Attraktive und stabile Renditen - das versprechen sich Investoren angesichts langlaufender Mietverträge, solventer Mieter und steigender Kaufkraft besonders von Shoppingcentern. Diese durchaus berechtigte Hoffnung kann sich jedoch schnell zerschlagen. Ein Grund: Viele Investoren kennen ihre Immobilie beziehungsweise ihre Mieter und deren Verträge nicht gut genug. Spätestens beim Blick auf die Nebenkostenabrechnung droht Enttäuschung. Denn allzu oft bleiben Eigentümer zu großen Teilen auf diesen Kosten sitzen. Vielen Investoren ist die Tragweite dieses Problems beim Ankauf nicht bewusst - besonders jenen, die mit den Gegebenheiten des deutschen Mietrechts nicht vertraut sind. Sie sehen nur die Ankaufrendite, nicht aber die laufenden Kosten beziehungsweise die notwendigen Investitionen, die die Rendite schmälern können. Zwar können zumindest Reparaturen sowie kaufmännische und technische Verwaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Doch die bestehenden Verträge mit den Mietern lassen dies oftmals nicht zu. Im Extremfall muss der Eigentümer sogar bis zu 40 Prozent der Nebenkosten tragen.
Um diese mietvertraglichen Mängel zu beseitigen, ist es essenziell, dass der Eigentümer das Objekt sowie die Mieter und Mietverträge sehr genau kennt. Denn ist ein Mieter auf das Entgegenkommen des Eigentümers angewiesen, beispielsweise weil er eine Erweiterung seiner Shopfläche wünscht oder einen Zuschuss benötigt, kann dieser sich das zunutze und auch die Nebenkosten zum Verhandlungsgegenstand machen. Doch dafür muss er den aktuellen Vertrag kennen - und die Gesetzeslage. Zwischen 2009 und 2011 sind verschiedene Urteile ergangen, die die mögliche Umlage von Nebenkosten zum Teil neu interpretieren.
In einem zweiten Schritt müssen die Nebenkosten, die der Mieter tragen soll, genau im Mietvertrag definiert werden. Um eine solche Aufschlüsselung vornehmen zu können, muss die Immobilie selbst transparent sein. Denn nur wenn der Eigentümer weiß, an welchen Stellen Kosten entstehen, kann er sie an die Mieter weiterreichen. Hier sind häufig Defizite bei den Eigentümern und Verwaltern zu beobachten. Wichtig ist es, neben der Kenntnis der Immobilie auch ein ausgewogenes Vertrauensverhältnis mit den Mietern aufzubauen. Fühlen sich diese getäuscht, werden sie Vertragsgesprächen kaum offen gegenüberstehen.
Katharina von Schacky, Head of Asset Management Retail Services, DTZ Deutschland Holding GmbH, Frankfurt am Main