Die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Auf den ersten Blick ein klares Argument für das Wohnen zur Miete. Gleichzeitig aber sind Immobilienkredite durch historisch niedrige Zinsen günstig wie nie. Keine leichte Frage also, was sich langfristig mehr lohnt. Eine Studie der Accentro Real Estate AG gemeinsam mit dem Institut für Wirtschaft in Köln (IW) hat daher versucht, Licht ins Dunkel zu bringen. Die Ergebnisse sind eindeutig: In Deutschland ist es inzwischen flächendeckend günstiger, in den eigenen vier Wänden zu leben. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. In Hamburg und Berlin sind es mehr als 45 Prozent, in München 34 und in Stuttart 35 Prozent. Hierzu hatte man 402 Kreise ausgewertet. Die Studie stellt die Mietkosten den sogenannten Selbstnutzerkosten beim Wohnungskauf pro Quadratmeter gegenüber. In Letztere sind die Finanzierungskosten, entgangene Erträge auf das Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Instandsetzung, Abschreibung und Preisentwicklungen miteinberechnet. Dabei wachse sogar die Lücke zwischen Selbstnutzerkosten und Miete pro Quadratmeter. "Bei diesem Auseinanderdriften kann man keinesfalls von einer Blasenbildung sprechen", sagt Accentro-Geschäftsführer Jacopo Mingazzini. Derzeit bestehe absolut keine Überhitzungsgefahr, ergänzt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim IW und sagt dann noch einen weiteren Satz: "Auf Basis des Wohnnutzerkostenansatzes zeigt sich, dass die Preise sogar noch weiter steigen könnten." Dies gelte selbst für Großstädte.
Zur Untermauerung dieser These hat das Kölner Institut auch den finanzierungsneutralen Zins berechnet - das ist der Zins, ab dem es rein rechnerisch so wäre, dass Mieten günstiger als ein Wohnungskauf ist. Zunächst überraschend: Auch in vielen A-Städten liegt dieser Zins bei über drei Prozent. Jedoch sind auch die Mieten, also die Referenzwerte an diesen Orten höher. Diese Berechnung des finanzierungsneutralen Zinses hat zweifelsfrei die Funktion einer sanften Beruhigungspille. Denn die Zeit eines Anstiegs der Bauzinsen ist möglicherweise näher, als dem einen oder anderen Betrachter lieb ist. Man denke nur an die Aussagen des gewählten US-amerikanischen Präsidenten Donald Trump.
Dennoch - so moniert Mingazzini - stellt sich trotz dieser dargestellten sehr guten Bedingungen keine rechte Kauflaune bei den Konsumenten ein. "Die Ursachen liegen in den hohen Hürden beim Wohnungskauf", kritisiert er. "Banken verlangen teilweise zehn bis 20 Prozent Eigenkapital und es werden immer mehr, die Grunderwerbssteuer ist in den Ländern deutlich angehoben worden und rechtliche Regulierungen tun ein Übriges, um Eigentumsbildung zu erschweren." Wohneigentum sei sehr wichtig für die Altersvorsorge. Letzteres mag zweifelsfrei richtig sein. Das Ganze klingt jedoch ein wenig nach Kritik an den Eigenkapitalvorschriften der Kreditinstitute. Dabei macht eine solche Absicherung durchaus Sinn, will man eine Blasenbildung wie ehedem in den USA verhindern.
Die Kritik an den höheren Grunderwerbssteuern ist allerdings mehr als berechtigt. Solche Schritte des Staates gehen genau in die falsche Richtung, denn sie verstärken bei potenziellen Haus- und Wohnungskäufern noch das subjektive Gefühl eines als unerschwinglich teuer angesehenen Preises der Immobilien. Darüber hinaus schwächelt mangels Flächen in A-Städten weiterhin das Angebot. Auch fand die Tilgungsrate in dem Selbstnutzermodell keine Berücksichtigung, da diese Vermögensaufbau bedeute, für die es auf der Mietkostenseite keine Entsprechung gebe. Diese Studie sollte offenkundig das Interesse von möglichen Eigentumserwerbern verstärken, indem sie wissenschaftlich untermauert, dass alles gar nicht so schlimm sei. So weit, so sinnvoll. Eine größere Wirkung hätte man aber erzielen können, wenn man beispielsweise ergänzend potenzielle staatliche Subventions- oder Unterstützungsinstrumente in die Langzeitberechnungen mit einbezogen hätte, um der Politik aufzuzeigen, wie notwendig auch eine ausgedehntere Förderung von Wohneigentum ist. dro