Schwerpunkt: Grüne Immobilien

Steuerpolitische Potenziale bei energetischen Baumaßnahmen

Ziel des Integrierten Energie- und Klimaprogramms der Bundesregierung ist es, die Emissionen von Treibhausgasen in Deutschland bis 2012 um 21 Prozent im Vergleich zu 1990 zu senken, bis 2020 um 40 Prozent. Hierfür ist es wichtig, die Energieeffizienz von Immobilien zu steigern und vermehrt erneuerbare Energien zu nutzen. Die Potenziale sind enorm: Es ist davon auszugehen, dass vom Gebäudebereich etwa ein Drittel der gesamten Treibhausgasemissionen in Deutschland ausgeht - insgesamt 342 Megatonnen.

Bei umfangreicher Sanierung eines Altbaus ist es nach Schätzungen der Deutschen Energie-Agentur Dena durchaus möglich, den Energiebedarf des Gebäudes um bis zu 80 Prozent zu senken und damit die Treibhausemissionen wesentlich zu reduzieren. Das Bewusstsein und die Bereitschaft privater und gewerblicher Bauherren und Immobilienbestandshalter hierfür sind vorhanden denn den Treibhausgasausstoß durch Modernisierung zu reduzieren, heißt letztendlich auch die Energiekosten zu senken. Da die Investitionskosten jedoch nach der derzeitigen Rechtslage keine Rendite abwerfen, sind zusätzliche ökonomische Anreize erforderlich.

Unübersichtliche Förderlandschaft

Die gegenwärtige Förderpolitik bewirkt jedoch nur wenig. Aktuell werden Fördergelder umständlich durch den Staatsapparat geschleust und anschließend von zu wenigen in Anspruch genommen. Ein wesentlicher Grund hierfür liegt in der unübersichtlichen Vielzahl von Programmen. Die exakte Zahl der Förderprogramme, die Anreiz für energetische Sanierungsmaßnahmen sein sollen, ist nicht bekannt. Geschätzt wird, dass es bis zu 5 000 verschiedene Programme gibt, die auf Bundes-, Länder- oder kommunaler Ebene abgerufen werden können - in der Regel werden Zuschüsse gewährt oder zinsverbilligte Kredite angeboten.

In der Praxis wird eine Vielzahl dieser Programme jedoch nicht genutzt. Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm des Bundes ist ein Beispiel hierfür. Über das Programm wurden bislang jährlich nur 0,2 Prozent des Gebäudebestands in Deutschland saniert. Ein Grund hierfür ist, dass aufgrund der Vielzahl der Programme ein Überblick unmöglich ist.

Eine solche Übersicht wäre jedoch bereits deshalb dringend erforderlich, da viele der Programme miteinander kombinierbar sind.

Auch bürokratische Hürden schrecken viele Antragsteller ab. So müssen teilweise identische Vorhaben, die sich lediglich in der Größe unterscheiden, bei unterschiedlichen Programmanbietern eingereicht werden. Ein Beispiel hierfür ist die Förderung von Solaranlagen zur Wärmebereitstellung. Bei Anlagen bis 40 Quadratmeter Kollektorfläche müssen Anträge an das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gerichtet werden - wichtig ist hierbei, die Anträge erst nach der Fertigstellung der Anlagen zu stellen. Für die Förderung größerer Anlagen ab 40 Quadratmeter ist hingegen die KfW-Förderbank zuständig - und hier müssen die Anträge vor dem Beginn des Vorhabens gestellt werden.

Ein weiterer Grund, weshalb viele Förderprogramme nur zaghaft angenommen werden, ist das Problem, dass der finanzielle Vorteil für den Antragsteller im Vorfeld nur schwer einzuschätzen ist - dies gilt insbesondere bei zinsverbilligten Darlehen. Je nach Programm und Antragsteller bestehen hier deutlich unterschiedliche Finanzierungskonditionen. So reicht beispielsweise die Spannweite der Zinssätze gegenwärtig von etwa drei Prozent wie beim CO2-Gebäudesanierungsprogramm bis maximal fast acht Prozent beim ERP-Umwelt- und Energiesparprogramm, mit dem beispielsweise Photovoltaik-Anlagen für gewerbliche Antragsteller gefördert werden. Bei vielen Programmen sind die Finanzierungskonditionen von einer Preisklasse abhängig, in die die Antragsteller eingruppiert werden. Hinzu kommt, dass sich die Förderprogramme und Konditionen laufend ändern. Gegenwärtig sind erneut viele Änderungen vorgesehen, die mit dem Wärmegesetz zusammenhängen, das am 1. Januar 2009 in Kraft tritt. Für viele potenzielle Antragsteller dürfte unklar sein, welcher Zeitpunkt für den Antrag ideal ist.

Potenziale steuerpolitischer Instrumente

Potenziale, die in der gegenwärtigen Förderpolitik noch nicht ausreichend berücksichtigt werden, liegen in steuerpolitischen Instrumenten. Sie bieten die Möglichkeit, energetische Maßnahmen unbürokratischer und damit wirkungsvoller zu unterstützen als Förderprogramme. Nach der derzeitigen Rechtslage haben Eigentümer selbstgenutzter Wohnungen - abgesehen von Randbereichen wie dem Denkmalschutz - keine Möglichkeiten, steuerliche Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Bei vermieteten Immobilien können die Kosten derartiger Investitionen zwar grundsätzlich steuermindernd geltend gemacht werden. Entgegen der weit verbreiteten Ansicht sind diese Kosten aber häufig nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert und - je nach Baujahr des Gebäudes - auf 40 bis 50 Jahre verteilt werden. Dies gilt beispielsweise für Investitionen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung einer Immobilie durchgeführt oder wenn neue Bestandteile wie Solaranlagen oder Anlagen zur Kraftwärmekopplung eingebaut werden. Eine derart lange Abschreibungsdauer ist für Investitionswillige jedoch kaum attraktiv.

Forderungen und Vorschläge der Immobilienwirtschaft

Vor diesem Hintergrund hat der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. einen Vorschlag erarbeitet, der auf eine attraktivere steuerliche Förderung der Investitionskosten für energetische Sanierungen abzielt. Beispiele für eine derartige Regelung bieten der Paragraf 7h Einkommenssteuergesetz (EStG), der erhöhte Absetzungen für Modernisierungskosten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen regelt, sowie der Paragraf 7i EStG, der die erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen behandelt. Ähnliche, an die bewährte Denkmalschutzabschreibung angelehnte steuerpolitische Maßnahmen sollten auch für energetische Sanierungen gelten.

Im Denkmalschutz kann der Steuerpflichtige in den ersten acht Jahren jeweils bis zu neun Prozent der Kosten absetzen, in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent. Eine ähnliche Regelung für energetische Investitionen in Wohn- und Gewerbegebäude wäre besser geeignet, die energetische Gebäudesanierung voranzubringen, als das gegenwärtige unübersichtliche Förderdickicht. Insbesondere kommen Maßnahmen im Heizungsbereich, im Bereich der Warmwasserbereitung sowie bei Lüftung und Klimatisierung in Betracht- denn von diesen Bereichen gehen rund 70 Prozent der Treibhausgasemissionen bei Gebäuden aus. Insgesamt müssten nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln allein im Wohnungsbereich annähernd 200 Milliarden Euro investiert werden, um Ein- und Mehrfamilienhäuser emissionsärmer zu machen. Dagegen stehen vorausgesetzt, dass die KfW bis 2020 unverändert weiter fördert - Fördermittel in Höhe von nur etwa vier Prozent der Investitionskosten. Um die hochgesteckten klimapolitischen Ziele der Bundesregierung zu erreichen, sind daher neben den Förderprogrammen dringend weitere wirtschafts- und steuerpolitische Maßnahmen erforderlich. Dies gilt insbesondere für die branchenspezifischen Konjunktur- und Investitionsprogramme, über die gegenwärtig diskutiert wird. Diese Diskussion darf sich keinesfalls allein auf neue oder höhere KfW-Fördermaßnahmen konzentrieren. Vielmehr muss der steuerpolitische Vorschlag des ZIA jetzt Eingang in die geplanten Konjunkturprogramme finden. Geschieht dies, werden zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen: Es wird nicht nur das Klima geschützt, sondern zudem werden Investitionen gefördert und damit Arbeitsplätze geschaffen. Diese Chance sollte nicht ungenutzt bleiben.

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