Mieterhöhung: Orientierung an der Nachbargemeinde?

Existiert in einer Gemeinde ein Mietspiegel, so ist dieser das vorrangige Begründungsmittel für eine Mieterhöhung vonseiten des Vermieters. Doch wie verhält es sich bei Nichtvorhandensein eines solchen Mietspiegels? Darf in solchen Fällen der Mietspiegel einer Nachbargemeinde zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden? Dazu hat sich inzwischen der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem höchstrichterlichen Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 255/18) zu Wort gemeldet. Im verhandelten Fall ging es um den Streit einer Vermieterin (Klägerin) und ihrer Mieterin (Beklagte) in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt. Zur Begründung einer Mieterhöhung hatte die Klägerin Bezug genommen auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth. Der BGH lehnte dieses Vorgehen ab, da eine Vergleichbarkeit der Gemeinden Stein und Fürth offensichtlich nicht gegeben sei, sodass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das sich auf den Mietspiegel der Stadt Fürth gestützt hat, formell fehlerhaft gewesen sei (§ 558a Absatz 4 Satz 2 BGB).

Die Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, ist laut BGH aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung zu treffen. Es seien dazu alle wesentlichen Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Einer Mindermeinung, die die Heranziehung des Mietspiegels einer anderen Kommune schon als ausreichend ansieht, wenn die Vergleichbarkeit der Kommunen nicht offensichtlich unbegründet ist, erteilte der BGH eine Absage. Die Vergleichbarkeit hat der Vermieter daher zu prüfen und zu begründen. Kriterien die dabei heranzuziehen seien, sind zum Beispiel Einwohnerzahl, Einwohnerdichte, Wohnstruktur, die Einstufung der Kommunen in landesplanerischen Kategorien (Ober-, Mittel- und Unterzentren) sowie das Vorhandensein und die Intensität der Versorgung mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

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