Der Trend des Crowdinvesting hat die Immobilienwirtschaft längst erreicht. Mehrere Projektentwicklungen wurden bereits über solche Anlagevehikel teilfinanziert. Dabei handelt es sich üblicherweise um Mezzanine-Finanzierungen, die als Nachrangdarlehen vergeben werden. Bislang liegen die Investitionsmöglichkeiten bei überschaubaren Volumina von 2,5 Millionen Euro pro Anlage. Crowdinvesting-Plattformen unterliegen bislang einem Regulierungssonderrahmen, der Freiheiten in der Strukturierung und dem Vertrieb der Produkte erlaubt, um ursprünglich die Finanzierung junger Unternehmen zu verbreitern. Um viele innovative Ideen reifen lassen zu können, war und ist es auch grundsätzlich sinnvoll, einen solchen Regulierungssonderrahmen für junges Unternehmertum und neue oder kleine Projekte und Ideen bereitzustellen. Insofern war der Ansatz einer Privilegierung für solche Modelle durchaus nachvollziehbar. Dennoch sind im Sinne der Anleger auch Schwarmfinanzierungsplattformen gefordert, die mit einem anspruchsvollen Due-Diligence-Prozess (nur) die erfolgreichen Start-ups auswählen. Ausfälle sollten so dringend vermieden werden. Der Aufwand hierfür ist jedoch im Vergleich zu den geringen Ticketgrößen insgesamt eher unwirtschaftlich, da es nicht genügend passende Start-ups gibt. Vor diesem Hintergrund werden die Schwarmfinanzierungsplattformen derzeit vorzugsweise für Immobilien-Mezzanine-Finanzierungen genutzt.
Durch die Gesamtgrößenreglementierung bilden Schwarmfinanzierungen in der Regel Teilbausteine der Gesamtfinanzierung ab, die zusätzlich zu Erstrangkreditgeber und Eigenkapital eventuelle Finanzierungslücken schließen. Es handelt sich in den überwiegenden Fällen also um ein klassisches Mezzanine-Konstrukt im Nachrang, wie auch von der Befreiungsregelung gefordert, obgleich der Gesetzgeber Immobilienfinanzierungen nicht im Fokus hatte. Aktuell werden in den meisten Fällen Projektentwicklungen finanziert, auch wegen der kurzen Laufzeit. Unterstellt man bei einem Maximal-Volumen von 2,5 Millionen Euro für den Schwarm, dass eine Nachrangtranche im Bereich von zehn bis 20 Prozent der Gesamtinvestitionskosten Einsatz findet, so kann daraus abgeleitet werden, dass die Gesamtprojektkosten einer durch den Schwarm teilfinanzierten Immobilie im Bereich zwischen 12,5 und 25 Millionen Euro liegen.
Gegenüber dieser vergleichsweise schwach regulierten Kapitalsammelstelle sind andere Formen der Finanzierung sehr viel stärker reguliert. Sammelt der Eigentümer beispielsweise öffentlich Gelder für sein Vorhaben ein (beispielsweise über die Börse), so ist er in der Regel selbst reguliert. Auch die erstrangfinanzierende Bank ist durch die aktuelle Gesetzgebung für Banken bei der Kreditvergabe stark reguliert. Es ist daher wenig nachvollziehbar, dass ein Nachrangfinanzierer gegenüber dem Erstrangfinanzierer Privilegien genießt, die ihm in der regulatorischen Handhabe seines Geschäftsmodells größere Freiheiten einräumen. Schließlich trägt er mehr Ausfallrisiken als die regulierte Bank. Überdies könnte diese Art der Finanzierung über den Schwarm auch von Darlehensnehmern nachgefragt werden, denen andere Finanzierungsquellen nicht offen stehen. Das heißt, dieses eher risikoreiche Geschäft trifft auf unerfahrene Darlehensgeber, die durch die Aussicht auf vermeintlich hohe Zinskupons motiviert werden. Doch anstatt eine Sachprodukteingrenzung auszulösen, sollte die Regulierung nach dem Grundsatz "same business, same risk, same rules" weiterentwickelt werden, auch größenunabhängig. Zielführende Regeln für Schwarmfinanzierer in der Immobilienwirtschaft sollten sich damit sinngemäß eher an den Ausfallrisiken der zugrundeliegenden Immobilie orientieren als an der Größenordnung der durch den Schwarm eingesammelten Gesamttranche sowie Vorgaben für die Anbieter und die Gesamtfinanzierung enthalten.
Für den Verbraucherschutz und die Vergleichbarkeit verschiedener Anlagemöglichkeiten wäre es zudem sinnvoll, Crowd investments durch einen maximal vier Seiten umfassenden Prospekt nach vorzugebendem Standard zu erläutern. Dabei muss sichergestellt werden, dass auch ein weniger versierter Investor erkennt, dass er nicht in eine vermeintlich sichere Immobilienanlage investiert. Schließlich kann im schlimmsten Falle auch der Totalverlust drohen. Der Aufwand für einen solchen Prospekt "light" wäre überschaubar, der Nutzen aber immens. Vertriebe könnten so auf die verschiedenen Risiken besser hinweisen und sie auch mit anderen Investitionsmöglichkeiten wie offenen oder geschlossenen Immobilien-AIFs vergleichen.
Burkhard Dallosch, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Berlin
