BNP: Flächenumsatz am Büromarkt ein Drittel unter Vorjahreswert

Quelle: pixabay.com

Im Jahr 2020 wurden an den acht deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München rund 2,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 34 Prozent verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Aufgrund der flächendeckenden gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie und der Lockdowns verwundert es nicht, dass alle Städte Umsatzrückgänge hinnehmen müssen. Den Spitzenplatz im bundesweiten Vergleich belegt auch im schwierigen Jahr 2020 Berlin, wo ein Umsatz von 710 000 Quadratmetern (minus 30 Prozent) erfasst wurde. Mit 568 000 Quadratmetern folgt München auf dem zweiten Platz und verzeichnet einen Rückgang um nur 26 Prozent. Vervollständigt wird das Führungstrio von Frankfurt, wo mit 385 000 Quadratmetern rund 39 Prozent weniger umgesetzt wurden als im Vorjahr. Deutlich besser lief es dagegen in Leipzig, wo 139 000 Quadratmeter Flächenumsatz gezählt wurden; lediglich gut 5 Prozent weniger als im Vorjahr.

Erwartungsgemäß führt der deutlich geringere Flächenumsatz zu steigenden Leerständen. Über alle Standorte lag die Leerstandsquote Ende des Jahres bei 4,5 Prozent. Im Vergleich zum historischen Tiefstand Ende 2019 hat sie damit innerhalb eines Jahres nur um 60 Basispunkte zugelegt. Auch absolut bewegt sich das Leerstandsvolumen nur leicht über dem Niveau von Ende 2018. Die niedrigste Leerstandsquote ist mit 2,4 Prozent weiterhin in Berlin zu beobachten. Aber auch die Leerstandsquoten in München (3,0 Prozent), Essen (3,6 Prozent) und Köln (3,6 Prozent) liegen weiterhin teilweise deutlich unter der 4 Prozentmarke. Etwas stärker gestiegen sind die Leerstände dagegen in Frankfurt (7,8 Prozent) und Düsseldorf (8,8 Prozent).

„Parallel zu den Leerständen haben auch die Flächen im Bau auf insgesamt knapp 4 Millionen Quadratmeter angezogen. Über die Hälfte hiervon wird aber erst 2022 oder später fertiggestellt und dürfte dann schon wieder auf eine deutlich stärkere Nachfrage und gewisse Nachholeffekte treffen. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass schon rund die Hälfte der Flächen vorvermietet und somit nicht mehr verfügbar ist. Der Angebotsdruck von der Neubauseite ist demzufolge geringer als in früheren Krisen“, analysiert Riza Demirci, Geschäftsführer und Head of National Office Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Mietpreisniveaus zeigen sich trotz des schwächeren Flächenumsatzes bislang stabil. Verantwortlich hierfür ist die im langjährigen Vergleich immer noch relativ moderate Angebotssituation. Hinzu kommt, dass sich in den letzten Jahren in mehreren Städten Engpässe vor allem im Segment moderner Büroflächen aufgebaut hatten, die trotz gestiegener Leerstände weiterhin Bestand haben. Im Zwölf-Monats-Vergleich hat die Spitzenmiete über alle Standorte demzufolge noch einmal leicht um 2 Prozent angezogen. Die höchste Spitzenmiete wird weiterhin mit 47,00 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt notiert, gefolgt von Berlin mit 40,00 Euro pro Quadratmeter und München mit 39,50 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbar stellt sich die Situation bei den Durchschnittsmieten dar. Im Vorjahresvergleich haben sie über alle Standorte um gut 1 Prozent zugelegt und selbst im vierten Quartal 2020 war noch ein geringfügiger Anstieg zu verzeichnen.

Die weitere Entwicklung der Büromärkte wird laut BNP auch 2021 noch von den Auswirkungen der Corona-Pandemie geprägt werden. Vor dem Hintergrund unverändert hoher Infektionszahlen und der Verlängerung des zweiten Lockdowns steht den Märkten voraussichtlich ein schweres erstes Halbjahr bevor. Mit steigender Impfquote in den nächsten Monaten dürfte aber eine spürbare Stimmungsaufhellung einhergehen. Positiv zu werten ist außerdem, dass sich der Rückgang der Flächenumsätze trotz des zweiten Lockdowns gegen Ende 2020 bereits verringert hat. „Aus heutiger Sicht ist im laufenden Jahr von einem Anstieg des Flächenumsatzes um rund 20 bis 25 Prozent auszugehen. Damit dürfte zwar das Vorkrisenniveau noch nicht wieder ganz erreicht, die Erholung aber nachhaltig eingeleitet werden. Umfangreiche Nachholeffekte, die sich in den Flächenumsätzen stark niederschlagen, sind dann voraussichtlich für 2022 zu erwarten“, ist sich Riza Demirci sicher.

„Aufgrund der vor allem im ersten Halbjahr voraussichtlich noch schwierigen Rahmenbedingungen ist von einem weiteren Leerstandsanstieg auszugehen. Eine vergleichbare Angebotsausweitung wie in früheren Krisen zeichnet sich wegen des sehr geringen Ausgangsniveaus zu Beginn der Pandemie allerdings nicht ab. Gerade im von den Nutzern präferierten modernen Flächensegment dürften sich keine nachhaltig problematischen Überkapazitäten aufbauen. Vor dem Hintergrund spricht auch vieles dafür, dass die Mietpreisniveaus überwiegend stabil bleiben werden. Dies gilt insbesondere für die Spitzenmieten. Dass die Durchschnittsmieten an dem ein oder anderen Standort möglicherweise leicht nachgeben werden, kann dagegen nicht ganz ausgeschlossen werden. Eventuelle Rückgänge sollten aber nur relativ gering ausfallen“, fasst Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die Aussichten zusammen.

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