Derzeit stehen insbesondere Einzelhandelsimmobilien im Fokus institutioneller Investoren, und die Performanceentwicklung dieser Assetklasse scheint ihnen recht zu geben. Als Motiv für die Konzentration auf dieses Immobiliensegment nennt der Autor unter anderem die gut prognostizierbaren Cash-Flows. Gerade bei anspruchsvollen Investments wie Einzelhandelsimmobilien hält er allerdings auch die Kompetenz des Asset Managements für einen entscheidenden Erfolgsfaktor. (Red.)Die Wertentwicklung, die Investoren mit Immobilien-Spezialfonds erzielen, kann je nach Immobilien-Assetklasse beachtliche Unterschiede aufweisen. Im ersten Quartal 2012 hat der von IPD ermittelte Spezial-Fonds-Immobilien- Index SFIX eine Performance von 0,6 Prozent erzielt. Vergleicht man jedoch die Werte, die sich bei separater Betrachtung für die einzelnen Nutzungsarten ergeben haben, dann werden deutliche Unterschiede sichtbar. Spezialfonds, die in Büroimmobilien investieren, entwickelten sich mit 0,4 Prozent merklich schwächer als der Index. Auch diversifizierte Fonds lagen mit 0,5 Prozent unterhalb des Index. Im Unterschied dazu erzielten in Einzelhandelsimmobilien investierende Spezialfonds mit 0,9 Prozent eine Performance, die den Index deutlich übertraf. Fokus auf Einzelhandelssegment Dieses Resultat scheint zunächst einmal all jene institutionellen Investoren in ihrer Strategie zu bestätigen, die sich schon seit einiger Zeit immer mehr auf Investments in Einzelhandelsimmobilien - nicht zuletzt auch mittels Immobilien-Spezialfonds - fokussieren und im Gegenzug Büroimmobilien schwächer gewichten. Für das ausgeprägte Interesse der Investoren am Einzelhandelssegment gibt es mehrere Motive. Ein wesentlicher Aspekt sind die gut prognostizierbaren Cash-Flows, die hier erzielt werden können. Gerade großflächige Einzelhandelsimmobilien wie SB-Warenhäuser oder Fachmarktzentren werden typischerweise von großen Einzelhandelskonzernen angemietet, die für ihre Flächen auch meist relativ langfristige Mietverträge abschließen. Da es sich in der Regel um sehr bonitätsstarke Unternehmen handelt, kann der Vermieter in solchen Fällen seine Einnahmen auf Jahre hinaus mit einer relativ hohen Sicherheit kalkulieren. Die Bereitschaft der Mieter, sich relativ lange im Voraus an einen bestimmten Standort zu binden, hängt eng mit einem zweiten wichtigen Aspekt zusammen, der auch für die Investoren ein wichtiges Motiv ist. Da die Baunutzungsverordnung großflächige Einzelhandelsimmobilien nur in Kerngebieten oder in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässt und die Ausweisung solcher Flächen von den Kommunen in der Praxis sehr restriktiv gehandhabt wird, ist die Wahrscheinlichkeit sehr gering, dass in der Nähe eines bereits genehmigten Standortes ein ähnliches Projekt realisiert werden kann. Damit genießen einmal realisierte großflächige Einzelhandelsobjekte faktisch Konkurrenzschutz. Potenzielle Standorte für neue Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser sind daher stark limitiert, was das starke Interesse der Einzelhandelskonzerne erklärt, sich die vorhandenen Standorte für möglichst lange Zeiträume zu sichern. Allerdings sollten Spezialfonds-Investoren nicht allein darauf verlassen, dass Fonds, die sich auf eine bestimmte Immobilien-Assetklasse fokussieren, quasi automatisch besser laufen als jene, die das Kapital ihrer Investoren in einer oder mehreren anderen Immobilien-Assetklassen anlegen. Denn erstens können sich die Performance-Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilien-Assetklassen in anderen Marktzyklusphasen wieder ganz anders darstellen, und zweitens bestünde sonst die Gefahr, die Kompetenz des Asset Managements und dessen Bedeutung für den Anlageerfolg aus dem Blick zu verlieren. Größere Einzelhandelsimmobilien sind anspruchsvolle Investments, bei denen gerade das Asset Management ein sehr entscheidender Einflussfaktor für den Investitionserfolg ist. Kompetenz des Managements erfolgsentscheidend Deutlich wird das vor allem in Phasen mit einem schwierigeren Marktumfeld. Diese lassen sich auch mit dem besten Asset Manager nicht verhindern. Doch ein fachlich versiertes Asset Management kann auch schwierige Phasen mit deutlich besseren Resultaten bewältigen als jenen, die mit nicht sehr aktiv gemanagten Immobilien erzielt werden. Dass Investoren sehr wohl auf diesen Aspekt achten und um seine Bedeutung als Werttreiber von Immobilienanlagen wissen, zeigt sich daran, dass inzwischen oft sehr gezielt nach Spezialfondsanlagen gefragt wird, die sich auf bestimmte Immobilien Assetklassen fokussieren und von entsprechenden Spezialisten gemanagt werden. Dies gilt für Einzelhandelsimmobilien, aber ebenso auch für Büros oder Unternehmensimmobilien. Dabei werden immer häufiger auch einschlägige Referenzen und Belege für den Track Record des Asset Managers verlangt. Dass Investoren diesem Aspekt zunehmend größere Aufmerksamkeit widmen, liegt zum einen daran, dass sie sich davon bessere Investitionserfolge versprechen. Zum anderen aber ist dies in starkem Maße Ausdruck des hohen Risikobewusstseins, das heute einen deutlich größeren Einfluss auf die Investitionsentscheidungen hat, als dies noch vor wenigen Jahren der Fall war.