Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel im Sinne des § 434 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BGB begründen. So hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 158/19) entschieden. In dem verhandelten Fall verkaufte der Beklagte als Testamentsvollstrecker ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Im Kaufvertrag wurde zur Rechtsmängelhaftung vereinbart: "Der Verkäufer weist den Käufer daraufhin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt." Tatsächlich war dem Verkäufer selbst bekannt, dass das Gebäude bereits drei Jahre vor Verkauf als Teil eines Ensembles in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler aufgenommen wurde, quasi also denkmalschutzrechtlich unter Beobachtung gestellt wurde. Nachdem der Käufer dann Baumaßnahmen durchführen wollte, wurde das Gebäude in die Denkmalschutzliste aufgenommen, mit der Folge erheblicher Einschränkungen des Käufers hinsichtlich Umbaumöglichkeiten. Den hieraus resultierenden Schaden macht der Kläger geltend.
Der BGH urteilte wie folgt: "Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel im Sinne des § 434 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BGB begründen. Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist." Der BGH ließ offen, ob es sich bei der Einstufung eines Gebäudes als "Beobachtungsfall" für die Denkmaleigenschaft bereits um einen Mangel handelt, jedenfalls sei dies ein offenlegungspflichtiger Umstand, der einen Mängelhaftungsausschluss - wenn der Offenbarungspflicht nicht nachgekommen wird - leerlaufen lässt. Mit anderen Worten: Schon behördliche Ankündigungen von Maßnahmen, die die Nutzbarkeit eines Gebäudes - wenn sie dann umgesetzt werden - beeinträchtigen, begründen möglicherweise einen Mangel, stellen aber jedenfalls offenbarungspflichtige Umstände dar.
IVD Süd