US-Häusermarkt: DZ Bank gibt Entwarnung

US-Hauspreise wieder kräftig gestiegen Quelle: S&P/Case-Shiller, FHFA

Droht rund zehn Jahre nach der "Subprime-Krise", die in eine schwere globale Wirtschafts- und Finanzkrise mündete, erneut Gefahr vom US-Häusermarkt? Analysten der DZ Bank haben diese Frage vor kurzem aufgeworfen. Anlass dafür ist der vielbeachtete Case-Shiller-Hauspreisindex für die 20 größten US-Metropolen, der in diesem Frühjahr erstmals wieder unmittelbar an sein Vorkrisenniveau heranreicht (siehe Abbildung). Zur Erinnerung: Auch im Jahr 2007 hat der Preisverfall in den Großstädten seinen Anfang genommen. Die Studie zeigt allerdings, dass es neben der vordergründigen Parallele des Preisanstiegs eine ganze Reihe weiterer Daten gibt, die sich von der damaligen Situation unterscheiden. Einen wichtigen Unterschied sieht die DZ Bank in den nach der Krise verschärften Kreditvergaberichtlinien. Diese haben für eine rückläufige Eigentumsquote in den USA gesorgt, die mit aktuell knapp 64 Prozent etwa 6 Prozentpunkte unter dem Hoch aus dem Jahre 2005 liegt.

Ein weiterer Indikator, auf den die Analysten aufmerksam machen, ist der sogenannte Erschwinglichkeitsindex für Immobilieneigentum. Dieser liegt mit derzeit knapp 150 Punkten noch immer deutlich über dem Niveau des Jahres 2007 von 115 Punkten. Die eigenen vier Wände sind für US-Amerikaner also nach wie vor viel erschwinglicher als im Jahr 2007. Diese insgesamt gute Bezahlbarkeit hat die Zahl der Immobilienverkäufe in den vergangenen Jahren mit 6,3 Millionen über den langjährigen Durchschnitt von 6,0 Millionen steigen lassen. Die DZ Bank warnt jedoch davor, von dieser Zahl auf einen "heiß gelaufenen" Markt zu schließen. Schließlich müsse dem die gestiegene Zahl privater Haushalte gegenübergestellt werden: Pro 1 000 US-Haushalte wurden demnach im vergangenen Jahr knapp 49 Häuser verkauft, womit der langjährige Durchschnitt von 52 Wohneinheiten noch unterschritten wird.

Der Hypothekenbestand ist in den vergangenen Jahren ebenfalls wieder gewachsen, auf 94 Prozent des Hochs während der Krise. Aber auch bei dieser Kennzahl sollte laut Studie die inzwischen gestiegene Zahl der privaten Haushalte berücksichtigt werden. Bezieht man darüber hinaus den Rückgang der Eigentümerquote ein, so hat laut Studie das durchschnittliche Volumen einer Immobilienfinanzierung im Jahr 2017 den letzten Höchststand um knapp 10 Prozent unterschritten. Hinzu kommt, dass Zahlungsschwierigkeiten kein Thema mehr sind: Zuletzt waren nur noch 1,4 Prozent (2010: fast 9 Prozent) der Kreditnehmer im Zahlungsverzug. Bliebe noch der Blick auf die Verschuldung der US-Haushalte. Diese ist laut DZ Bank für das Jahr 2017 mit 105 Prozent im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen zwar nach wie vor hoch. Verglichen mit dem Jahr 2007 (134 Prozent) liegt sie aber einigermaßen im Rahmen. Doch Vorsicht: Seit vier Quartalen tendiert der Verschuldungsgrad der US-Haushalte wieder leicht aufwärts. Es empfiehlt sich also, den US-Wohnimmobilienmarkt weiter genau im Auge zu behalten. Red.

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