Der Revitalisierungsstau bei Shoppingcentern hat bedenklichere Ausmaße angenommen, als häufig konstatiert wird. Meist wird davon gesprochen, dass 50 Prozent aller Center in Deutschland sanierungsbedürftig sind.
Hier schwingt implizit noch ein gewisser Optimismus mit: Alles wird gut, wenn der Eigentümer denn nur Geld in die Hand nimmt, zudem beflügeln Wertsteigerungspotenziale die Phantasie. Aber mittlerweile sind rund ein Drittel aller Center in Deutschland in einem Zustand, dass sich durch eine ökonomisch vertretbare Revitalisierung der Wert des Centers keineswegs mehr steigern lässt. Es geht hier primär darum, den Wert zu halten, der in den Büchern steht.
Die Gründe hierfür: Viele Center befinden sich im Eigentum ausländischer Investoren, die die hohen Preise vor der Krise zu zahlen bereit waren. Für die hohen Preise verantwortlich waren zum einem die allgemein gute Stimmung auf den Märkten, zum anderen aber auch gute Fundamentaldaten wie das hohe Mietpreisniveau.
Sind vor fünf Jahren Mietverträge mit Läden, Gastronomen und so weiter im Center neu verhandelt worden, lagen sie in der Regel deutlich höher, als dies heute der Fall ist. Da nun aber Mietverträge in Shoppingcentern oft zeitgleich abgeschlossen werden und ähnlich lange Laufzeiten haben, beginnt für viele ausländische Eigentümer gegenwärtig eine Phase, in der entsprechend viele Mietverträge zeitgleich auslaufen.
Jene Center, denen es gelingt, die Mieten auf hohem Niveau zu halten oder zu dem ehemals hohen Niveau zurückzukehren, zählen bereits zu den Gewinnern. Häufig wird es hierfür erforderlich sein, Mieter mit Umbauten in der Fläche zum Abschluss zu bewegen.
Je älter ein Center ist, desto wichtiger werden darüber hinaus aber auch Maßnahmen, die die Attraktivität des Centers insgesamt steigern. Eine Steigerung des Werts werden wir hierbei selten beobachten, Wertverluste infolge niedrigerer Mieten trotz Revitalisierung und Investments hingegen durchaus.
Katharina von Schacky, Head of Retail Asset Management, DTZ Deutschland, Düsseldorf