Eigentlich hätten die ersten Wochen des Jahres für die Anlageform der Offenen Immobilienfonds eine Zeit der Zuversicht sein sollen. Immerhin verbreiteten noch in den letzten Monaten des Vorjahres zwei der "eingefrorenen" Fonds, dass sie noch vor dem Jahreswechsel wieder öffnen wollen, also die Anteilsrücknahmen nicht mehr ausgesetzt sein sollten. Doch die Hoffnungen der Anleger wurden - wieder einmal - enttäuscht und das ohnehin angekratzte Image der Fondsbranche hat - wieder einmal schwer gelitten.
Und das Leiden geht weiter, denn den Fonds steht ein frostiger Frühling bevor. Im Mai müssen gleich fünf Offene Immobilienfonds Farbe bekennen und sich zwischen Wiedereröffnung oder Auflösung entscheiden. Dann entscheidet sich das Schicksal von rund 17 Milliarden Euro Anlegergeldern. Das Problem: Jeder Fondstod lässt die Anleger an der Vitalität der übrigen Artverwandten noch stärker zweifeln. Fällt einer, fallen auch die anderen "geschlossenen" Offenen Fonds - so lautet die Logik panischer Investoren. Wer könnte ihnen das verübeln, haben doch die Fondsanbieter selbst jede neuerliche Aussetzung der Anteilsrücknahme gerne damit begründet, dass die Nicht-Wiedereröffnung anderer Fonds ihre Anleger ebenfalls aber selbstverständlich völlig zu unrecht - verunsichert habe.
Mittlerweile wachsen auch in der Fondsbranche selbst die Zweifel an einer fristgerechten Wiedereröffnung der ausgesetzten Fonds. Investoren mit dringendem Liquiditätsbedarf dürften den Fondsausstieg zwar über die Börse gesucht haben, doch genau das ist die Krux. Denn wer die Fondsanteile bereits mit Abschlag auf dem Parkett aufgelesen hat, ist wohl kaum ein langfristig orientierter Anleger, sondern spekuliert auf eine schnelle Liquidation, weil er finanziell seinen "Schnitt" schon gemacht hat.
Auch für die "offenen" Offenen Immobilienfonds nimmt die Ansteckungsgefahr zu. Denn jede schlechte Nachricht stellt die Anlageform an sich in Frage, gab kürzlich auch der Immobilienvorstand der Deka Bank, Matthias Danne, zu. Trotzdem ist ihm um die Deka- und Westinvest-Fonds nicht bange. Zum einen stützt sich sein Haus mit den Sparkassen auf einen verlässlichen Vertrieb, der gerne mehr Fondsanteile verkaufen würde, als Deka Immobilien anbietet, erklärte er, zum anderen sind die Publikumsfonds nach schmerzhaften Erfahrungen in der Vergangenheit heute exklusiv für Privatkunden.
Allerdings zeigt der Fondsabsatz des vergangenen Jahres, dass auch die vermeintlich fitten Offenen Immobilienfonds angreifbar sind. Als nach dem Reaktorunglück in Japan die Union Investment ihren Globalfonds am 17. März 2011 temporär aussetzte, hat das die ebenfalls in Japan investierten Fonds von Deka und RREEF kalt erwischt. Danne zufolge brach der Fondsabsatz ein, aus dem Globalfonds flossen sogar massiv Mittel ab. Erst im September habe der Absatz wieder soweit Tritt gefasst, dass alle Fonds mit einem insgesamt positiven Nettoabsatz aus dem Jahr 2011 gingen und zum Jahresultimo zusammen ein Nettomittelzufluss von 502 Millionen Euro übrigblieb.
Noch hält die positive Entwicklung an. Allein im Januar dieses Jahres wurden für die Fonds Deka-Immobilien Europa, Deka-Immobilien Global und Westinvest Interselect zusammen rund 400 Millionen Euro eingesammelt. Im Vorjahr waren 320 Millionen Euro, 2010 aber 415 Millionen Euro gewesen. Immerhin sind Ausschüttungen in Höhe von 270 Millionen Euro als Wiederanlage in die Deka-Fonds zurückgeflossen. Der Nettomittelabsatz erhöhte sich um 25 Prozent. Damit haben die Sparkassen bereits im ersten Monat die zugeteilten Kontingente zu 45 Prozent ausgeschöpft.
Für die Publikumsfonds eingekauft hat die Deka-Immobilien 2011 für immerhin rund eine Milliarde Euro, aber nur für 300 Millionen Euro Liegenschaften veräußert. Diese 1,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen verteilten sich auf 39 Objekte. Zum Vergleich: RREEF erwarb im gleichen Zeitraum für seine beiden Grundbesitz-Fonds fünf Objekte für rund 404 Millionen Euro und verkaufte sechs Immobilien im Wert von 715 Millionen Euro.
Deka investierte im vergangenen Jahr 340 Millionen Euro in die Aufwertung von elf Objekten und akquirierte Mietverträge im Wert von 192 Millionen Euro. Zudem wurden Immobilienfinanzierungen in Höhe von den 3,4 Milliarden Euro arrangiert, von denen immerhin 1,5 Milliarden Euro an Konsortialpartner respektive über Fonds ausplatziert wurden.
Für die Immobiliensparte der Deka Bank war 2011 zwar durchaus ein turbulentes, wenngleich erfolgreiches Jahr. 2012 wird für die Offenen Immobilienfonds zum Jahr der Entscheidung, denn spätestens im Mai wird sich auch zeigen, welche Zukunft die Anlageform hat, wie gut die großen Kapitalanlagegesellschaften eine mögliche Vertrauenskrise managen können und wie nachhaltig die Anleger an das Produkt glauben. L. H.