Offene Immobilienfonds vermögen gelegentlich noch zu verblüffen. Als die Deka Bank dieser Tage ihren Jahresrück- und -ausblick vorstellte, überraschte sie weniger mit ihren Zahlen als vielmehr mit der Ankündigung, künftig ein "aktiver" Asset Manager sein zu wollen. Demnach solle nicht nur in günstigen Marktphasen eingekauft, sondern die im Zyklus eintretenden Wertsteigerungen auch regelmäßig durch Verkauf realisiert werden. Nun ätzte so mancher Wettbewerber schon in der Vergangenheit, dass die Fondsmanager der Sparkassen einem Trend erst dann folgen, wenn alle anderen schon damit durch sind.
Ob dies jedoch tatsächlich allein auf die Immobilienfonds der Deka zutrifft, darf bezweifelt werden. Vielmehr dürfte es den Offenen Immobilienfonds gemein sein, dass sie es verstehen, einzukaufen und Objektwerte zu steigern, sich jedoch mit dem Verkauf schwer tun. Für Letzteres fehlen oft auch die Anreize. Zum einen ist es für die Fondsperformance zunächst unerheblich, ob der durch Sachverständige ermittelte Wertzuwachs realisiert wird oder nicht. Zum anderen motivieren die Gebührenstrukturen von Publikumsfonds das Management nicht dazu, Verkaufsgelegenheiten wahrzunehmen.
Doch wenn es zunehmend schwieriger wird, allein mit der Bewirtschaftung überzeugende Renditen darzustellen, und gleichzeitig hohe Preise für Premium-Immobilien geboten werden, dann kann auch so mancher eingefleischte Bestandshalter schwach werden. Beim Bürogebäude "Bentall V" im kanadischen Vancouver war dies der Fall. Die dafür gebotenen 311 Millionen Euro lagen so deutlich über dem Ankaufspreis von 2009, dass man sich für den Verkauf entschied. Doch die meisten Verkäufe - insgesamt 29 Liegenschaften für rund 1,4 Milliarden Euro - dienten der Portfoliobereinigung und betrafen zumeist kleinere Objekte in B-Lagen. Dagegen fokussiert sich der Einkauf auf weniger Top-Lagen und größere Immobilien. So wurden für rund 2,3 Milliarden Euro 21 Gebäude erworben. L.H.