Klassische, überwiegend passive Buyand-Hold-Strategien im Wohnimmobiliensegment sind heute zu riskant. In den vergangenen zehn Jahren haben wir am deutschen Wohnimmobilienmarkt sehr verschiedene Investitionsstrategien in- und ausländischer Investoren beobachtet und es gilt ein Zwischenfazit zu ziehen, was funktioniert hat und was nicht.
Viele deutsche institutionelle Investoren haben auf sogenannte Core-Strategien gesetzt, das heißt sie kauften Wohnimmobilien in den Top-Metropolen, die von einem Bevölkerungszuzug und einer überdurchschnittlichen Mietentwicklung profitieren. Diese Strategie hat in den vergangenen Jahren oft recht gut funktioniert, da bekanntlich nicht nur die Mieten stark angestiegen, sondern auch die Renditen Jahr für Jahr gesunken sind. So konnten Mietsteigerungen und auch überproportionale Einwertungsgewinne erzielt werden.
Doch diese Strategie lässt sich in der Zukunft nicht in dieser Form fortsetzen. Die Renditen in den Top-Metropolen sind bereits so stark gesunken, dass kaum weiteres Potenzial nach unten gegeben ist. Und obwohl die Mieten weiter steigen werden, sind Steigerungen in der Höhe, in der sie in der Vergangenheit passiert sind, schon wegen der Mietpreisbremse nicht mehr möglich. Gleichzeitig ist die operative Marge oft so gering, dass bereits eine geringe Steigerung der Instandhaltungskosten sowie höhere Zinsen zu negativen laufenden Erträgen führen können.
Dies gilt zumindest dann, wenn eine passive Buy-and-Hold-Strategie verfolgt wird, wie es deutsche Institutionelle überwiegend tun. Zudem birgt eine solche scheinbar "sichere" Core-Strategie heute in Wahrheit das hohe Risiko einer Wertkorrektur, wenn sich im Zuge einer Zinserhöhung und mit dem Ende des Quantitative Easings der Europäischen Zentralbank in drei bis fünf Jahren die Renditen erhöhen sollten. Viele ausländische Investoren verfolgten eine andere Strategie: Sie kauften in B- oder C-Städten, die von deutschen Institutionellen oft gemieden wurden, zu günstigen Preisen. Die Preise waren jedoch oft nur scheinbar günstig. In der Regel wurden problembehaftete Bestände erworben. Für den niedrigen Preis gab es meist gute Gründe - so waren die Leerstände oft sehr hoch.
Da die Investitionen in der Regel sehr hoch fremdfinanziert waren, konnte die Rechnung im Grunde nur dann aufgehen, wenn es gelungen wäre, die problembehafteten Bestände wohnwirtschaftlich zu entwickeln. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Investor in Deutschland über eine leistungsfähige Asset-Management-Plattform verfügt, was oftmals nicht der Fall ist. Mehrere prominente Insolvenzen ausländischer Investoren haben die Risiken dieser opportunistischen Strategie schmerzlich verdeutlicht.
Im Grunde verfolgten diese ausländischen Investoren oft einen passiven Investmentansatz, der ganz einfach nur auf Marktentwicklung und dem Spread zwischen Zinsen und der oft schöngerechneten Rendite basierte. Das mag im Nachhinein bei den offensichtlichen Problemen der erworbenen Bestände unverständlich erscheinen, aber offenbar hatte man die Mühen der kleinteiligen Arbeit "vor Ort" erheblich unterschätzt.
Erfolgreich kann man künftig am deutschen Wohnimmobilien-Investmentmarkt nur dann sein, wenn aktive Wertsteigerungsstrategien verfolgt werden. Systematischer Leerstandsabbau durch entsprechende Maßnahmen "vor Ort", Nachverdichtungen, Aufstockungen, Privatisierungen, nutzerspezifische Konzepte wie Studentenwohnen und so weiter - die Palette der möglichen Wertschöpfungsstrategien ist vielfältig, aber auch arbeitsintensiv.
Wer sie verfolgt, kann nach wie vor sehr gute Ergebnisse am deutschen Wohnungsmarkt erwirtschaften. Überwiegend passive Buy-and-Hold-Strategien, gleichgültig ob es sich dabei um Core-Investments oder um opportunistische Investments handelt, sind jedoch zu riskant.
Till Schmiedeknecht, Geschäftsführer, BGP Asset Management GmbH, München