Der Markt für nachhaltige Immobilienfonds weist ein großes ungenutztes Potenzial auf. Zwar gewinnt der Prozess einer von nachhaltigen Investmentaspekten geprägten Transformation der Finanzwirtschaft deutlich an Fahrt, doch die "Backsteinvehikel" fristen bisher in Europa eher ein Nischendasein. Nachhaltig wird dabei durch zwei Funktionen beschrieben: zum einen der Investmentansatz auf Basis des Managements der Finanzprodukte, zum anderen die Objekt ebene, also im Falle der Immobilie die Fokussierung auf den Lebenszyklus der Objekte. Durch eine steigende Sensibilisierung der Gesellschaft hinsichtlich Umweltfreundlichkeit und verantwortungsbewusstes Handeln und angetrieben durch politische Entscheidungen und Zielvorgaben hat nachhaltiges Investment, synonym auch verwendet "verantwortungsvolles Investieren", in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen.
Seit 2009 ist gerade im europäischen Gebäudesektor eine deutliche Reduktion der CO2-Werte festzustellen. Grund sind verschärfte Mindestkriterien bei Neubauten, vor allem aber bei der Sanierung von Bestandsimmobilien. Die Immobilienbranche durchlief dabei in dieser Entwicklung drei Phasen: Fokussierung auf Gebäude-Zertifikate, Mindestanforderung in der Errichtung der Gebäude und Transformation der Bewirtschaftung der Objekte und Nutzerverhalten.
Nachhaltigkeitszertifikate bieten dabei die Möglichkeit einer Mess- und Vergleichbarkeit über die Einhaltung der Nachhaltigkeitskriterien nach national etablierten und international anerkannten Zertifizierungssystemen und dienen darüber hinaus als Qualitätsmerkmal, was sich unter anderem in der Wertstabilität widerspiegelt.
Der Markt der nachhaltigen Immobilienfonds ist noch recht jung. Wenn man das Fondsvolumen der jeweiligen Unternehmen als Maßgabe nimmt, vereinigen nachhaltig gemanagte Immobilienfonds aktuell rund 2,73 Milliarden Euro Fondsvolumen auf sich. Das ist auf den ersten Blick zwar eine gewaltige Summe, bezogen auf das gesamte Anlagespektrum liegt dieser Wert aber bei unter einem Prozent des Gesamtfondsvolumens 2017. Aktuell zeigt sich dabei ein geografischer Schwerpunkt von aktiven nachhaltig gemanagten Immobilienfonds im europäischen Raum auf die DACH-Region, vor allem die Schweiz kann hier eine Vorreiterfunktion aufweisen. In Deutschland machen Immobilienfonds bereits 17 Prozent der gesamten nachhaltigen Investmentfonds aus.
Der Markt an nachhaltigen Immobilienfonds weist weiterhin ein großes ungenutztes Potenzial auf. Als positiv ist zu werten, dass jedes Jahr neue Nachhaltigkeitsfonds aufgelegt werden, der Trend ist weiter steigend. Das Thema hat sich mittlerweile zu einem harten Anlagekriterium im Portfoliomanagement entwickelt. Doch vor allem im internationalen Raum sind nachhaltige Immobilienfonds nur vereinzelt zu finden. Auch die Transparenz muss im gesamten nachhaltigen Segment deutlich erhöht werden, sowohl auf Anbieter- als auch Nachfrageseite, denn die Relevanz von Nachhaltigkeit ist in etliche Anlagekriterien noch nicht explizit verankert. Dazu zählt unter anderem der Einbezug von sozialen und ökologischen Aspekten und nicht die isolierte Betrachtung ausschließlich ökonomischer Kriterien.
Gerade bei der wichtigen Nachhaltigkeitsberichterstattung (Sustainability Reporting) liegt der Fokus zwar auf der Offenlegung der Informationen über die ökonomische, ökologische und soziale Leistung und das Führungsverhalten. Jedoch handelt es sich bei der Offenlegung erst um den zweiten Schritt des Berichtsprozesses. Vor der Veröffentlichung müssen Unternehmen zuerst Informationen bestimmen, sammeln und messen (sogenannte Sustainability Auditing). Hier bedarf es in den kommenden Jahren die höchsten Anstrengungen bei den Unternehmen, um eine weitere Dynamik in diesen noch überschaubaren Investmentvehikeln anzustoßen. Zumal diese Transparenz dann die Erfolgsformel für das Fondsmanagement definiert.
Dr. Thomas Beyerle, Managing Director, Catella Property Valuation GmbH, Frankfurt am Main