Schwerpunkt Immobilien-Spezialfonds

Infrastruktur, Immobilien, Mittelstand - Kombination verspricht Dividendenrenditen

Seit die Europäische Zentralbank (EZB) am 5. Juni 2014 die Leitzinsen auf das bisherige historische Tief von 0,15 Prozent gesenkt hat, können sich Europas Banken so günstig wie noch nie mit frischem Geld versorgen. Doch welche Möglichkeiten haben Anleger in diesem Niedrigzinsumfeld, risikoadjustierte Renditen zu generieren? Und wie können sie Alternativen zu renditeschwachen Staatsanleihen oder den bekannten und nur noch mäßig attraktiven dividendenstarken Werten im breiten Aktienmarkt finden?

Eine Kombination aus börsennotierten Infrastruktur-, Immobilien- und Mittelstandsfinanzierungen könnte eine interessante Anlageform mit täglicher Liquidität sein. Die drei Anlageklassen zeichnen sich durch eher unabhängige Wachstums- und Renditetreiber sowie unterschiedliche Risikoprofile aus. Dadurch sollten sich langfristig stabile Dividendenrenditen erwirtschaften lassen, während gleichzeitig eine breitere Diversifikation ermöglicht wird.

Die Partners Group kombiniert die Anlageklassen Infrastruktur, Immobilien und Fremdfinanzierungen in einem aktiv gemanagten UCITS IV-Fonds mit täglicher Liquidität, der sich dahingehend von typischen Dividendenfonds unterscheidet, dass insbesondere die Kontinuität von Cashflows und Dividendenzahlungen im Vordergrund stehen. Darüber hinaus ermöglicht der Fonds den Zugang zu neuen, alternativen Ertragsquellen. Daraus ergibt sich eine langfristige Ziel-Dividendenrendite von sechs bis sieben Prozent auf Portfolioebene sowie eine erweiterte Diversifikation des Aktienportfolios.

Enormer Bedarf in Schwellenländern

Für Investoren eröffnen Infrastrukturinvestitionen zwei unabhängige Wachstumstreiber bei gleichzeitig attraktiven Anlageeigenschaften. Insbesondere die hohe Staatsverschuldung vieler Länder Europas und Nordamerikas führt dazu, dass Staaten die Aufrechterhaltung bestehender Infrastruktur nur noch ungenügend oder zu einem sehr hohen Preis gewährleisten können. Hinzu kommt der enorme Infrastrukturbedarf in den aufstrebenden Schwellenländern, der attraktive Möglichkeiten für private Investoren schafft. Das Wirtschaftsund Bevölkerungswachstum und die Urbanisierung in den Schwellenländern lässt die weltweiten Infrastrukturinvestitionen im kommenden Jahrzehnt deutlich steigen.

Bis 2025 werden voraussichtlich rund 78 Billionen US-Dollar in Transport- und Kommunikationsnetze, Bildungs- und Sozialeinrichtungen sowie in große Industrie- und Bergbauprojekte fließen. Das geht aus einer Anfang Juli vorgelegten Studie der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC mit dem Forschungsinstitut Oxford Economics hervor. Die globale Investitionssumme steigt demnach pro Jahr um sechs bis sieben Prozent von rund vier Billionen US-Dollar 2012 auf voraussichtlich über neun Billionen US-Dollar im Jahr 2025. Der massive Anstieg der Infrastrukturinvestitionen ist laut Studie maßgeblich auf die "Emerging Economies" zurückzuführen. Um das hohe Wachstumstempo aufrecht erhalten zu können, müssen diese Volkswirtschaften nicht nur neue Energie- und Rohstoffquellen erschließen und zugänglich machen, sondern auch die massive Zuwanderung in die Städte managen.

Eigenschaften der Infrastrukturunternehmen

Weniger dynamisch verläuft die Entwicklung in den etablierten Industriestaaten. Insbesondere in Westeuropa schränken die Folgen von Finanz- und Schuldenkrise den Spielraum für Investitionen deutlich ein. Das kann dazu führen, dass verbesserte Rahmenbedingungen für private Infrastrukturinvestoren geschaffen werden, um benötigte Investitionen zu ermöglichen. Die Eigenschaften von börsennotierten Infrastrukturunternehmen sind stabile Cashflows bei:

- üblicherweise geringerer Konjunktursensitivität (langfristige Konzessionen und Verträge und regulierte Infrastrukturanlagen),

- Sachwertecharakter (zum Beispiel Pipelines, Mautstraßen),

- Preisdurchsetzungskraft (monopolistische Rahmenbedingungen mit hoher Preisdurchsetzungskraft und wenig Wettbewerb),

- eine unelastische Nachfrage (geringe Nachfrageschwankungen bei der Wasserversorgung oder Elektrizität) sowie

- Inflationsschutz (Preissteigerung für Infrastrukturleistungen sind häufig an die Preiseentwicklung gekoppelt). Die aktuelle Dividendenrendite für Infrastrukturinvestitionen beträgt zirka drei bis sechs Prozent bei einer Allokation von zirka 45 Prozent am Gesamtportfolio.

Wachstumstreiber Urbanisierung

Im Bereich Immobilien zielen Investitionen auf vollständig vermietete, hochwertige Immobilien an bevorzugten Lagen mit guter Visibilität der Erträge ab. Wachstumstreiber sind der globale Urbanisierungstrend und der sich daraus ergebende Bedarf nach Modernisierung oder Umnutzung von bestehenden Immobilien. Wie aus einer Prognose der Vereinten Nationen (UN) anlässlich des Weltbevölkerungstags am 11. Juli dieses Jahres hervorging, leben immer mehr Menschen auf der ganzen Welt in Städten. Zurzeit sind es mit 54 Prozent schon mehr als die Hälfte. Im Jahr 2050 werden es voraussichtlich zwei Drittel (66 Prozent) sein. Dann wird sich das Verhältnis gegenüber 1950 umgekehrt haben. Besonders stark nimmt demnach die Verstädterung in Entwicklungs- und Schwellenländern zu. Dort steigt der Anteil der Stadtbewohner nach den UN-Prognosen von jetzt 48 Prozent auf 63 Prozent im Jahr 2050. Weiterhin können selektive Immobilieninvestitionen in Wachstumssegmente wie zum Beispiel Gesundheitsversorgung, betreutes Wohnen, aber auch in Logistikund Büroflächen von Interesse sein. Maßgeblich für Investitionen in diese Immobilienbereiche sind allerdings die Möglichkeit der Einschätzung von lokalen Gegebenheiten sowie ein aktives Relative-Value-Assessment.

Eigenschaften von börsennotierten Immobilienunternehmen sind:

- die gute Visibilität der Erträge (Langfristige Mietverträge),

- Inflationsschutz (Mieten sind häufig an die Inflationsentwicklung gekoppelt),

- intakte langfristige Wachstumstreiber (Urbanisierung und Bevölkerungswachstum) sowie

- ein globales Anlageuniversum.

Der Anteil von Immobilien im Portfolio liegt bei zirka 30 Prozent bei einer Dividendenerwartung von vier bis acht Prozent.

Alternative zur Hausbankfinanzierung

Im Bereich der Fremdkapitalfinanzierungen werden Investitionen hauptsächlich über nordamerikanische Business Development Companies (BDCs) getätigt. BDCs stellen klein- und mittelständischen Unternehmen in den USA Fremdkapital zur Verfügung. Gerade diese Unternehmen haben üblicherweise einen limitierten Zugang zum Kapitalmarkt. Gleichzeitig sind Banken in den USA noch immer damit beschäftigt, ihre Bilanzen zu verkürzen und sind daher nicht sehr aktiv in der Kreditvergabe.

Der übliche Weg zur Hausbank bleibt vielen klein- und mittelständischen Unternehmen somit verwehrt. BDCs haben somit eine größere Auswahl an Investitionsmöglichkeiten bei gleichzeitig attraktiven Zinsmargen und geringerem Wettbewerb. Die US-Regierung bietet vorteilhafte regulatorische Rahmenbedingungen für BDCs, die insbesondere Einfluss auf die Ausschüttungsquoten haben. Denn rund 90 Prozent der Erträge müssen an Aktionäre ausbezahlt werden, um die durch die Regulierung ermöglichte Steuerbefreiung auf Unternehmensebene zu erreichen. Die angestrebte Dividendenrendite liegt bei acht bis zwölf Prozent, die Allokation bei 25 Prozent.

Um ein derartiges Portfolio aus Infrastruktur, Immobilien und Fremdfinanzierung zu managen, bedarf es einer strukturierten Titelselektion. Dabei übernimmt die Vorselektion durch Überprüfung diverser Kennzahlen und der Unternehmensstrategie eine wichtige Aufgabe. Geprüft werden:

- der Fokus auf Kerninfrastruktur, Immobilien und BDCs,

- die Marktkapitalisierung,

- das tägliche, durchschnittliche Handelsvolumen,

- der Streubesitz (Free Float),

- die Volatilität sowie

- die Korrelation.

Überprüfung der Unternehmen

Aus diesem Prozess ergibt sich das Anlageuniversum. Dem folgt der erste Due-Diligence-Schritt, der eine Unternehmensanalyse basierend auf Desk-Research umfasst. Sollte das Unternehmen von Interesse für die Anlagestrategie sein, folgt eine detaillierte Analyse. Hier werden die Unternehmen geprüft gemäß:

- den Anlagekriterien,

- der Investitionsstrategie,

- dem Management-Team,

- dem Track Record,

- der Marktpositionierung,

- dem Gesamteindruck sowie

- der Regulierung, der das Unternehmen unterliegt.

Weiterhin werden verschiedene qualitative und quantitative Analysen zu Wachstumsaussichten erstellt, um die aktuelle Bewertung im Kontext der erwartenden Entwicklung einschätzen zu können. Zudem gibt es eine Bewertung, die zur Investitionsempfehlung führt. Im Rahmen der Überwachung findet eine regelmäßige Neubeurteilung der Titel statt, die eine Aktualisierung der Bewertung sowie eine Überprüfung der qualitativen Kriterien beinhaltet.

Mit einem global orientierten und strukturiert ausgewählten Anlagenportfolio aus börsennotierten Infrastruktur-, Immobilien- und Fremdfinanzierungsunternehmen sind seit Jahresanfang, attraktive Dividendenrenditen sowie positive Wertentwicklung möglich. Dabei ist zu beachten, dass historische Renditen keine Indikation für zukünftige Erträge sind.

Markus Pimpl , Managing Director, Distribution Partners and Liquid Private Markets, Partners Group Holding AG, Zug
Noch keine Bewertungen vorhanden


X