Nicht-börsengehandelte REITs - Standortvorteile durch Wahlfreiheit

Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag die Schaffung der
gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Einführung von Real Estate
Investment Trusts (REITs) vorgesehen. REITs sind steuertransparente
Immobilienkapitalgesellschaften, die sich dadurch auszeichnen, dass
die Besteuerung ausschließlich auf der Ebene der Anleger durchgeführt
wird. Vor allem die positiven Wirkungen dieses
Finanzierungsinstrumentes auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen
liegen klar auf der Hand.
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Alternative Wege zur Kapitalbeschaffung
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Kleinen und mittelständischen Unternehmen, die einen wesentlichen
Beitrag zum deutschen Bruttoinlandsprodukt leisten und in erheblichem
Umfang Arbeitsplätze sichern beziehungsweise schaffen, bietet dieses
Vehikel neue Möglichkeiten der Finanzierung. Diesen Unternehmen wird
durch das ab dem 1. Januar 2007 in Kraft tretende Basel-II-Abkommen
die Finanzierung ihrer Aktivitäten erschwert. Vor allem restriktive
Eigenkapitalvorschriften und ein schlechtes Individualrating,
kombiniert mit dem risikobehafteten Geschäft, erschweren die
Fremdkapitalbeschaffung und reflektieren sich in Form hoher
Fremdkapitalzinsen. Im schlimmsten Fall wird kein Kredit gewährt.
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Aufgrund der Basel-II-Regelungen muss die Finanzierung der Unternehmen
auf eine breitere Basis gestellt werden. Um Finanzierungsengpässe oder
Insolvenzen zu verhindern, suchen die Unternehmen alternative Wege der
Kapitalbeschaffung. Neuen Finanzierungsinstrumenten wie Wagniskapital
(Mezzanine Capital), privates Beteiligungskapital (Private Equity)
oder auch REITs (Einbringung von Wohnungsbeständen zur
Eigenkapitalbeschaffung) wird in diesem Kontext eine wachsende
Bedeutung beigemessen. Vor allem die zunehmende Globalisierung der
Kapitalmärkte sowie der Anstieg internationaler Kapitalbewegungen
machen den REIT für kleine und mittelständische Unternehmen
interessant. Der BFW-Arbeitskreis "Neue Finanzierungsinstrumente"
beauftragte die REIT-Spezialisten Prof.Dr.Ramon Sotelo von der
Bauhaus-Universität Weimar sowie Prof.Dr.Stephan Bone-Winkel von der
European Business School, ein Gutachten zu erarbeiten, das die
Bedeutung nichtbörsengehandelter REITs für den Erfolg von REITs in
Deutschland untersucht.
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Als wesentliches Ergebnis wird hervorgehoben, dass börsengehandelte
und nicht-börsengehandelte REITs in Deutschland parallel zugelassen
werden sollten. Kleine und mittelständische Immobilienunternehmen
würden bei einer Börsenpflicht aufgrund fehlender Größe und
Kapitalmarkterfahrung vom REIT kaum profitieren. Für ein Going Public
wird in der Regel ein IPO-Volumen von etwa 300 Millionen Euro
vorausgesetzt.
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Vor allem die Wahlfreiheit ermöglicht den Unternehmen die
Flexibilität, auch kleinteilige Immobilienbestände in einen REIT
aufzunehmen. Die eingeworbenen finanziellen Mittel können in das
risikobehaftete Bauträgergeschäft oder in die eigenen Bestände
investiert werden. Damit profitieren nicht nur Immobilienunternehmen
und Kapitalanleger, sondern auch Mieter und Käufer dieser Objekte. Der
nicht-börsengehandelte REIT könnte als so genannter Inkubator
fungieren. Gemeint ist die Heranführung beispielsweise gewerblicher
Immobilienbestände an die hohen Anforderungen des Kapitalmarktes.
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Kleinen und mittelständischen Unternehmen wird ermöglicht, den
richtigen Zeitpunkt für den Börsengang frei zu wählen. Nicht nur für
die Bestände der langfristig orientierten Wohnungsunternehmen wäre der
nicht-börsengehandelte REIT interessant, sondern auch zum Beispiel für
Kommunen, die weiterhin Kontrolle über die lokale Wohnungsbaupolitik
ausüben wollen, ohne sich der sozialen Verantwortung entziehen zu
müssen.
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Frisches Kapital
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Die Ergebnisse des Gutachtens bekräftigen, dass durch eine
Börsenwahlfreiheit frisches Kapital in die Entwicklung von privaten
und kommunalen Wohnungsbeständen, aber auch in das Bauträgergeschäft
fließt. Nicht-börsengehandelte REITs sind sowohl für
Wohnungsunternehmen als auch für Kommunen, an deren REITs sich
beispielsweise institutionelle Investoren in Form einer
Minderheitsbeteiligung beteiligen könnten, interessant. Erwartet wird,
dass durch den nicht-börsengehandelten REIT zusätzliche Investitionen,
Arbeitsplätze und dem Fiskus ein Plus an Steuern entstehen.
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Der Ländervergleich unterstreicht, dass die erfolgreichen,
funktionsfähigen und hoch entwickelten REIT-Märkte in den USA,
Australien und Japan die Börsennotierung nicht zwingend vorschreiben.
Vor allem institutionelle Anleger wie Versicherungen finden in dem
nicht-börsengehandelten REIT ein weniger volatiles Anlageprodukt für
die langfristige Investition der Anlegergelder. Nach Schätzungen der
Gutachter könnte sich durch die Zulassung von nicht-börsengehandelten
REITs das langfristige Marktpotenzial um fast das Dreifache auf
insgesamt 215 Milliarden Euro erhöhen. Allein die Einbringung von
Wohnimmobilien wird bei der Börsenwahlfreiheit auf ein Volumen von bis
zu 110 Milliarden Euro geschätzt.
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Empfohlen wird ein nicht-börsengehandelter REIT, der den gleichen
regulatorischen Anforderungen wie der börsengehandelte REIT
unterliegt. Damit müsste dieser an einer deutschen Börse registriert
sein, womit zusätzliche Transparenzanforderungen, in Form genereller
Publizitäts- und Offenlegungspflichten, verbunden wären. Mit der
gleichzeitigen Einführung börsennotierter und nichtbörsengehandelter
REITs würde die Bundesregierung die Rahmenbedingungen für den
Finanzplatz Deutschland erheblich verbessern und die
Standortattraktivität deutlich erhöhen. Nicht nur die Bedürfnisse der
großen Kreditinstitute, sondern auch die der kleinen und
mittelständischen Immobilienunternehmen werden somit berücksichtigt.
Mit dem nicht-börsengehandelten REIT gäbe es eine konservative,
langfristige Anlageform mit positiven Folgen für das Steueraufkommen
in Deutschland. Deutsche Anleger bräuchten kein Kapital mehr ins
Ausland zu exportieren, um dort einen REIT nutzen zu können.
Langfristig orientierte ausländische Investoren hätten damit eine neue
Anlagemöglichkeit, zu der es beispielsweise in Großbritannien oder
Frankreich, aufgrund der dortigen Pflicht zur Börsennotierung, bislang
keine Alternative gibt. Insbesondere die erfolgreichen klein- bis
mittelformatigen REITs, die sich zum Beispiel auf Regionen oder
Immobilientypen spezialisieren, bringen dies deutlich zum Ausdruck.
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REITs ergänzen demnach in sinnvoller Weise das Anlagespektrum im
deutschen Immobilienmarkt, ermöglichen ein professionelles
Anlagemanagement, sind fungibler als direkte Immobilienanlagen und
verkörpern ein günstigeres Rendite-Risiko-Profil als Offene und
Geschlossene Immobilienfonds. Durch eine angemessene Exit-Tax könnte
die Einbringung von Immobilien in REITs erleichtert und stille
Reserven gehoben werden.
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Damit würde gerade auch der Staat vom REIT profitieren. Die Schaffung
REITfreundlicher Rahmenbedingungen im Sinne eines dualen REIT-Systems
ist daher von der Bundesregierung entschieden voranzutreiben, um für
den Standort Deutschland Vorteile zu generieren, ausländisches Kapital
anzulocken sowie die Finanzierung kleiner und mittelständischer
Unternehmen auf eine breite Basis zu stellen.