Im Gespräch

"Der spezialisierte Asset Manager ist klar im Vorteil"

Torsten C. Wesch Quelle: redos Gruppe

Eine Lanze für seinen auf Einzelhandel spezialisierten Fonds bricht Torsten C. Wesch von der Redos Gruppe im Redaktionsgespräch mit der I & F. Trotz der großen Konkurrenz könne sich das Produkt gut am Markt behaupten und bleibe für institutionelle Anleger interessant. Grund: im Verhältnis zum Risiko böten sich immer noch sehr attraktive Renditen. Auch im Vergleich zu Büroimmobilien habe man vor allem bei großflächigen Einzelhandelsimmobilien immer noch sehr lange Mietvertragslaufzeiten. Die Kaufpreise seien derweil am oberen Ende angekommen. Sinken würden sie allerdings auch nicht mehr. Zur Expertise setzt das Unternehmen zusätzlich auf externe Asset Manager. Denn: lokale Vernetzung sei bei der Konzeption erfolgreicher Anlagestrategien unerlässlich. Red.

I&F Herr Wesch, das Interesse institutioneller Investoren an deutschen Einzelhandelsimmobilien reißt nicht ab. Dabei driften die Preisvorstellungen der Eigentümer und die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer immer weiter auseinander. Inwiefern wirkt sich das auf die Anlagestrategie Ihres auf Einzelhandel spezialisierten Fonds aus?

In der Tat ist das Interesse an der Assetklasse in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Mittlerweile haben eigentlich so gut wie alle institutionellen Investoren Einzelhandelsimmobilien in ihren Portfolios - entweder als Direktinvestment oder indirekt sehr häufig als Anteile an Spezialfonds. Die hohe Nachfrage führt natürlich dazu, dass eine ganze Reihe von Wettbewerbern mit gleichem Fokus unterwegs ist und die Preise flächendeckend gestiegen sind. Zumal sich Bestandshalter immer seltener von ihren Objekten trennen und aufgrund des restriktiven Baurechts kaum noch Neubauten, gerade im Bereich der großflächigen Einzelhandelsimmobilien, fertiggestellt werden. Teilweise sind die Preisvorstellungen der Eigentümer aber mittlerweile überzogen. Da gehen wir nur mit, wenn das Objekt Potenziale aufweist, die im Kaufpreis noch nicht eingepreist sind. Durch unsere umfangreichen Analysen haben wir ganz ge -naue Vorstellungen davon, was die betreffenden Immobilien wert sind. In den Transaktionsverfahren, an denen wir teilnehmen, artikulieren wir unsere Kaufpreisvorstellungen deshalb auch sehr deutlich und nachvollziehbar für den Verkäufer.

I&F Schrecken die steigenden Preise Investoren nicht irgendwann ab und führen unter Umständen dazu, dass sie nicht mehr in einen Einzelhandelsfonds investieren?

Nein. Die Assetklasse bleibt für institutionelle Anleger interessant, weil sie im Verhältnis zum Risiko immer noch sehr attraktive Renditen bietet. Anders als bei Büroimmobilien haben wir vor allem bei großflächigen Einzelhandelsimmobilien immer noch sehr lange Mietvertragslaufzeiten - im Lebensmittelbereich bis zu 15 Jahre. Die Bereitschaft der Mieter, sich lange zu binden und die dadurch gefestigte hohe Ertragssicherheit sind für potenzielle Käufer Indikatoren, trotz der hohen Preise zu investieren. Natürlich versuchen die Anleger, an ihren Preisvorstellungen festzuhalten und den Markt dahingehend zu beeinflussen.

Irgendwann wird die Kaufpreisentwicklung aber ohnehin von zwei Marktteilnehmern mit maßgeblichem Einfluss gebremst. Zum einen durch die Sachverständigen, die die Immobilien bewerten und regelmäßig von allen institutionellen Anlegern eingebunden werden. Zum anderen gehen auch die Banken bei allzu ambitionierten Preisen nicht mit und stellen Finanzierungen dann entweder gar nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen in Aussicht. Das Zielvolumen unseres Spezialfonds umfasst rund 700 Millionen Euro - bei einer angestrebten Fremdkapitalquote von 50 Prozent.

Und obwohl wir bei diesem LTV am unteren Ende agieren, stellen wir in den Bankengesprächen, die wir regel mäßig führen, immer häufiger kritische Rückfragen fest. Insofern: Auch durch die Banken findet aufgrund des hohen Preisniveaus eine gewisse Regulierung statt.

I&F Werden sich die hohen Preise in den kommenden Monaten halten?

Aus unserer Sicht sind die Kaufpreise am oberen Ende angekommen. Andererseits gehen wir auch nicht davon aus, dass sie bald wieder sinken. Das Preisniveau wird sich noch eine ganze Weile so halten. Selbst, wenn sich die Zinsen in den kommenden Monaten wieder anders entwickeln, wird es, zumindest bei großflächigen Einzelhandelsimmobilien, nicht zu Preiseinbrüchen kommen. Weil die Preisentwicklung der vergangenen Jahre in diesem Segment - anders als im Wohnimmobilienmarkt - nicht allein auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen ist.

I&F Welche Renditen können Sie heute noch zusagen - und auch liefern?

Grundsätzlich hat sich die Situation natürlich auch im Bereich Einzelhandelsimmobilien verändert. Trotzdem werden in der Assetklasse vergleichsweise immer noch Spitzenrenditen erzielt. Bei Fachmarktzentren beobachten wir derzeit Bruttoanfangsrenditen zwischen 4,75 und 5,85 Prozent, bei Verbrauchermärkten zwischen 5,5 und 6,5 Prozent und bei Supermärkten zwischen 5,75 und 6,5 Prozent. Mit unserem Fonds sind wir mittlerweile seit drei Jahren live und haben eine Zielausschüttungsrendite von 6 Prozent erreicht.

I&F Wo finden Sie interessante Objekte für Ihren Fonds?

Wir konzentrieren uns nicht auf die Top 7, sondern akquirieren bundesweit. Deutschland hat viele strukturstarke Mittelstädte mit interessanten Lagen. Wir suchen gezielt nach kleinen und mittleren Fachmarktzentren, Verbrauchermärkten, SB-Warenhäusern, Baumärkten und Lebensmittelmärkten.

Im Schnitt halten wir sie zehn Jahre im Fonds. Über unsere Objektdatenbank ROB haben wir Zugriff auf Informationen über mehr als 17000 Einzelhandelsstandorte. Unser Fokus liegt auf Bestandsobjekten mit einem großen Einzugsgebiet und hoher Kaufkraft. Neben der allgemeinen wirtschaftlichen Struktur schauen wir uns neben der langfristigen demografischen Entwicklung und der Kaufkraftentwicklung auch die Innovationsfähigkeit der ansässigen Branchen und Unternehmen, die Arbeitsmarktsituation, die Verkehrslage und die Wohnungsmarktentwicklung genau an.

I&F Welche Kriterien sind ausschlaggebend, um mit einem Spezial-AIF eine gute Performance zu erzielen?

Neben einem umfangreichen Mieternetzwerk vor allem auch ein guter Draht zu den Behörden vor Ort. Für den Asset Manager ist das entscheidend, um flexibel auf Mieterwünsche zu reagieren. Sobald eine Immobilie oder ein Portfolio im eigenen Bestand ist, kommt es darauf an, den Kontakt zu den Behörden herzustellen - und ihn konsequent zu pflegen.

Nur so lassen sich später Änderungswünsche von Mietern umsetzen und etwa mittels Flächenoptimierungen und eventueller Flächenerweiterungen auch erfolgreich Wertsteigerungspotenziale heben. Gerade bei langfristigen Mietverträgen wie im Lebensmitteleinzelhandel sind die Mieter bestrebt, aus Gründen der Kundenbindung fortlaufend in ihre Mietflächen zu investieren. Um ihm frühzeitig seine Investitionsbereitschaft durch vorzeitige Prolongation von Mietverträgen abzusichern, ist der enge Dialog mit dem Mieter an dieser Stelle besonders wichtig.

I&F Müssen Anleger bei Investitionsentscheidungen heute zwangsläufig mehr Risiko akzeptieren als noch vor einigen Jahren?

Die Rahmenbedingungen haben sich geändert. Nicht nur mit Blick auf den Nachfrageüberhang und die Preise. Der E-Commerce und damit auch das veränderte Konsumentenverhalten werfen bei Vielen ernstzunehmende Fragen auf. Hier kommt es als Asset Manager darauf an, Antworten zu liefern.

Wir können die Zukunft nicht vorhersagen, aber Trends erklären, Verbrauchervorlieben analysieren und im engen Dialog mit den Mietern Flächenkonzepte entsprechend anpassen. An dieser Stelle zahlt es sich ungemein aus, dass wir nicht nur über unser eigenes Vermietungsteam nah an den Mietern dran sind und sehr enge, persönliche Kontakte zu ihnen unterhalten. Der externe, spezialisierte Asset Manager ist zentralisiert arbeitenden Inhouse-Abteilungen großer Investmentgesellschaften gegenüber klar im Vorteil.

I&F Welchen Mehrwert bietet ein spezialisierter Asset Manager Investoren außerdem?

Der externe Asset Manager kennt sich vor Ort in der Regel besser aus, weil er schon immer auf seine Kerntätigkeit fokussiert war. Er kann die standortrelevanten Wettbewerbsstrukturen sehr gut einordnen. Gerade wenn es darum geht, Baurecht zu schaffen, ist ein guter Zugang zur Lokalpolitik unverzichtbar. Seine Vernetzung und Ortskenntnis kommen dem externen Asset Manager klar zugute, wenn es um die Konzeption erfolgreicher Anlagestrategien geht. Im Zweifel kann er so besser auf die Anforderungen der Anleger und Mieter eingehen und flexibler Lösungsansätze entwickeln.

I&F Reicht reines Asset Management heute aus oder erwarten Investoren im Fondsbereich zunehmend auch weiterführende Dienstleistungen aus dem Bereich Property Management?

Das Gesamtangebot ist entscheidend. Ob Asset oder Property Manager - wer letztlich die Mieteingänge verbucht und die Nebenkosten abrechnet, ist dem Investor egal. Ausschlaggebend für ihn ist, dass der Asset Manager die notwendigen Kompetenzen hat und Ressourcen bereitstellen kann, falls der zuständige Property Manager ausfällt.

I&F Angesichts der veränderten Rahmenbedingungen: Muss sich der Asset Manager 2017 einer anderen Verantwortung stellen als noch vor fünf Jahren?

Ich würde weniger von einer anderen Verantwortung sprechen. Sondern eher davon, dass der Asset Manager sich mehr und detaillierteren Fragen stellen muss. Investoren verstehen die Assetklasse mittlerweile selbst sehr gut und fordern mehr Transparenz ein. Vor allem im Transaktionsprozess, der ja schon immer sehr aufwendig war. Wir sind im Tagesgeschäft stets darum bemüht, Fragen der Investorenseite vorwegzunehmen und schon frühzeitig im Ankaufsprozess dezidierte Antworten zu liefern.

Investoren kaufen heute nicht einfach Zehnjahresmietverträge - sie wollen auch wissen, was nach den zehn Jahren passiert. Deshalb schließen wir von Anfang an auch eine detaillierte Exit-Strategie mit ein. Eine hohe Datenqualität und eine vollumfängliche, nachvollziehbare Aufbereitung dieser Daten sind dabei entscheidend. Grund: So können Sie als Asset Manager nur so Vertrauen aufseiten der Investoren schaffen. Es ist oft die Rede davon, dass die Unsicherheit der Anleger gewachsen sei. Das erleben wir so nicht. Im Gegenteil. Das Informationsbedürfnis der Investoren hat zugenommen, ja. Aber gerade im Bereich Spezialfonds besteht oft auch ein Vertrauensvorschuss. Das erleben wir in Zusammenarbeit mit der Union Investment immer wieder. Der Spezialfonds im Anlagemix der institutionellen Investoren bleibt absolut bedeutend.

Zur Person

Torsten C. Wesch Geschäftsführer, redos institutional GmbH, Hamburg

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