungsgesellschaft in
Wiesbaden hat sie ihr Leistungsspektrum deutlich erweitert.
Immobilien- und Big-Ticket-Leasing vervollständigen das Angebot.
Zeitgleich übernahm die AGV die Mehrheit der Anteile an der Deutschen
Anlagen-Leasing (DAL). Mit der Übernahme gehört die Deutsche Leasing
Gruppe nun zu den "Big Five" in Europa.
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Um potenzielle Synergien auch nutzen zu können, wurde die Struktur der
Beteiligten angepasst. Zum 1. März haben sich AGV und DAL neu
aufgestellt und sowohl ihren Marktauftritt als auch den
Unternehmensaufbau als "neue" DAL-Gruppe organisiert. Strategisch
konzentriert sich die Gruppe unter dem Dach der Deutschen Leasing auf
zwei Geschäftsfelder: Immobilien-Leasing und Structured Finance.
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- Im Geschäftsfeld Structured Finance werden Finanzierungslösungen für
Big-Tickets wie Flugzeuge, Schiffe, Eisenbahnen und Großanlagen, aber
auch für immaterielle Wirtschaftsgüter wie beispielsweise Markenrechte
oder Patente angeboten.
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- Das Geschäftsfeld Immobilien tritt einheitlich unter der
Unternehmensmarke DAL auf. Kerngeschäft ist das Immobi-lien-Leasing
zur bilanzneutralen Realisierung von gewerblichen Neubauprojekten oder
zur Auslagerung betrieblicher Immobilien, um gebundene Liquidität
freizusetzen, das Eigenkapital zu stärken und Bilanzkennzahlen zu
verbessern. Hohe Kompetenz besitzt die DAL bei IFRS- und
US-GAAP-konformen Off-Balance-Finanzierungen. Im Geschäftsfeld
Public-Pri-vate-Partnership, der privaten Finanzierung öffentlicher
Bauvorhaben, ist die Gesellschaft bereits seit vielen Jahren tätig und
gehört zu den Pionieren des Kommunal-Leasing in Deutschland.
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Das Produktangebot an bilanz- und liquiditätsschonenden
Investitionslösungen dreht sich im Geschäftsfeld Immobilien um die
drei Hauptformen Neubau-Leasing, Buy-and-lease und
Sale-and-lease-back. Beim Neubau-Leasing erwirbt eine eigens für das
einzelne Vorhaben zur Verfügung gestellte Objektgesellschaft das zu
bebauende Grundstück und errichtet den Neubau nach den Vorstellungen
des Kunden. Über den Immobilienleasingvertrag nutzt der Kunde das
Objekt dann wie ein Eigentümer. Darüber hinaus kann dem Leasingnehmer
schon von Beginn an das Recht eingeräumt werden, nach Ablauf der
Mietzeit das Objekt zu erwerben. Damit sichert er sich die
Wertsteigerungschancen.
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Dieses Ankaufsrecht kann aber auch einer dritten Partei gegeben
werden, beispielsweise einer anderen Gesellschaft aus einem Konzern,
je nachdem, wer das Objekt später übernehmen und möglicherweise auch
nutzen soll. Hier zeigt sich schon die Flexibilität des Produktes. Die
Struktur wird auf die individuelle Situation des Leasingnehmers und
eben auch seines Umfelds, zum Beispiel einer ganzen
Unternehmensgruppe, zugeschnitten.
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Eine wesentliche und häufig nachgefragte Dienstleistung gerade beim
Neubau-Leasing ist das Baumanagement. Gerade mittelständische
Unternehmen, die nur gelegentlich Bauvorhaben planen und umsetzen,
verfügen in der Regel nicht über eigene Experten im Haus. Und
Immobilieninvestitionen bedeuten für solche Unternehmen in der Regel
einen Wachstumssprung. In solchen Zeiten ist das Management an anderer
Stelle ganz besonders gefordert und kann sich nicht auch noch um die
täglichen Fragen von der Baustelle kümmern.
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Umfassendes Baumanagement setzt aber schon viel früher an. Ein
Bauvorhaben will gut geplant sein. Dazu fragt der Baumanager bereits
im ersten Planungsstadium nach den Zielen, die mit der Investition
verbunden sind, nach den Rahmenbedingungen und den Ansprüchen der
Nutzer. Er begleitet das Unternehmen durch die kritische
Planungsphase. Immerhin werden dann bereits die entscheidenden Weichen
gestellt.
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Aufgrund seiner Erfahrung mit gewerblichen Objekten kann ein guter
Baumanager hier seine Ideen einbringen und nicht selten Impulse geben,
die das Gebäude kostengünstiger und gleichzeitig effizienter werden
lassen. Außerdem hat der Baumanager einen Blick für die
Finanzierbarkeit, denn der finanzierenden Bank kommt eine wesentliche
Rolle zu. Er unterstützt den Kunden von der Planung bis zum
Controlling mit umfangreichen Dienstleistungen, um Kosten, Termine und
Qualitäten zu sichern.
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Beim derzeitigen Angebot an Gewerbeimmobilien ist es durchaus
vorstellbar, dass ein bestehendes Objekt am Wunschstandort die
Anforderungen an neuen Raumbedarf erfüllt. Auch hier gibt es ein
passendes Produkt: Die eigens für das Vorhaben zur Verfügung gestellte
Objektgesellschaft erwirbt im Rahmen einer Buy-and-lease-Konzeption
das Gebäude und vermietet es langfristig an den Leasingnehmer, der die
gleichen Vorteile wie beim Neubau-Leasing hat. Wenn Umbau- und
Sanierungsarbeiten notwendig sind, kann die Baumanagementgesellschaft
auch hier ihre professionellen Dienstleistungen von der Bewertung des
Objekts sowie der Planung und Ausführung der Umbaumaßnahmen anbieten.
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Beim Sale-and-lease-back-Vertrag kauft die Leasinggesellschaft das
Leasing-Objekt vom künftigen Leasingnehmer und least es anschließend
wieder zurück. Dadurch erzielt der Leasingnehmer einen
Liquiditätszufluss, optimiert die Bilanzstruktur und verbessert so
seine Bilanzkennzahlen. Zu den realisierten oder betreuten
gewerblichen Objekten gehören Büro- und Verwaltungsgebäude,
Produktionsobjekte, Handelsimmobilien, Logistik- und
Distributionseinrichtungen, Lagerhallen, Hochregallager, aber auch
Hotels, Kinos, Parkhäuser und Portfolios von Mietwohnungen.
Grundsätzlich werden keine Objektarten ausgeschlossen. Im öffentlichen
Bereich können Finanzämter, Kindergärten und Schulen, Krankenhäuser,
Rathäuser, Kraftwerke und Kläranlagen finanziert und errichtet werden.
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Steuerliche Vorteile - auch bei privatem Immobilienvermögen
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Beim Immobilien-Leasing spielt die individuelle steuerliche Situation
immer eine bedeutende Rolle. Durch die auf den jeweiligen
Leasingnehmer ausgerichtete Struktur können in vielfältiger Weise
Lösungsansätze zur Wahrung steuerlicher Vorteile erarbeitet werden.
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Ein aktuelles Thema ergibt sich aufgrund möglicher steuerlicher
Änderungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenem
Immobilienvermögen und bei dessen Übertragung auf die nächste
Generation (Nachlassregelung). Gerade wenn Immobilien schon seit
langer Zeit im Privatvermögen gehalten werden, haben sich in der Regel
aufgrund der Wertsteigerungen über die Jahre hohe stille Reserven
gebildet. Nach geltendem Steuerrecht ist bei Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung das Aufdecken von stillen Reserven - bei Beachtung
bestimmter Regeln - noch steuerfrei möglich. Der Gesetzgeber
beabsichtigt jedoch, hier kurzfristig wahrscheinlich im Jahr 2007 oder
spätestens im Jahr 2008 - eine einschneidende Änderung herbeizuführen.
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Auch die Übertragung von Immobilienvermögen auf Nachkommen ist derzeit
noch erbschafts- und schenkungssteuerlich begünstigt. Wenn allerdings
im nächsten Jahr das Bundesverfassungsgericht mit einem neuen Urteil
eine gesetzliche Änderung auslösen sollte, werden sich auch hier die
Rahmenbedingungen deutlich verändern. Immobilien werden dann für
steuerliche Zwecke wesentlich höher bewertet. Für Immobilien, die in
einem Betriebsvermögen gehalten werden, wird derzeit darüber hinaus
eine weitere Veränderung diskutiert: Der Bewertungsabschlag gemäß §
13a Abs. 2 ErbStG für gewerblich geprägte Personengesellschaften soll
abgeschafft werden.
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Immobilien-Leasing kann auch hier dazu beitragen, Werte für die
Nachkommen zu erhalten. Ein Lösungsansatz könnte der Verkauf von
privatem Immobilienvermögen an eine Leasing-Objektgesellschaft sein.
Denn durch die Beteiligung des Alteigentümers der Immobilien an der
Objektgesellschaft können sich schenkungssteuerliche Vorteile bei der
Übertragung auf die Nachkommen ergeben. Ebenso können beim Verkauf an
die Objektgesellschaft stille Reserven steuerfrei gehoben werden. Der
Verkauf verändert nicht die Nutzung der Immobilie - der Endnutzer
bleibt derselbe. Eine individuelle Gestaltung der Leasing-Konzeption
ausgerichtet an den Bedürfnissen des Kunden ist dabei möglich und
häufig auch erforderlich.
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Näher an den Sparkassen
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Mit dem Einstieg der Deutschen Leasing ist die DAL nun näher an die
Sparkassen herangerückt. Auch mit mehreren Landesbanken besteht eine
enge Kooperation. Die ganz normale Investition eines mittelständischen
Unternehmens kann genauso dargestellt werden wie das Großprojekt eines
internationalen Konzerns. Auch die öffentliche Hand wird aufgrund der
defizitären Haushaltslage und des damit verbundenen Investitionsstaus
verstärkt alternative und innovative Lösungen wie Leasing nachfragen.
Damit verfügen die Sparkassen erstmals über eine eigene
Immobilien-Leasinggesellschaft, die zudem langjährige Erfahrung im
Baumanagement sowie mit Big-Ticket-Transaktionen und immateriellen
Wirtschaftsgütern vorweisen kann.