Die Milliarde ist geknackt, einem neuen Transaktionsrekord für das Jahr 2015 steht nicht mehr viel im Wege - es sei denn, die ausstehenden Transaktionen werden nicht mehr in diesem Jahr über die Bühne gebracht. Wurden im ersten Quartal dieses Jahres noch 700 Millionen Euro in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien investiert, waren es im zweiten Quartal bereits 950 Millionen. Nun, zwischen Juli und September, hat sich das Ganze noch einmal auf Investitionen von insgesamt 1,1 Milliarden Euro gesteigert. 2,7 Milliarden Euro für das erste Dreivierteljahr - um 20 Prozent besser als im
Vorjahreszeitraum und stolze 84 Prozent besser als im Fünfjahresschnitt, wie JLL berichtet. Da wäre es ja beinahe schon enttäuschend, wenn jetzt nicht auch noch das letzte Quartal einen draufsetzen würde, um das 2014er-Gesamtergebnis von 3,6 Milliarden Euro zu übertreffen.
Ganz klar, Logistikimmobilien sind mittlerweile Bestandteil vieler Anlegerportfolios und als Assetklasse etabliert. Und der weitere Aufstieg scheint mit Umsatztreibern wie dem Wandel des Einzelhandels, dem stetig wachsenden E-Commerce und der damit verbundenen, sich potenzierenden Vielfalt an Liefermöglichkeiten unaufhaltsam. Auch aus der aktuellen Studie "Logistikimmobilien - Markt und Standorte 2015" der Fraunhofer-Arbeitsgruppe geht hervor, dass der Online-Handel ein wichtiger Treiber im Logistik-Immobilienmarkt ist. Mittlerweile beansprucht das Geschäft 14 Prozent der Neubauten seit 2008. Paketdienste benötigen dabei den meisten Platz (42 Prozent) noch vor den reinen E-Commerce-Händlern (36 Prozent), den Multi-Channel-Händlern (18 Prozent) und den Stückgutdiensten (4 Prozent). Dazu die Globalisierung. Wenn denn tatsächlich alles mit dem globalen E steht und fällt, sind konstant hohe Flächenumsätze und eine wachsende Neubautätigkeit langfristig gesichert. Der Markt ist für Investoren attraktiv.
Vornehmlich zeigt sich der deutsche Logistikimmobilien-Investmentmarkt im Zeichen internationalen Kapitals. Innerhalb Europas zählt Deutschland zu den Top-Logistikstandorten; positive Standorteigenschaften wie die Lage im Mittelpunkt des Kontinents, das umfangreiche Straßen- und Schienennetz und ein attraktiver Absatzmarkt ziehen neue Investoren aus aller Welt an, unter anderem Asiaten mit Eigenkapital in Milliardenhöhe. Von den sechs größten Deals wurden fünf durch ausländische Investoren getätigt, mit 1,9 Milliarden Euro machten sie den größten Anteil am Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen aus.
Damit ist der Logistikimmobilien-Investmentmarkt den Anteil ausländischer Investoren betreffend absolute Spitze, der Durchschnitt über alle gewerblichen Anlageklassen hinweg liegt "nur" bei 54 Prozent. Auf diesem Stand waren die Logistikimmobilien zuletzt im Jahr 2013 mit 51 Prozent, nach 44 Prozent im Jahr 2012. Schon 2014 aber, und hier liegt das Jahr 2015 bislang gleichauf, konnte der Anteil auf satte 65 Prozent ansteigen.
Aber JLL weiß auch von dem logisch konsequenten Negativrekord des Segments zu berichten, denn in keiner anderen Immobilienanlageklasse habe es gleichzeitig derart starke Renditerückgänge gegeben wie bei den Logistik- und Industrieimmobilien. Je höher die Nachfrage, desto höher die Preise - das geht zulasten der Anfangsrendite. Im Big-7-Durchschnitt werden derzeit 5,37 Prozent erreicht, 15 Basispunkte weniger als noch vor drei Monaten und 91 Basispunkte weniger als im Vorjahresvergleichszeitraum. Die markantesten Renditeausreißer hatten Core-Objekte aufzuweisen, auf die 46 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der ersten neun Monate entfielen. Darum wenden sich Anleger verstärkt auch Objekten abseits des verknappten Angebots zu, selbst wenn Spitzenrenditen nach wie vor nur bei Core-Objekten mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern zu holen sind. 37 Prozent der Transaktionen fielen daher auf Core-plus-Objekte, 17 Prozent auf Value-Add-Produkte, auf deren Wertsteigerungspotenzial Käufer setzen.
Die Logistikimmobilien. Ein Nischenprodukt auf seinem Weg auf die große Immobilienbühne, auf der zwar Einzelhandels- und Büroimmobilien nach wie vor do minieren. Doch gelten nicht gerade die Nebenrollen oft als die farbigeren, weil weniger linearen und interessanteren? Zunächst aber heißt es, das Ziel, einen neuen Transaktionsrekord für 2015 aufzustellen, zu fokussieren. In diesem Sinne: toi, toi, toi! mb