"All inclusive" - kaum ein Urlaubskatalog oder die Homepage eines Reiseanbieters kommt noch ohne Angebote dieser Art aus. Doch nicht alle Urlaubsgäste wollen von früh bis spät essen und Cocktails trinken. Ähnlich verhält es sich mit den Ansprüchen von institutionellen Immobilieneigentümern: Einige wünschen sich für die Verwaltung der Gebäude in ihrem Portfolio einen Dienstleister, der alle anfallenden Aufgaben aus einer Hand anbietet.
Andere finden es für ihr Portfolio zielführender, für jede Aufgabe einen Spezialisten, zum Beispiel einen Property Manager, eine Projektplanungs- und Steuerungsgesellschaft oder einen Facility Manager zu beauftragen. Diese Vorgehensweise wählen in erster Linie jene Investoren, die über das entsprechende Know-how und die notwendigen Kapazitäten verfügen, welche es ihnen erlauben, die Gesamtsteuerung eines Immobilienportfolios zu übernehmen.
Vor dem Hintergrund dieser beiden Anforderungsprofile stellt sich die Frage an alle Beteiligten: Passt das Dienstleistungsunternehmen zu der Struktur der anderen involvierten Unternehmen? An der Antwort müssen sich sowohl die Dienstleister als auch die ausschreibenden oder auftraggebenden Investoren orientieren, um ihre Angebote kundengerecht beziehungsweise auftragsgerecht zuzuschneiden. In der Praxis wird dieser Notwendigkeit allerdings häufig nicht die erforderliche Aufmerksamkeit geschenkt.
Aus Sicht der Investoren muss eine Frage lauten, wie sie die gewünschte Dienstleistung benennen, und eine zweite, wie sie dazu den richtigen Dienstleistungspartner finden. Das mag banal klingen, 'in der Praxis zeigen sich hier jedoch immer wieder Probleme.
Bevor diese Fragen überhaupt beantwortet werden können, liegt es beim Investor, sein Portfolio zunächst selber zu analysieren: Ist es eher ein Verwaltungsportfolio oder ein betreuungsintensives Portfolio? Sind beispielsweise Vorbereitungsmaßnahmen für den Verkauf, die Vermietung oder den Umbau zu veranlassen? Je nach Antwort und daraus resultierenden Anforderungen ist in der Regel ein Asset Manager oder Property Manager, meist sogar eine Mischung aus beidem gesucht.
Wesentlich schwieriger ist es für den Eigentümer, den richtigen Partner für die wie auch immer benannte Leistung zu finden. Anbieter zum Beispiel, die sowohl Asset- und Property- als auch Facility-Management-Leistungen aus einer Hand anbieten und dementsprechend über eine gewisse Größe verfügen, argumentieren erfahrungsgemäß, ihre Größe ermögliche es ihnen, Investoren zu gewinnen - unter anderem, da sie die Kosten für diese gering halten könnten. Doch nicht von jedem Investor wird das abgefragt.
Der Investorentyp, der eigene Strukturen aufweisen kann, benötigt in den meisten Fällen nur Auszüge aus einem solchen "Rund-um-sorglos-Paket", zum Beispiel das Facility Management oder normierbare Bereiche aus dem Property Management. Für den Investor, der über keine eigene Struktur verfügt, besteht bei solchen Angeboten zwar der Vorteil, dass er alles aus einer Hand bekommt. Die Frage ist jedoch, wie er den vermeintlichen Kostenvorteil, den eine solche Lösung bietet, auch überwachen kann.
Fasst man nun all diese individuellen Fragestellungen zusammen, lässt sich die Frage nach dem richtigen Dienstleister wie folgt beantworten: Je präsenter der Eigentümer mit eigenem Know-how ist, desto sinnvoller ist es, die Leistungen im Bereich des Property Managements und Facility Managements an einen großen Dienstleister zu vergeben, der auf Prozesse und Strukturen spezialisiert ist und damit auch einen günstigen Preis anbieten kann.
Kann oder will der Immobilieneigentümer diese Kompetenzen nicht bereitstellen, sollte ein Dienstleister ausgewählt werden, dessen Kompetenz in der Schnittstelle zwischen dem Asset Management und Property Management liegt und der somit in der Lage ist, Entscheidungen zu treffen oder zumindest erforderliche Maßnahmen entscheidungsreif vorbereitet.
In einigen Fällen kommt es erst im Laufe der Zusammenarbeit von Eigentümern und Dienstleistern zu Unzufriedenheit. Das liegt daran, dass nicht von vornherein geklärt wurde, was sowohl der Eigentümer als auch der Dienstleister vom jeweiligen Partner erwarten. Dies muss im Vorfeld eindeutig definiert und auf dieser Grundlage eine Zusammenarbeit vereinbart werden.
Oliver Priggemeyer, Vorstand, IC Immobilien Holding AG, Unterschleißheim