Wird im Rahmen eines Gewerberaummietvertrags Konkurrenzschutz gewährt und verletzt der Vermieter diesen durch die Vermietung weiterer Räume an einen Konkurrenten, so stellt dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. Oktober 2012 - Aktenzeichen XII ZR 117/10 - einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann.
Im zugrunde liegenden Fall hat ein Facharzt für Orthopädie im Jahr 2002 mit seinem Vermieter einen Mietvertrag über Räume als Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie geschlossen. Im Mietvertrag wurde ihm Konkurrenzschutz gewährt. Im Sommer 2003 schloss der Vermieter mit einem Facharzt der Chirurgie einen Mietvertrag über Räume im selben Haus zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie ab. Im Sommer 2004 trat ein weiterer Facharzt für Chirurgie mit der Schwerpunktbezeichnung Unfallchirurgie als weiterer Mieter ein. Da die Ausrichtungen der Praxen sich überschnitten, sah der Orthopäde darin ein Konkurrenzverhältnis und beantragte vor Gericht unter anderem festzustellen, dass die Miete wegen der bestehenden Konkurrenzsituation um 50 Prozent der Warmmiete gemindert sei und verlangte Rückzahlung der infolge der Minderung überzahlten Miete.
Strittig war, ob die unter Verstoß gegen § 9 des Mietvertrages eingetretene Konkurrenzsituation einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB darstelle. Voraussetzung für einen Mangel sei eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit beziehungsweise eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Umstände, welche die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, seien demgegenüber nicht als Mängel zu qualifizieren.
Der BGH entschied zugunsten des Klägers und vertritt die Ansicht, dass ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, zur Befreiung von der Miete beziehungsweise zu deren Herabsetzung führen kann. Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt, sei danach in erster Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch. Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts beziehungsweise Gewerbes nicht behindert. Es ist nach den Umständen des einzelnen Falls abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Dies bejahte der BGH im streitigen Fall.
(Immobilienverband Deutschland IVD)