Performance-Steuerung bei Shoppingcentern

Das Shoppingcenter ist ein komplexes Gebilde in Form einer
Betreiberimmobilie, deren Wertentwicklung oder Performance im
Wesentlichen geprägt wird durch die Entwicklung und sich
anschließender Betriebsaktivitäten des Managements. Das heißt, dass
neben den klassischen Qualitätsfaktoren einer Immobilie - Lage,
bauliche Substanz, Mietverträge, Bonität von Vertragspartnern - die
Performance bei Einkaufszentren davon abhängt, wie gut der Betreiber
beziehungsweise Manager des Objektes eine nachhaltige marktorientierte
Strategie für die Wertentwicklung der Immobilie umsetzt. Grundsätzlich
hat die Performance-Steuerung also die Aufgabe, die Wertentwicklung
des Shoppingcenters nachhaltig zu steigern.
\
Cap-Rate und Netto-Barüberschüsse
\
Diese wird im Kern durch zwei Faktoren bestimmt: Zum einen durch die
Cap-Rate, also die Anfangsrendite der Immobilie, die sich aus dem
Verhältnis der Mieteinnahmen respektive der Netto-Barüberschüsse zum
Kaufpreis ergibt. Somit ist die Performance durch die An- und
Verkaufsstrategie beeinflusst. Durch eine derzeitig intensive
Nachfrage von Einkaufszentren haben sich in den vergangenen zwölf bis
24 Monaten die Renditen durchschnittlich um rund 100 Basispunkte
verringert.
\
So wurden im vergangenen Jahr mehr als 60 Prozent des
Transaktionsvolumens auf dem deutschen Immobilienmarkt durch
ausländische Investoren getätigt. In den Jahren zuvor waren es noch
weniger als 20 Prozent. Das gestiegene Interesse ausländischer
Investoren basiert auf geringeren Einstandsrenditen in ihren
Heimatmärkten, dem historisch günstigen Finanzierungsniveau sowie
einer positiven Erwartung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Es
ist derzeit schwer abzuschätzen, inwieweit die Investoren zukünftig zu
einem weiteren Renditeverzicht bereit sind.
\
Der zweite wesentliche Faktor für die Performancesteuerung
undsteigerung zielt auf ein langfristiges Wachstum der
Netto-Barüberschüsse. Im Gegensatz zur Cap-Rate, die weitgehend vom
Markt und dem allgemeinen Investitionsklima bestimmt wird, hat der
Betreiber eines Shoppingcenters die Steuerung von Überschüssen selbst
in der Hand.
\
Die ECE verfolgt bei den von ihr gemanagten Objekten einen
nachhaltigen Ansatz. Um den Wert eines Shoppingcenters kurzfristig zu
steigern, reicht es in vielen Fällen aus, Kosten für Marketing,
Renovierung und Verwaltung zu senken.
\
Damit kann ein höherer Einnahmenüberschuss realisiert und die
Wertentwicklung eines Centers - unter Berücksichtigung unveränderter
Cap-Rates kurzfristig erhöht werden. Doch in langfristiger Hinsicht
kann diese kurzfristige Wertmaximierung zum Verlust der
Konkurrenzfähigkeit und zu hohen Vermögensschäden führen.
\
Mit ihrem langfristigen Ansatz hat die ECE in den vergangenen vier
Jahrzehnten ein Management-Know-how und ein breit gefächertes
Instrumentarium entwickelt, um die Handelsumsätze zu optimieren. Damit
steht in der Wertschöpfungskette nicht allein der zu maximierende
Mietzins der einzelnen Vertragspartner im Vordergrund, sondern (unter
Berücksichtigung von optimierten Branchenstrukturen) der Endnutzer des
Centers, sprich der Kunde.
\
Die größten Steuerungspotenziale der Handelsumsätze liegen in einer
langfristig orientierten Vermietungsstrategie, einem aktiven
Centermanagement und ansprechender Bauqualität. Darüber hinaus ist
eine Performance-Steigerung durch eine vorausschauende Planung bei der
Entwicklung und Erweiterung von Objekten einerseits und ein aktives
Finanzmanagement andererseits möglich.
\
Vermietung und Centermanagement
\
Hohe Besucherfrequenzen werden vor allem durch eine gute Auswahl von
Geschäften erzielt. Finden die Kunden im Center alle Artikel und
Dienstleistungen, die sie brauchen? Gibt es sowohl preisgünstige Mode
als auch exklusive Marken - stimmt das Angebot also auch in der Tiefe?
Ergänzt der Mieterbesatz sinnvoll das Einzelhandelsangebot, das sich
im näheren Umfeld befindet? Jedes ECE-Center hat einen auf den
Standort angepassten Mietermix, dessen Herstellung eine komplexe
Aufgabe ist. Das Ergebnis ist, dass die Geschäfte sich gegenseitig zu
höheren Umsätzen verhelfen.
\
Zudem werden die Mieten nach Branchen gestaffelt. Ein großer
Lebensmittelmarkt zahlt eine geringere Miete pro Quadratmeter als
beispielsweise ein Juwelier - dieser kann sich aber auch eine höhere
Miete leisten. Damit wird zum einen erreicht, dass alle Branchen im
Shoppingcenter vertreten sind, weil für alle die Miete bezahlbar ist.
Aus der Sicht des Investors werden zugleich die Mieteinnahmen
optimiert, da die Geschäfte, die eine höhere Marge erzielen auch
höhere Quadratmetermieten bezahlen.
\
Bei der Vermietung wird besonders deutlich, dass ein Einkaufszentrum
im Unterschied zu großflächigen Büroimmobilien sich durch eine
Vielzahl von bonitätsstarken Mietern auszeichnet, so dass sehr stabile
Mieteinnahmen gesichert sind.
\
Ein aktives und professionelles Centermanagement arbeitet daran, die
Besucherfrequenzen und die Umsätze im Objekt stetig zu erhöhen. Durch
Anzeigen und Centerzeitungen werden die Kunden stets über Einkaufs-
und Enter-tainment-Angebote auf dem Laufenden gehalten und eine
ständige Wahrnehmung in der Öffentlichkeit erzeugt. Bei regelmäßigen
Kundenzählungen wird überprüft, ob die eingesetzten
Marke-ting-Instrumente effektiv sind und zu höheren Besucherzahlen in
den Centern führen.
\
Zum Centermanagement der ECE gehört auch die laufende Überprüfung der
Umsatzentwicklung bei den einzelnen Mietern. Dadurch kann der
Centermanager schon frühzeitig erkennen, ob der Geschäftsverlauf den
Erwartungen entspricht und notfalls dem Einzelhändler mit Rat und Tat
beistehen. Mit zahlreichen Maßnahmen wie einer attraktiveren
Gestaltung der Schaufenster, mit verbesserter Werbung bis hin zum
Umzug innerhalb des Centers wird dann versucht, die Umsatzentwicklung
positiv zu beeinflussen.
\
Sollte die individuelle Betreuung nicht zum Erfolg führen, kann das
Centermanagement in Zusammenarbeit mit der Vermietung rechtzeitig
einen Nachmieter suchen, um den Leerstand möglichst gering zu halten.
Der Erfolg dieser intensiven Betreuung schlägt sich in der geringen
Leerstandsquote nieder: Die von der ECE betreuten Objekte weisen im
Durchschnitt weniger als ein Prozent Leerstand auf. Das
Centermanagement sorgt zusätzlich dafür, dass die Zahlung der Mieten
gesichert ist und regelmäßig erfolgt. Der Mietausfall mit
durchschnittlich weniger als einem Prozent ist ein deutliches Indiz
dafür.
\
Baumanagement und Objektentwickung
\
Obwohl der Einzelhandel in Deutschland in den vergangenen Jahren zum
Teil deutliche Umsatzeinbrüche vermelden musste, steigerten die
Geschäfte in den ECE-Centern ihre Umsätze kontinuierlich. Die
Abbildung zeigt, wie stark die Entwicklungen auseinander laufen und
wie dauerhaft die Umsätze in Shoppingcentern durch ein aktives
Management erhöht werden können.
\
Aufgrund der langfristigen und nachhaltigen Herangehensweise kommt es
dem ECE-Baumanagement nicht auf eine Minimierung der Baukosten an,
sondern auf deren Optimierung. Ein Center muss sich seiner Zielgruppe
entsprechend präsentieren und sowohl von außen als auch von innen
attraktiv wirken. Ein schönes Ambiente erhöht die Verweildauer der
Kunden und führt indirekt zu höheren Umsätzen. Auch bei der Auswahl
der Baumaterialien kommt es darauf an, dass die langfristigen Kosten
inklusive Pflege und Instandhaltung niedrig sind und nicht nur die
anfänglichen Baukosten.
\
Wie bei vielen anderen Immobilientypen wird über die Lage des Centers
die wesentliche Voraussetzung geschaffen, eine erfolgreiche
Performance und Wertsteigerung zu erzielen. Im Gegensatz zu anderen
Immobiliennutzungen ist der Entwicklungshorizont dadurch geprägt, dass
ein bestehendes Einkaufszentrum permanent überprüft werden sollte, ob
aufgrund der sich verändernden Marktbedingungen weitere
Erfolgspotenziale realisieren lassen.
\
Ein gutes Beispiel dafür ist das Alstertal-Einkaufszentrum in
Hamburg-Poppenbüttel. Das 1970 eröffnete Center wird zurzeit zum
zweiten Mal modernisiert und erweitert. Die Verkaufsfläche wuchs von
ehemals 34 000 Quadratmeter über 42 000 Quadratmeter (1991) auf nun 59
000 Quadratmeter. Damit reagiert die ECE auf die außerordentlich gute
Entwicklung des Stadtteils im Hinblick auf Bevölkerungswachstum und
Einkommensstruktur.
\
Unter Berücksichtigung einer permanenten Wertsteigerung auf Grundlage
von langfristig ansteigenden Netto-Barüberschüssen ist es wichtig,
dass die Investmentstrategie des Investors auf einer abgestimmten
Haltedauer mit einer korrespondierenden Finanzierungsstruktur basiert.
Unabhängig von den erläuterten operativen Performance-Werttreibern
werden deutliche Vermögenszuwächse dadurch realisiert, dass der
Investor in Abhängigkeit von Zyklen im Investmentmarkt auch durch das
Timing der An- und Verkaufsentscheidungen die Wertsteigerung
realisiert.
\
Rückgang des Leverage-Effekts
\
Aufgrund des derzeitig geringen Zinsniveaus am Kapitalmarkt werden
schon allein durch entsprechend geleveragte Finanzierungsstrukturen
positive Vermögenszuwächse generiert. Es ist jedoch zu beobachten,
dass aufgrund der Volatilität der Finanzmärkte in jüngster
Vergangenheit eine Wertschöpfung durch die Anwendung von
Finanzvehikeln nicht mehr in dem Maße möglich ist.
\
Es ist zu erkennen, dass nur eine ganzheitliche Betrachtung der
Werttreiber eine mittel- und langfristige Perfor-mance-Steigerung von
Shoppingcentern möglich machen. Die Komplexität und die hohen
Anforderungen im Rahmen der Entwicklung, Vermietung, Centermanagement,
Investment- und Finanzierungsstrategie machen deutlich, dass
Einkaufszentren im Immobiliensektor eine eigene Assetklasse
darstellen.