Mit zunehmendem Online-Handel hat auch die Bedeutung des Logistiksektors zugenommen - verbunden mit der Suche nach optimalen Standorten für Logistikcenter, von denen aus Online-Kunden beispielsweise innerhalb nur einer Stunde beliefert werden können („Last-Hour-Standorte“). Wo aber finden Investoren geeignete Logistikstandorte, bei denen sich angesichts hoher Nachfrage und steigenden Preisen noch Outperformance erzielen lässt?
Um entsprechende optimale Standorte aufzuspüren, hat die Immobilien-Researchabteilung der DWS gemeinsam mit dem Datenspezialisten CACI den Research-Report "Last Hour Logistics" für Deutschland und Großbritannien zusammengestellt und dafür einen neuen Analyseansatz gewählt: Zunächst wurden Ausgaben für Online-Käufe in beiden Ländern bis auf Postleitzahlenebene abgebildet und dann entsprechende potenzielle Verteiler-Hotspots identifiziert, die es erlauben, möglichst viele Online-Kunden innerhalb einer Stunde („last hour“) zu beliefern und bei denen zu vermuten ist, dass dort künftig überdurchschnittliche Mietzuwächse zu erzielen sind. Diese Methode ist für die Standortsuche auch für andere Lieferfenster (von 30 Minuten bis 4-6 Stunden) replizierbar und kann sogar für verschiedene Online-Ausgabekategorien differenziert werden.
Zusammenfassend einige interessante Studienergebnisse für Deutschland und Großbritannien:
- Lebensstil und technologische Veränderungen steigern die Nachfrage nach schnellerer Lieferung und damit auch die Nachfrage nach sogenannten Last-Hour-Standorten.
- Um 90% aller Ausgaben für Online-Käufe abzudecken, muss man in Deutschland logistisch gesehen an 19 Standorten und in Großbritannien an 21 Standorten präsent sein.
- In Deutschland weist Nordrhein-Westfalen, und dort Städte wie Köln und Düsseldorf, die mit Abstand höchsten Ausgaben für Online-Käufe auf.
- Einige Standorte, an denen die Bodenwerte niedrig sind, die aber noch über ein relativ hohes Potenzial an Ausgaben für Online-Käufe verfügen, könnten sich zu künftigen Last-Hour-Logistikzentren entwickeln. So verfügt beispielsweise Recklinghausen über ein Entwicklungspotenzial bei Ausgaben für Online-Käufen, das nur 8% unter dem von Düsseldorf liegt, wobei die Spitzenmieten in Recklinghausen mit 40% deutlich unter denen von Düsseldorf liegen.
- Das Entwicklungspotenzial an Ausgaben für Online-Käufe ist in Frankfurt, München, Berlin und Hamburg nach wie vor hoch, obwohl diese Märkte im Vergleich zur Region Nordrhein-Westfalen deutlich geringere Online-Ausgaben verzeichnen.
- Um in Großbritannien Ausgaben für Online-Käufe abzudecken, die weit über dem Landesdurchschnitt liegen, muss man in London präsent sein, wobei East London noch Potential für starkes Mietwachstum hat. Außerhalb Londons sind beispielsweise Nordwest-Birmingham, Greater Manchester und West-Yorkshire gute Last-Hour-Logistik-Standorte.