Institutionelle Investoren haben Liquidität im Übermaß und stehen somit unter anhaltend hohem Anlagedruck. Von diesem Umstand profitieren nicht zuletzt die Immobilien-Spezialfonds, deren seit vielen Jahren währender Boom auch in Pandemiezeiten weitergeht. So berichtete der BVI jüngst von einem abermals kräftigem Wachstum im Immobiliensegment: Netto flossen den offenen Vehikeln in den ersten drei Quartalen 2021 8,6 Milliarden Euro frische Gelder zu, im Vorjahr waren es „nur“ 5,1 Milliarden Euro gewesen. Weitere 1,3 Milliarden Euro kommen in Gestalt geschlossener Spezial-Immobilienfonds hinzu.
Dass es grundsätzlich noch mehr werden könnte – sofern es das Angebot hergibt – belegt der heute veröffentlichte Fondsmonitor der Lagrange Financial Advisory GmbH. Demnach tendieren deutsche institutionelle Investoren mehrheitlich weiterhin zu einer Ausweitung ihrer Immobilieninvestments beziehungsweise ihres Engagements in Immobilien-Spezial-AIF. Im Rahmen der dritten Befragung für das zweite Halbjahr 2021 ergab sich bezüglich der Immobilienquote insgesamt ein Indexstand von 7,41 Punkten (zuletzt Juni 2021: 7,00 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen.
Bezogen auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich der bislang höchste Indexstand von 7,59 Punkten (Juni 2021: 7,33 Punkte). Dabei gab kein einziger Umfrageteilnehmer an, eine Reduzierung anzustreben. 27 Prozent wollen ihren Anteil der Immobilien-Spezial-AIF konstant halten; alle anderen planen dessen Erhöhung.
Bezüglich der Risikokategorien dominieren weiterhin Core- und Core-plus-Anlagen, auf welche zusammengefasst 74 Prozent aller Nennungen entfielen (Juni 2021: 72 Prozent). Core-plus-Anlagen wurden dabei von 39 Prozent der Befragten genannt, Core-Anlagen dagegen von 35 Prozent der Befragten. Investments der Kategorie Value Add wurde von 18 Prozent der Befragten genannt und verloren damit weiter an Bedeutung, während opportunistische Investments unverändert nur für 8 Prozent der teilnehmenden Investoren infrage kommen.
Mit Blick auf die verschiedenen Immobilien-Nutzungsarten erfreuen sich Wohnimmobilien erneut der größten Beliebtheit, wenngleich diese im Vorjahresvergleich etwas nachgelassen hat. Sie kommen dennoch für rund 16 Prozent der teilnehmenden Investoren infrage, dicht gefolgt von Logistikimmobilien, die weiterhin unverändert bei 15 Prozent liegen. Deutlich an Attraktivität gewonnen haben Einzelhandelsimmobilien mit einem mindestens 70-prozentigen Lebensmittelanteil, die inzwischen für 12 Prozent der Befragten infrage kommen. An vierter Stelle folgen Büros mit unverändert 11 Prozent.
Bei den Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF zeichnet sich ein wachsendes Interesse an ausgewählten Auslandsmärkten ab. Deutschland liegt zwar weiterhin unangefochten an der Spitze, wurde aber nur noch von 16 Prozent der Befragten genannt. Demgegenüber sind die BeNeLux-Länder (11 Prozent) sowie Österreich (10 Prozent) und Frankreich (9 Prozent) bereits zum zweiten Mal in Folge häufiger genannt worden als zuvor. Großbritannien, Mittel- und Osteuropa sowie die USA wurden jeweils nur von 3 Prozent der Befragten genannt und spielen somit aktuell nur eine Nebenrolle.
Als größte Herausforderung im Zusammenhang mit Investitionen in Immobilien-Spezial-AIF betrachten die Befragten zurzeit die hohen Immobilienpreise beziehungsweise die geringen Anfangsrenditen. Sie wurden von 71 Prozent der Befragten genannt und somit deutlich häufiger als noch vor einem halben Jahr (42 Prozent). Jeweils 14 Prozent der Befragten sehen im Risiko von Preis- und Mietrückgängen beziehungsweise im geringen Angebot an geeigneten Investmentobjekten die größte Herausforderung, während kein Befragter mehr die Finanzierung von Immobilienkäufen nannte.
Bei der Umsetzung der EU-Offenlegungsverordnung sehen sich rund zwei Drittel der Befragten auf einem ähnlichen Stand wie ihre Wettbewerber, 14 Prozent kommen nach eigener Einschätzung schneller an als andere, und 19 Prozent gaben an, dass sich dies aufwändiger gestalte als erwartet. Bei neuen Investitionen legt eine überraschend deutliche Mehrheit von 60 Prozent Wert darauf, dass sie die Kriterien nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung erfüllen. 10 Prozent erwarten, dass Neuanlagen die Kriterien gemäß Artikel 9 erfüllen, während 30 Prozent auch Artikel-6-Investments als ausreichend erachten.
„Nach nunmehr drei Befragungen im Rahmen unseres Fondsmonitors kristallisieren sich erste Trends heraus. Zum einen beobachten wir ein stetig zunehmendes Interesse an Immobilien-Spezial-AIF insgesamt. Zum anderen können wir sehen, dass sich kaum dämpfende Effekte der Corona-Pandemie auf die indirekte Immobilienanlage mittels Immobilien-Spezial-AIF feststellen lassen und dass die Befragten die aktuelle Marktsituation und die Perspektiven zuversichtlich beurteilen“, sagt Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange.
Monika Bednarz, Director von Lagrange, ergänzt: „Ein weiterer interessanter Aspekt ist, dass die Finanzierung von Immobilieninvestments institutionellen Investoren offenbar keinerlei Probleme bereitet und das Risiko von Preis- und Mietrückgängen zuletzt deutlich geringer eingeschätzt wurde, während die Renditekompression als größte Herausforderung angesehen wird. Das geringe Objektangebot ist zwar für Einige noch ein Thema, scheint aber zumindest für Investoren mit gutem Marktzugang lösbar zu sein.“