Dass die Manager Offener Immobilienfonds prima einkaufen können, haben sie den Anlegern in der Vergangenheit immer wieder beteuert. Doch wie steht es um das Verkaufen? Hier offenbaren jüngste Branchenzahlen ein weniger glückliches Händchen. So veräußern die aufzulösenden Sondervermögen ihre Objekte in vielen Fällen nur schleppend. Lediglich dem Kanam US-Grundinvest Fonds bescheinigt die Ratingagentur Scope in ihrer jüngsten Analyse einen zügigen Abverkauf. Innerhalb weniger Monate war dessen Portfolio am Markt platziert und 463 Millionen US-Dollar an die Anleger zurückgeflossen. Das sind 84,5 Prozent des Fondsvermögens. Angesichts der Kürze der Zeit ist das durchaus ein solides Ergebnis.
In vielen anderen Fällen haben die Fondsmanager deutlich mehr Schwierigkeiten, Liegenschaften loszuschlagen. So sind beim Degi Europa und beim Morgan Stanley P2 Value innerhalb von zwei Jahren jeweils nur etwa ein Drittel des ursprünglichen Fondsvermögens ausgezahlt worden. Rund 421 Millionen Euro flossen an die Anleger des Degi Europa zurück. Bis 30. September 2013 gilt es das derzeit noch 749 Millionen Euro umfassende Fondsvermögen aufzulösen. Zu diesem Zeitpunkt muss auch der Morgan Stanley P2 Value 504 Millionen Euro liquidieren. Dessen Anleger erhielten bislang nur 300 Millionen Euro überwiesen.
Dagegen zahlte der SEB Immoinvest bereits kurz nach der Auflösungsankündigung im Mai 2012 rund 1,2 Milliarden Euro beziehungsweise 20 Prozent des Fondsvermögens aus. Allerdings war das Liquidität, die der Fonds in den 24 Monaten seiner Rücknahmeaussetzung durch Objektverkäufe ohnehin angesammelt hatte. Bis 30. April 2017 müssen die Fondsmanager auch die übrigen 4,8 Milliarden Euro an die Anleger zurückführen. Währenddessen haben die Investoren des TMW Immobilien Weltfonds und des Axa Immoselect seit deren Auflösung keinen Cent ihrer Einlage erhalten, weil vorrangig die Fremdkapitalgeber bedient werden müssen und zu wenig Veräußerungen stattfinden.
Letzteres kann mehrere Gründe haben. Erstens haben die vergangenen Jahre bereits gezeigt, das eine Transaktion dann schwer fällt, wenn die Kaufinteressenten wissen, unter welchem Verkaufsdruck die Gegenseite steht. In dieser Situation können die potenziellen Erwerber auf weitere Zugeständnisse des Verkäufers warten. Zweitens ist bekannt, dass einige der Fonds in der Vergangenheit schlichtweg zu teuer einkauften und noch nicht bereit sind, die hohen Wertverluste im Verkaufsfall zu realisieren. So kann es drittens sein, dass die Preisvorstellungen von Käufer- und Verkäuferseite noch nicht zueinander gekommen sind. Viertens ist aber auch möglich, dass die Fonds in der Vergangenheit wohl doch auch Objekte mit Schönheitsfehlern erwarben. In Zeiten, in denen nahezu ausschließlich "Core" gefragt ist, erweisen sich auch Objekte mit kleineren Mängeln als Ladenhüter.
612 Liegenschaften im Wert von etwa 18,4 Milliarden Euro müssen die zu liquidierenden Fonds in den nächsten vier Jahren verkaufen, ermittelte das Maklerhaus DTZ. Gemessen am jährlichen Transaktionsvolumen von Büroimmobilien in Europa sind das lediglich neun Prozent. Bezogen auf den deutschen Markt liegt die Quote zwar bei 13 Prozent, doch erwarten die Marktbeobachter aufgrund der aktuell hohen Nachfrage nach deutschen Immobilien keinen signifikanten Druck auf die Preise. In den Beneluxländern und Osteuropa, wo der Anteil zwischen zwölf und 29 Prozent liegt, kann das schon etwas anders aussehen.
Die zähe Liquidation und die oftmals mageren Ausschüttungen offenbaren, wie schwer es den Fondsmanagern tatsächlich fällt, die Vermögenswerte zügig zu veräußern. Für die Anleger Offener Immobilienfonds sind das keine guten Nachrichten. Müssen sie doch damit rechnen, nur einen Teil ihres Kapitals zurückzuerhalten und das verteilt über einen mitunter langen Zeitraum. L.H.