Tendenzen und Perspektiven im Immobilien-Leasing

Wie die jüngst veröffentlichten Zahlen des BDL (Bundesverband
Deutscher Leasingunternehmen e.V.) zeigen, spielt das
Immobilien-Leasing unverändert eine bedeutende Rolle bei der
Finanzierung von Immobilieninvestitionen in der Bundesrepublik. So
konnte 2005 beim Immo-bilien-Leasing ein Neugeschäftsvolumen in Höhe
von 5,6 Milliarden Euro erzielt werden. Die Leasingquote -
Neugeschäftsvolumen bezogen auf die gesamtwirtschaftlichen
Bauinvestitionen ohne Wohnungsbau - lag damit bei rund 6,5 Prozent.
Gegenüber den Vorjahren bedeutet dies jedoch einen Rückgang sowohl
beim Neugeschäftsvolumen als auch bei der Leasingquote wie die Tabelle
zeigt.
\
Wesentliche Ursachen für den Rückgang der vergangenen Jahre sind neben
der allgemeinen Konjunkturschwäche bei den gewerblichen
Bauinvestitionen, der Zurückhaltung der Banken bei 100 Prozent
Leasingfinanzierungen auch die veränderten steuerlichen
Rahmenbedingungen.
\
Rahmenbedingungen und Wettbewerbsumfeld
\
Bezüglich der steuerlichen Rahmenbedingungen sind durch die
Abschaffung von steuerlichen Subventionen wie beispielsweise der
"Sonderabschreibung Ost" sowie der Einführung des § 2b EStG oder § 15b
EStG und des 5. Bauherrenerlasses steuerorientierte
Immobilien-Leasingfonds, bei denen neben der herkömmlichen
Darlehensfinanzierung auch Investorenkapital zur Finanzierung des
Leasingobjektes Verwendung findet, weitgehend vom Markt verschwunden.
\
Typisch für die steuerorientierten Immo-bilien-Leasingfonds war es,
beim Anleger durch Erzielung und Zuweisung eines hohen anfänglichen
negativen steuerlichen Ergebnisses das effektiv eingesetzte Kapital
möglichst niedrig zu halten und durch Ausnutzung von
Steuerstundungseffekten eine attraktive Nachsteuerrendite zu erzielen.
Für den Leasingnehmer konnten durch den Einsatz des Investorenkapitals
in der Regel günstigere Leasingraten kalkuliert werden
(Barwertvorteil).
\
Ferner hat die Einführung der so genannten Mindeststeuer (§§ 10a Abs.
2 ESTG, 10a GewStG) zum 1. Januar 2004 zu einer Verschlechterung der
steuerlichen Rahmenbedingungen für das Im-mobilien-Leasing geführt.
Nach der Regelung können Verlustvorträge nur noch bis zu einem
Gesamtbetrag von einer Million Euro mit späteren Gewinnen
uneingeschränkt verrechnet werden. Darüber hinausgehende
Verlustvorträge sind nur noch zu 60 Prozent ausgleichsfähig. Das heißt
auf Periodenüberschüsse sind Steuern zu entrichten, auch wenn in
vorhergehenden Jahren Verluste angefallen sind, die sich noch nicht
steuerlich ausgewirkt haben.
\
Bei Leasing-Objektgesellschaften und anderen Projektfinanzierungen in
der Rechtsform einer GmbH führt diese Scheingewinnbesteuerung zu einer
Substanzauszehrung. Außerdem bleiben Verluste, die infolge der
Abzugsbeschränkung bis zur planmäßigen Beendigung der
Objektgesellschaft nach Ablauf des Leasingvertrages nicht verrechnet
werden können, systemwidrig endgültig unberücksichtigt.
\
Internationale Rechnungslegungsvorschriften
\
Mit der immer stärker fortschreitenden Globalisierung der Finanzmärkte
gewinnen die internationalen Rechnungslegungsvorschriften IAS
beziehungsweise IFRS (International Accounting Standards respektive
International Financial Reporting Standards) sowie US-GAAP (United
States Generally Accepted Accounting Principals), nicht nur im Bereich
des Cross-Border-Leasing, bei kapitalmarktorientierten Unternehmen in
der Bundesrepublik an Bedeutung.
\
Während die Bilanzierungsvorschriften des HGB überwiegend dem
Gläubigerschutz Rechnung tragen, steht die Informationsfunktion für
den Investor beziehungsweise den Kapitalmarkt bei den internationalen
Rechnungslegungsvorschriften im Vordergrund. Für die bilanzielle
Zurechnung des Leasingobjektes beim Leasingnehmer oder Leasinggeber
ist somit bei vielen Unternehmen nicht mehr nur die Zurechnung des
wirtschaftlichen Eigentums nach den Leasingerlassen maßgeblich,
sondern sind auch die Vorschriften von IAS/IFRS oder US-GAAP zu
beachten.
\
Die bilanzielle Zuordnung einer Leasingtransaktion folgt dabei nach
US-GAAP und IAS/IFRS dem Prinzip einer wirtschaftlichen
Betrachtungsweise (Substance over Form), wonach der Jahresabschluss
vorrangig die wirtschaftliche Realität widerspiegeln soll.
Insbesondere auch wegen der Konsolidierungsvorschriften für
Objektgesellschaften (Special Purpose Entity) ist eine
Off-Balance-Gestaltung beim Leasingnehmer nach IAS/IFRS oder US-GAAP
meist komplexer als nach HGB.
\
Wettbewerbsumfeld
\
Im Hinblick auf die aktuelle Wettbewerbssituation der
Leasinggesellschaften mit anderen Finanzierungsformen ist
festzustellen, dass vor allem die hohe Nachfrage von in- und
insbesondere ausländischen Investoren nach Gewerbeimmobilien den
Neuabschluss von klassischen Immobilien-Leasingverträgen erschweren.
Derzeit zielt Eigen- und Fremdkapital in noch nie da gewesener Höhe
auf die europäischen und verstärkt die deutschen Immobilienmärkte.
\
Nach einer Studie von Jones Lang La Salle dürfte das Anlagevolumen
2005 auf über 100 Milliarden Euro nach 95,6 Milliarden Euro im Jahr
2004 angestiegen sein. Diese Entwicklung spiegelt die strukturellen
Veränderungen an den Immobilienmärkten wider. Aufgrund stabiler
Cash-Flows und guten risikobereinigten Renditen haben Immobilien stark
an Attraktivität im Vergleich zu Aktien und Anleihen gewonnen.
Institutionelle Anleger sind daher weltweit im Begriff, den
Immobilienanteil in ihren Anlageportfolien von fünf bis zehn Prozent
auf zehn bis 15 Prozent zu erhöhen.
\
Verkauf derzeit günstiger als Leasing?
\
Begünstigt wird diese Entwicklung bei fremdkapitalorientierten
Anlegern durch das Gefälle zwischen Immobilienrenditen und
Fremdfinanzierungskosten. Da sich europaweit die Mehrzahl der
Immobilien in der Hand von Eigennutzern befindet, verringert sich das
Angebot an geeigneten Objekten deutlich, was zu einem scharfen
Wettbewerb und damit zu einem entsprechenden Preisauftrieb geführt
hat.
\
Durch die fortgeschrittene Globalisierung und dem damit einhergehenden
verstärkten Engagement ausländischer Kreditinstitute am deutschen
Markt sowie der zunehmenden Beeinflussung der Immobilienfinanzierungen
durch Instrumente des Real Estate Investment Banking, wie
beispielsweise Verbriefungen oder Derivaten, hängt der Wert von
Immobilien auch immer stärker von sicheren Cash-Flows und dem dahinter
stehenden Financial Engineering ab, als von der Lage des Objektes.
\
Da von den Investoren insbesondere großvolumige, möglichst langfristig
an bonitätsstarke Unternehmen vermietete Immobilien gesucht werden,
ist der Verkauf von im Eigenbestand befindlichen selbstgenutzten
Immobilien angesichts der momentan gebotenen Preise, für viele
Unternehmen eine Alternative zum Immobilien-Leasing.
\
Trotz der dargestellten erschwerten Rahmenbedingungen gibt es eine
Vielzahl zukunftsträchtiger Modellansätze für das Immobilien-Leasing.
Bekanntlich kann zwischen Neubau-Leasing beziehungsweise "Build and
lease" (Finanzierung und Errichtung gewerblich genutzter Gebäude nach
den Wünschen und betriebspezifischen Anforderungen des Leasingnehmers)
sowie Leasing mit Bestandsimmobilien mit den Unterformen "Sale and
lease back" (Erwerb eines bebauten Grundstückes vom späteren
Leasingnehmer) und "Buy and lease" (Erwerb eines bebauten Grundstückes
von einem fremden Dritten im Auftrag des zukünftigen Leasingnehmers)
unterschieden werden.
\
Insbesondere beim Neubau-Leasing kann die Leistungstiefe des
Leasinggebers respektive der Leasinggesellschaft stark variieren und
neben der reinen Finanzierungsfunktion auch die Übernahme von
Dienstleistungen des Baumanagements, bis hin zur Übernahme der
Bauleistung und anschließender Gewährleistungsverfolgung umfassen.
\
Leasing-Vorteile bei PPP-Projekten
\
Diese Erfahrungswerte im Bereich "Bauen und Finanzieren aus einer
Hand" sind für die Leasinggesellschaften gerade im Bereich der
öffentlich-privaten Partnerschaften (Public-Private-Partnership) ein
entscheidender Vorteil. Die neben den reinen Leasingvarianten
verwendeten Vertragsgestaltungen wie Mietmodell, Nutzungsüberlassung
oder BOT (Build, Operate, Transfer) sind leasingähnlich. Dabei
überträgt die öffentliche Hand die Finanzierung, den Neubau oder die
Sanierung und den anschließenden Betrieb ihrer Bauten zeitlich
befristet an private Unternehmen, die dafür Mieten oder
Nutzungsentgelte erhalten.
\
Dies führt bei der öffentlichen Hand neben der Erschließung
alternativer Finanzierungsquellen regelmäßig zu deutlichen
Effizienzgewinnen gegenüber der traditionellen Beschaffung von
Bauleistungen einerseits und dem Betrieb von Einrichtungen in
Eigenregie von Ländern oder Kommunen andererseits.
Leasinggesellschaften übernehmen dabei in der Regel in Kooperation mit
Dritten eine Vielzahl von Aufgaben und die damit einhergehenden
Risiken.
\
Während bei den Public-Private-Partner-ship-Modellen der ersten
Generation neben der Finanzierung hauptsächlich das Planungs- und
Baurisiko (Fertigstellungs- und Baukostenrisiko) von der
Leasinggesellschaft getragen wurde, werden nun bei den Modellen der
zweiten Generation auch typische Betriebs- und Instandhaltungsrisiken
übernommen. Beispielhaft seien hier Preis- und/oder Mengengarantien
für Medienverbräuche wie Strom und Heizung genannt.
\
Das Einbringungsmodell
\
Für Unternehmen, welche die in ihren Immobilien ruhenden stillen
Reserven heben möchten, ohne diese sofort einer Besteuerung
unterwerfen zu müssen, und weiterhin den dauerhaften Zugriff auf ihre
Immobilien sichern möchten, stellt das Einbringungsmodell eine
interessante Finanzierungsalternative dar. Dabei überträgt das
Unternehmen als alleiniger Kommanditist, wodurch der Anfall von
Grunderwerbsteuer vermieden werden kann, die Immobilie als Sacheinlage
in eine neu gegründete Objektgesellschaft (Leasinggeber). Als
Komplementärin fungiert eine GmbH, die seitens der Leasinggesellschaft
gehalten wird und keine Einlage leistet.
\
Steuerliche Aspekte des Immobilien-Leasings
\
Die Sacheinlage wird handelsrechtlich zum Verkehrswert bewertet,
wodurch es in der Handelsbilanz des Unternehmens im Rahmen eines
Aktivtausches, Beteiligung statt Grund und Boden/bebaute Grundstücke,
zu einer Aufdeckung der stillen Reserven kommt. Steuerlich hingegen
erfolgt die Einbringung gemäß § 6 Abs. 5 EStG zu Buchwerten. Im
Anschluss wird ein Leasingvertrag zwischen der Objektgesellschaft und
dem Unternehmen geschlossen und eine Finanzierung in Höhe des
Verkehrswertes der Immobilie seitens der Objektgesellschaft
aufgenommen.
\
Da aufgrund der Beteiligung des Unternehmens an der Objektgesellschaft
die so genannte "erweiterte Kürzung" gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 GewStG
nicht möglich ist, erfolgt die Finanzierung weitestgehend mittels der
Forfaitierung der Leasingraten. Die so zufließende Liquidität kann
seitens des Unternehmens entnommen werden. Um dem Unternehmen den
späteren mittelbaren Zugriff auf die Immobilie zu sichern, kann diesem
ein vertragliches Ankaufsrecht an den Anteilen an der Komplementärin
eingeräumt werden. Ferner kann nach HGB eine Konsolidierung der
Objektgesellschaft beim Unternehmen durch eine entsprechende Regelung
der Stimmrechtsverteilung vermieden werden.
\
Anzumerken ist, dass durch die Einbringung zum steuerlichen Buchwert
das Abschreibungspotenzial auf Ebene der Objektgesellschaft in Höhe
der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert stille Reserven -
niedriger ausfällt. Da dem Unternehmen als alleinigem Kommanditisten
die Ergebnisse der Objektgesellschaft zugewiesen werden, kommt es
letztlich über die Laufzeit des Leasingvertrages zwar zu einer
Nachversteuerung der aufgedeckten stillen Reserven, die jedoch
zeitlich gestreckt erfolgt.
\
Der Anteil des Immobilien-Leasing bei der Kapitalbeschaffung für
Immobilieninvestitionen dürfte langfristig voraussichtlich relativ
stabil bleiben. Einerseits erschweren die verschlechterten
steuerlichen Rahmenbedingungen - Scheingewinnbesteuerung bei
Objektgesellschaften durch Einführung der so genannten Mindeststeuer -
die Aussichten, andererseits bietet die Struktur der Finanzierung in
Form einer Off-Balance-Kapitalbeschaffung, bei der das Leasingobjekt
selbst und dessen Finanzierung nicht bilanziert werden muss,
Möglichkeiten für einen eher wachsenden Anteil am Markt.
\
Die Einführung verschärfter Eigenkapitalregeln für Banken (Basel II)
hat bei den Kreditinstituten bekanntlich bereits zu einer
differenzierten Preispolitik geführt. Entscheidend dabei ist das
Rating der Kreditkunden.
\
Im Finanzierungsmix für Unternehmen, insbesondere beim Mittelstand,
wird daher Immobilien-Leasing in dem Maße, wie sich insgesamt die
Kapitalbeschaffung erschwert, an Bedeutung gewinnen. Mit Hilfe von
individuell gestalteten Immobilien-Leasing Lösungen kann sowohl eine
Verbesserung der Eigenkapitalausstattung als auch der Liquidität
erreicht werden.
\
Wachstumsperspektiven des Leasing-Marktes
\
Daneben besitzt Immobilien-Leasing für den Investitionsbedarf von
Bund, Ländern und Gemeinden ein großes Zukunftspotenzial. Eine
anhaltende Mittelknappheit der öffentlichen Hand, neue Aufgaben sowie
ein Investitions- und Instandhaltungsstau in der Größenordnung von
rund 600 bis 700 Milliarden Euro sorgen dafür, dass im Rahmen von
Public-Private-Partnership (PPP) in den nächsten Jahren die
Finanzierung von Neubauprojekten und die Instandhaltung
beziehungsweise Modernisierung von Bestandsobjekten mittels
Immobilien-Leasing oder leasingähnlicher Vertragsgestaltungen auch
größere Immobilienprojekte in der Partnerschaft mit privaten
Investoren verwirklicht werden dürften.
\
Untersuchungen zufolge beläuft sich die Gesamtsumme der etwa 300
aktuellen PPP-Projekte auf lediglich rund drei Milliarden Euro. In mit
Deutschland vergleichbaren Ländern beläuft sich die Quote hingegen auf
bis zu 15 Prozent, so dass mit einem starken Wachstum von PPP,
insbesondere im Schulbereich, zu rechnen ist.