Für zahlreiche Immobilieninvestments in etablierter Lage gehört die "Drei vorm Komma" längst zur Realität. Diese allgegenwärtige Renditekompression sorgt dafür, dass Investoren nach Mitteln und Wegen suchen, um zusätzliche Kosten im Rahmen des Ankaufs einzusparen. Gleichzeitig muss die Entscheidung für oder gegen eine Transaktion in immer kürzeren Zeiträumen fallen - wer zu lange zögert, verpasst womöglich seine Chance auf den Zuschlag. Vor diesem Hintergrund mag das Thema Umwelt-Due-Diligence (UDD) manch einem Investor unbequem erscheinen: Einerseits erfordert eine belastbare Umweltprüfung ihre Zeit. Erst wenn alle möglichen Risiken abgeprüft und adressiert sind, kann die Transaktion abgewickelt werden. Andererseits bringt das Resultat der UDD meistens keine tieferen Erkenntnisse über mögliche Immobilienstrategien oder Optimierungspotenziale, vielmehr schafft sie Klarheit, unter anderem bezüglich der Themen Baugrund, Altlasten und Bauschadstoffe.
In den allermeisten Fällen zeigt sich, dass wenige Komplikationen vorliegen. Daher liegt der Gedanke nahe, die - relativ überschaubaren - Kosten sowie die Zeit für eine belastbare Umweltprüfung zu sparen und nur das Nötigste zu analysieren. Dies wäre jedoch am falschen Ende gespart, denn oftmals liegt der Teufel im Detail. Während beim Ankauf von Value-Add-Objekten und anderer älterer Immobilien unter Investoren eine hohe Sensibilität beim Thema Asbest besteht, kann eine Belastung durch andere Schadstoffe relativ leicht übersehen werden. Bei Immobilien aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, in denen viel Holz verbaut wurde, ist eine Belastung durch die inzwischen verbotenen Holzschutzmittel DDT oder PCP ein durchaus realistisches Gesundheitsrisiko.
Gleiches gilt für die Untergrundbeschaffenheit und damit verbunden die mögliche Radonbelastung im Gebäude. Das geruchs- und geschmacklose Edelgas ist erwiesenermaßen krebserregend - und nach dem Rauchen der zweithäufigste Grund für Lungenkrebs. Seit dem Jahreswechsel existiert erstmals ein rechtsverbindlicher Referenzwert von 300 Becquerel je Kubikmeter unter anderem auch für Arbeitsplätze. Bis Ende 2020 werden durch die Bundesländer besondere Radonvorsorgegebiete ausgewiesen, in denen neben einer Messpflicht an Arbeitsplätzen auch mögliche bauliche Zusatzauflagen gefordert werden können. Wird der Referenzwert überschritten, müssen weitere Untersuchungen eingeleitet (Eintrittspfade für Radon, Schwachstellenanalyse) oder auch Gegenmaßnahmen ergriffen werden (etwa aktive Lüftungstechnik oder Absaugung von Bodenluft unter dem Gebäude). Sollten weiterhin hohe Werte gemessen werden, könnte dies im "Worst Case" zu Nutzungseinschränkungen führen.
Beispiele wie diese zeigen, dass Investoren auch bei steigendem Kosten- und Zeitdruck das Thema Umwelt-Due-Diligence nicht vernachlässigen sollten. Selbst wenn lediglich zutage kommt, dass mit dem Boden und den Baustoffen alles in Ordnung ist, erhält der Investor die Sicherheit, dass ihm perspektivisch keine Haftungen oder Nachrüstungskosten entstehen, die schnell im sechs- oder siebenstelligen Bereich liegen können.
Dr. Gabriele Lüft, Head of Environmental Consultancy EMEA, CBRE GmbH, Frankfurt am Main
