Angenommen Sie haben Zahnschmerzen. Gehen Sie dann zu Ihrem Allgemeinarzt oder eher zum Zahnarzt? Den meisten wird die Entscheidung wohl leicht fallen. Anders sieht dies bei der Spezialistenwahl im Immobilienbereich aus. Bei der Auswahl eines professionellen Property-Managements für ihre Shoppingcenter in Deutschland entscheiden sich internationale Investoren meist für Anbieter, deren Kompetenz eher im Bereich der Vermietung und der allgemeinen Verwaltung von Immobilien liegt. Oft handelt es sich um internationale Maklerhäuser, die ihren Hauptsitz im Heimatland der Investoren haben und daher einen gewissen Vertrauensvorsprung genießen.
Für Büroimmobilien mag die reine Vermietung und Verwaltung ausreichend sein. Bei Shoppingcentern reicht es aber definitiv nicht aus. Ein Property-Manager muss bei einem Einkaufszentrum sehr viel mehr leisten. Wertsteigerung bei Shoppingcentern kommt vor allem aus einer aktiven Steuerung des Mietermixes, was eine vollständig andere Themenstellung darstellt. Damit unterscheidet sich das Property-Management einer Büroimmobilie grundlegend vom Management eines Shoppingcenters.
Es kommt nicht einfach nur darauf an, die einzelnen Flächen im Shoppingcenter zu vermieten. Der Centermanager muss genau überlegen, welcher Anbieter für den optimalen Mietermix noch fehlt und wo dieser Mieter im Center optimal platziert werden kann. Dies ist ein fortlaufender Prozess. Schließlich wissen wir: Der Handel ist stets im Wandel. Essenziell ist die Prüfung, ob der Mietermix im eigenen Center geändert werden muss, um sich von der Konkurrenz abzugrenzen und die Passantenfrequenz intensivieren zu können.
Um den Mietermix richtig steuern zu können, muss der Centermanager jeden einzelnen Mieter und dessen Geschäftsmodell gut kennen. Shoppingcenter sind im Vergleich zu einer Büroimmobilie sehr kleinteilig vermietet. Das macht das Investment zwar sicherer, die Aufgabe der Steuerung aber noch komplexer. Letztlich muss der Centermanager nicht nur die Handelsbranchen einschätzen können, die sich im Center befinden, sondern sich auch mit den Unternehmen auskennen, die potenziell als neue Mieter für das Objekt infrage kommen könnten. Für einen Property-Manager, dessen Kernkompetenz als Makler die Vermietung darstellt, ist es schwer, dieses Wissen über die Handelsbranchen vorzuhalten und regelmäßig zu erneuern.
Auch in zahlreichen anderen Gebieten ist spezielles Know-how vonnöten. Insbesondere bei komplexen Themen wie der Nebenkostenabrechnung ist das Wissen von Spezialisten gefragt, nicht das von Generalisten. Denn es geht nicht allein darum, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, was bei älterer Technik oder Gebäudekomplexen verschiedener Baujahre schon kompliziert genug ist. Es geht vielmehr darum, die Nebenkosten zu optimieren, zum Beispiel durch die Optimierung von Verbrauchskosten wie Strom. Schließlich bilden Stromkosten insbesondere bei Einkaufszentren einen großen Kostenblock.
Deutsche Shoppingcenter sind bei internationalen Investoren sehr gefragt. Daher sind die Renditen auf ein vergleichsweise niedriges Niveau gesunken. Folglich ist es umso wichtiger, den richtigen Centermanager auszuwählen. Investoren wird immer mehr klar: Centermanagement ist nicht einfach eine Unterdisziplin von Property-Management. Es ist eine Disziplin für sich, die eigenen Regeln folgt. Nur wer ein tiefes Wissen über die Einzelhandelslandschaft hat und zusätzlich die Vermietungskompetenz bietet, kann der Aufgabe des Centermanagements gerecht werden.
Peter Glöckner, Leiter Center- und Property-Management, IPH Handelsimmobilien, München