Zur Vermietung bestimmte Immobilien werden in der Regel mit Bankdarlehen erworben. Doch wie ist steuerlich zu verfahren, wenn die Liegenschaft wieder veräußert werden muss, doch der Verkaufserlös nicht zur vollständigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens ausreicht?
Mit dieser Frage hatte sich der Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 67/10 zu befassen. Abweichend von ihrer bisherigen Rechtsprechung und der Auffassung der Finanzverwaltung entschieden die Richter, dass die Schuldzinsen für den Darlehnsteil, der nach Abzug des Verkaufserlöses verbleibt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder gelten lauf Bundesministerium der Finanzen folgende Grundsätze für Anwendung des BFH-Urteils:
Voraussetzung für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass die nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbare Immobilienveräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt ist, der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen, und die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.
Der Werbungskostenabzug ist mangels Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verneinen, soweit die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können (sogenannter Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Der Werbungskostenabzug ist ebenfalls in den Fällen einer nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG nicht steuerbaren Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist zu versagen.
Für Grundstücksveräußerungen, bei denen die Veräußerung auf einem vor dem 1. Januar 1999 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag oder gleichstehenden Rechtsakt beruht (sogenannte Altfälle) gilt die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung fort.
Danach ist für Schuldzinsen, die auf die Zeit nach der Aufgabe der Vermietungsabsicht oder -tätigkeit entfallen, kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorzunehmen. Denn die Schuldzinsen stehen gemäß bisheriger BFH-Rechtsprechung nicht mehr mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang im Sinne von § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG, sondern sind Gegenleistung für die Überlassung von Kapital, das im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient (BFH-Urteil IX R 15/90).
(Bundesministerium der Finanzen)