Nach dem Tod des Mieters erlischt der Mietvertrag nicht. Er wird entweder mit im Haushalt lebenden Personen oder den Erben fortgesetzt. Allerdings können sowohl die Nachfolger als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nach § 563 BGB treten Ehegatten oder andere Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, in den Mietvertrag ein, es sei denn, sie erklären innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Das Eintrittsrecht besteht nur für Personen, die im Haushalt des bisherigen Mieters wohnen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich kündigen. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, § 575a Abs. 3 S. 1 BGB. Es kommt auf den rechtzeitigen Zugang der Kündigung an: Nur wenn sie am dritten Werktag oder früher zugeht, kann die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden. Geht sie später zu, wird die Kündigung erst zum Ende des dritten Monats fällig, der auf den Zugang folgt.
Treten beim Tod des Mieters keine im Haushalt lebenden Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis ein, so wird es mit den Erben fortgesetzt. Allerdings haben sowohl der Vermieter als auch die Erben das beschriebene Sonderkündigungsrecht. Ist der Nachlass überschuldet, so werden alle Erben, sobald sie von der Erbschaft erfahren, in der Regel das Erbe ausschlagen. Aber auch bei nicht überschuldeten Nachlassen ist es mitunter schwierig, die Erben festzustellen, weil keine lebenden Verwandten bekannt sind oder Streit über die Auslegung von Testamenten besteht.
In diesen Fällen besteht für den Vermieter, der ein Interesse hat, die Wohnung neu zu vermieten, das Problem, dass er nicht weiß, an wen er die Kündigung richten soll. Dann muss notfalls die Anordnung einer Nachlasspflegschaft gemäß § 1960 BGB beantragt werden.
Die Nachfolger haften nicht nur für die ab dem Tod des Mieters anfallenden Mieten, sondern auch für zuvor aufgelaufene Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis (§ 563b Abs. 1 BGB). Darüber hinaus fallen oft mehr als drei Monatsmieten nach dem Tod an, weil die Erben versäumen, die Wohnung zügig zu kündigen. Hierbei spielen zwei besondere Tücken eine Rolle: Erben mehrere Personen gemeinsam, so müssen grundsätzlich alle Miterben die Kündigungserklärung unterschreiben (Palandt-Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 564 Rn. 7). Kündigt umgekehrt der Vermieter, muss er die Kündigung an alle Miterben richten. Wird dies versäumt, ist die Kündigung unwirksam. Die Folgen sind besonders schlimm, wenn sich dies erst nach langer Zeit herausstellt.
Erklärt ein Erbe die Kündigung, so kann dies als Annahme der Erbschaft ausgelegt werden. Denn die Annahme der Erbschaft kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen (Palandt-Edenhofer, BGB, 69. Aufl., § 1943 Rn. 2). Er verliert dann die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen, was gerade bei überschuldeten oder möglicherweise überschuldeten Nachlässen von Bedeutung ist. Um das Erbe und die damit verbundene Haftung doch nicht anzutreten, muss dann zunächst die Annahme der Erbschaft angefochten werden, und zwar in der Regel innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis von den Anfechtungsgründen (§ 1954 BGB).
(Kanzlei Szary, Breuer, Westerath & Partner)