Als in den ersten Jahren des neuen Jahrtausends die deutsche Wirtschaft stotterte, hat eine Vielzahl der Facility-Management-Unternehmen (FM) der Wirtschaftsflaute getrotzt und ist durchschnittlich um drei bis fünf Prozent gewachsen. In Zeiten des anhaltenden wirtschaftlichen Aufschwungs setzt sich die Erfolgsgeschichte fort. Im zurückliegenden Geschäftsjahr haben die in der Lünendonk-Studie "Facility Management" analysierten Anbieter darunter die Top 25 - um durchschnittlich 9,1 Prozent an Umsatz zugelegt. Die Prognose für 2007 fällt mit einem Wachstum von 8,2 Prozent ebenfalls positiv aus. Worin liegen die Gründe für die erfreuliche Entwicklung des im europäischen Vergleich schon weit entwickelten deutschen Markts? Dies soll im Folgenden thematisiert werden.
Fünf verschiedene Anbietertypen
Der deutsche FM-Markt befindet sich in einem anhaltenden Veränderungsprozess. Einerseits sorgt die zunehmende Auslagerung von Dienstleistungen - vor allem von infrastrukturellen und technischen - rund um das Gebäude für steigende Umsätze. Andererseits unterliegt die Branche einem starken Konsolidierungs- und Preisdruck, wie die aktuelle Lünen-donk-Studie dokumentiert. Dies bedeutet: Umsatzzuwächse eines Unternehmens gehen in der Regel zulasten eines anderen. Überdurchschnittliches organisches Wachstum ist in hohem Maße nur bedingt möglich - trotz der zunehmenden Outsourcing-Bereitschaft von Unternehmen. Ein nicht unerheblicher Teil des Umsatzanstiegs innerhalb der FM-Unternehmen, die für dieses Marktwachstum sorgen, resultiert dementsprechend aus Fusionen und Akquisitionen.
Grundsätzlich lässt sich der deutsche FM-Markt in fünf verschiedene Unternehmenstypen einteilen:
- In die erste Gruppe fallen die Tochterunternehmen der großen Baukonzerne. Hierzu zählen unter anderem Bilfinger Berger, Hochtief und Strabag, deren externer Umsatzanteil bei mehr als 75 Prozent liegt.
- Zur zweiten Gruppe gehören Unternehmen, die traditionell sehr stark im infrastrukturellen Facility Management tätig sind, so beispielsweise Dussmann, Wisag oder Klüh. Durch gezielte Zukäufe und organisches Wachstum lassen sich diese Anbieter jedoch inzwischen zu den Gesamtdienstleistern zählen. So baute Wisag mit dem Kauf von Hiserv und ABB zum Beispiel das Segment Gebäudetechnik aus.
- Unternehmen, die sogenannte Commodity Services anbieten, werden zur dritten Gruppe gerechnet. Diese Anbieter - beispielsweise Piepenbrock oder Hectas - zeichnen sich durch eine hohe Mitarbeiterzahl bei niedrigem Pro-Kopf-Umsatz aus.
- Klassische Nischenanbieter, die entweder ein sehr spezialisiertes Leistungsspektrum aufweisen oder lediglich regional agieren, bilden die vierte Gruppe.
- Die fünfte Gruppe setzt sich schließlich aus captiven Unternehmen zusammen, deren Umsätze größtenteils mit konzerninternen Dienstleistungen erwirtschaftet werden. Hierzu zählen beispielsweise DB Services, De-Te-Immobilien und Eon Facility Management.
In den beiden zurückliegenden Jahren war eine deutliche Zunahme an Merger-and-Acquisition-Projekten festzustellen: Bilfinger Berger Facility Services (HSG) erwarb EPM Assetis sowie die Ahr-Gruppe, ISS Deutschland übernahm die FM-Einheiten von Münchner Kindl und von Daimler (Debeos), Voith Industrial Services vereinte die Unternehmen DIW, Hörmann und Premier unter einem Dach, und die Wisag Service Holding holte sich nach Thyssen-Krupp Hiserv die GTE des ABB-Konzerns ins Boot. Fast vergessen scheint vor diesen Entwicklungen die Integration der FM-Töchter von Lufthansa und Siemens in den Hochtief-Konzern. Die "Losgrößen" der Übernahmekandidaten werden zunehmend größer, und mit wachsendem Interesse verfolgt der Markt die Entwicklung der De-Te-Immobilien - mit einem Umsatz an der Millardengrenze eines der größten deutschen Facility-Management-Unternehmen mit kaufmännischem und technischem Fokus. Inzwischen haben aber auch private Investoren einen Blick auf diesen Dienstleistungsmarkt geworfen und sind partiell schon aktiv geworden: Springwater Capital hat M + W Zander D. I. B. aus Jenoptik herausgelöst, und Jürgen Großmanns GHH Facility Management Holding begleitete die RGM aus dem ehemaligen RAG-Konzern (jetzt Evonik) in die Selbstständigkeit. Das Engagement von privaten Investoren wird sich fortsetzen, wenngleich das Gros der Übernahmen und Fusionen in Deutschland weiterhin von FM-Anbieterunternehmen geprägt wird.
Suche nach Wachstumsfeldern
Wie Unternehmen anderer Wirtschaftsbranchen unterliegen auch die FM-Dienstleister zahlreichen Herausforderungen, die Auswirkungen auf die jeweilige strategische Ausrichtung und das Leistungsportfolio haben. Auf der Suche nach Wachstum orientieren sich die FM-Unternehmen nicht nur an dem Ausbau ihrer Angebotspalette, sondern auch an neuen Märkten. Zu einem der am intensivsten diskutierten Themen gehört momentan das Gesundheitswesen. Um ihre Präsenz überregional auszudehnen, kooperieren Anbieter, die bislang nur in lokalen Märkten tätig waren, miteinander. Damit reagieren die Unternehmen auf den Trend, dass Großkunden Leistungspakete ausschließlich an einen Dienstleister vergeben.
Das Leistungsspektrum der deutschen FM-Anbieter ist immer noch stark geprägt von infrastrukturellen und technischen Services. Die 75 in die Lünen-donk-Studie aufgenommen Unternehmen gaben an, in 2006 durchschnittlich 47 Prozent ihrer Leistungen mit infrastrukturellen Services wie Reinigung, Catering, Sicherheit erbracht zu haben. 36 Prozent entfallen auf technische, elf Prozent auf kaufmännische Services wie etwa Property Management. Gerade die größeren FM-Anbieter setzen auf den Ausbau von technischen und kaufmännischen Dienstleistungen, um das eigene Angebot auszuweiten und für eine Zielgruppe - die Immobilienbesitzer und -makler - interessant zu werden.
Der Wettbewerb für kleinere und mittelgroße FM-Anbieter wird härter, aber auch die deutlich größeren FM-Einheiten deutscher Konzerne geraten von zwei Seiten her unter Druck. Einerseits bekommen Sie von den Muttergesellschaften strikte Vorgaben, als Profit-Center auf dem externen Markt erfolgreich zu agieren. Andererseits erhalten sie nicht mehr aus Selbstverständlichkeit die lukrativen internen Aufträge ihrer Konzerne, sondern müssen sich zunehmend über Ausschreibungen mit externen Wettbewerbern messen.
Anbieter stoßen an ihre Grenzen FM-Anbieter, die bereits das komplette Bundesgebiet mit ihren Services abdecken können, stoßen im wahrsten Sinne des Wortes an ihre Grenzen, wenn es um überdurchschnittliches organisches Wachstum geht. Eine Möglichkeit, den Wachstumskurs fortzusetzen, ist die Expansion in andere Regionen. Die Lünendonk-Studie 2007 "Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles und technisches Gebäudemanagement in Deutschland" belegt indes eindeutig, dass die Erbringung von FM-Dienstleistungen derzeit im Wesentlichen ein nationales Geschäft ist - mit überwiegend nationalen Akteuren, was eine Besonderheit im Vergleich zu den europäischen Nachbarmärkten darstellt.
Wie wichtig das Eingehen auf die Bedürfnisse der Kunden bei bevorstehenden strategischen Entscheidungen für das Selbstverständnis der FM-Unternehmen ist, zeigen folgende Ergebnisse: 90,5 Prozent (! ) der in der Lündendonk-Studie befragten Anbieter sehen sich in der Rolle eines "dauerhaften Partners" ihres Kunden. Um diesen Anspruch zu erfüllen, geben sie ihren Auftraggebern Werteversprechen. So erklären 73,8 Prozent der FM-Dienstleister, ihre Kunden bei der Konzentration auf das Kerngeschäft zu unterstützen. 57,1 Prozent wollen sich anhand ihrer Effizienzsteigerung beurteilen lassen, während 47,6 Prozent ihren Kunden bei der
Kostensenkung unter die Arme greifen. Besonders die beiden letztgenannten Aspekte stellen aus Sicht der Kunden wesentliche Voraussetzungen für eine Zusammenarbeit dar. Dies gilt ebenso für das Angebot einer kompletten Dienstleistungspalette.
Neue Marktpotenziale
Um weiter zu wachsen, fokussieren sich die FM-Unternehmen nicht nur auf den Ausbau ihrer Produktpalette, sondern auch auf neue Märkte. Als einer der aussichtsreichsten Segmente wird momentan das Gesundheitswesen angesehen. Sowohl die demografische Entwicklung als auch die leeren öffentlichen Kassen können dazu führen, dass bis zum Jahr 2008 jedes vierte öffentliche Krankenhaus schließen muss, wie es eine Studie der Unternehmensberatung McKinsey prognostiziert. So wundert es nicht, dass die meisten FM-Dienstleister das Segment Healthcare als "wichtigen Teil der Unternehmensstrategie" bezeichnen und sich bis zum Jahr 2011 ein jährliches Wachstum von 9,6 Prozent erhoffen.
Eine Schlüsselfrage, die sich immer wieder stellt, dreht sich um die Erbringung von kaufmännischen Dienstleistungen. Hier zeigt die Lünendonk-Studie ein gespaltenes Bild. Während 78 Prozent der FM-Anbieter kaufmännisches Facility Management für ein interessantes Geschäftsfeld halten, schätzen sie die Bereitschaft der Kunden, diese Prozesse auch auszulagern, noch zurückhaltend ein. Dennoch ist der Weg zum Angebot integrierter Leistungen nach Einschätzungen der meisten Anbieter der richtige in die Zukunft.
Trotz aller zu lösenden Herausforderungen und der fortschreitenden Konsolidierung an der Marktspitze verfügt der Markt für Facility Management in Deutschland noch über deutliches Entwicklungspotenzial. Zugute kommt den FM-Anbietern die verstärkte Bereitschaft vieler Unternehmen, Aufgabengebiete, die nicht zum unmittelbaren Kerngeschäft gehören, an externe Dienstleister auszulagern. Zwar besteht aufgrund der momentanen und sicherlich auch andauernden Preissituation nur noch bedingt die Möglichkeit, organisch zu wachsen, doch lässt sich dieses Manko mit dem Ausbau des Portfolios zu einem Gesamtdienstleister ausgleichen. Dies kommt dem Kundenmarkt entgegen, der immer häufiger Komplettdienstleistungen nachfragt, die überregional oder international erbracht werden sollen.