"Offene Immobilienfonds - sachwertgesicherte Investitionen in Immobilien", wirbt die Kanam Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH aus Frankfurt am Main auf ihrer Website. Es bleibt zu hoffen, dass dies nicht nur leere Marketingworte sind und die Anleger zumindest ihre Investitionen zurückerhalten. Denn nachdem der Fonds knapp zwei Jahre ausgesetzt war, hat die KAG jetzt entschieden, die Verwaltung des Sondervermögens zu kündigen. Damit geht der drittgrößte der eingefrorenen Fonds endgültig in Liquidation und wieder einmal wird die Frage aufgeworfen, wie es um die Zukunft dieser Immobilienanlage bestellt ist.
Denn Kanam Grundinvest hat dasselbe Problem wie andere Offene Immobilienfonds. Durch die fehlgeleitete Lenkung der Regulierung hat er in der Zeit vor 2008 angesichts der geringen Geldmarktzinsen das Interesse der institutionellen Investoren angezogen, die ihre Liquidität gerne in solche Fonds parkten. Anschließend wurden diese infolge der Lehman-Pleite mit enormen Mittelabflüssen dieser Investorengruppe konfrontiert, auch weil sich ein Abschwung an den globalen Immobilienmärkten abzeichnete.
Mit der Aussetzung der Anteilsrücknahme haben die Kapitalanlagegesellschaften zwar Zeit gewonnen, aber auch viele Anleger veranlasst, die Investition in Offene Immobilienfonds grundsätzlich zu überdenken. Und auch wenn der Gesetzgeber zwischenzeitlich eine Hürde in Form der ab Anfang 2013 für die Neuanleger geltenden zweijährigen Mindesthaltefrist und der zwölfmonatigen Halterfrist für Bestandsanleger geschaffen hat, nützt das den Fonds, die schon jetzt in der Krise stecken, nicht mehr. Die größeren wie beispielsweise SEB Immoinvest sowie CS Euroreal mit einem Volumen von jeweils rund sechs Milliarden Euro werden spätestens im Mai die Öffnung wagen oder die Liquidation einleiten müssen. Die kleineren, die überwiegend an institutionelle Investoren vertrieben wurden, könnten noch in Immobilien-Spezialfonds umgewandelt werden.
Viel wichtiger ist aber, es gar nicht so weit kommen zu lassen. Eine Möglichkeit wäre, die Fungibilität der Fondsanteile zu verbessern, indem die Fonds aktiv an der Börse gelistet würden. Dazu bedürfte es aber eines weiteren Eingriffs des Gesetzgebers, denn eine dauerhafte Notierung der Fonds an der Börse sowie eine Umwandlung von Sondervermögen in eine Immobilienaktiengesellschaft oder gar einen REIT ist im deutschen Gesetz nicht vorgesehen. Dies wäre auch mit einem verändertem Rendite-Risiko-Profil für die Anleger verbunden, doch zeigen Beispiele aus dem Ausland, dass die Erzwingung der Notierung der Fonds eine solche massive Abzugswelle von vornherein verhindern kann.
Von der Strukturkrise dieser Fonds könnten, im Hinblick auf die institutionellen Anleger, die Immobilien-Spezialfonds oder auch die Geschlossenen Immobilienfonds profitieren. Für risikofreudigere Investoren stellen REITs eine Alternative dar. Unklar ist aber, welcher Anlageform sich die privaten Anleger, für die eigentlich die Offenen Immobilien-Publikumsfonds konzipiert waren, zuwenden werden, um vom Ertragspotenzial des Immobilienmarktes mit einem vergleichbaren Risiko zu profitieren. ch