Die kürzlich veröffentlichten Zahlen zum Deutschen Immobilien Index (Dix) sollten institutionellen Investoren in Deutschland zu denken geben. Der annualisierte Total Return für deutsche Immobilien über zehn Jahre beträgt nur drei Prozent. Im Vergleich zur Performance von Aktien (zehn Prozent per annum im gleichen Betrachtungszeitraum) und sogar von deutschen Anleihen (6,3 Prozent per annum) ist das mehr als nur ernüchternd. Bedenkt man, dass die Inflationsrate in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt 1,7 Prozent jährlich betrug, dann ist das Ergebnis für Immobilien mehr als ernüchternd.
1,3 Prozent nach Abzug der Inflation - und dafür all die Mühen von Asset Managern, Property Managern, Facility Managern, Fondsmanagern und so weiter? Wenn man genauer hinschaut, liegt das schlechte Ergebnis vor allem daran, dass Büroimmobilien in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt nur zwei Prozent jährlich gebracht haben - nach Abzug der Inflation also nur 0,3 Prozent. Kein Wunder also, dass zum Beispiel die Offenen Immobilienfonds so schlecht abgeschnitten haben. Der Offener Fonds Immobilien Index OFIX weist in den vergangenen zehn Jahren eine durchschnittliche Rendite von 2,7 Prozent aus. Selbst bei dieser steueroptimierten Anlageform blieb nach Steuern und Inflation für die Anleger nichts übrig.
Ganz anders sieht es jedoch aus, wenn man auf die Wohnimmobilien schaut. Laut der IPD Datenbank Deutschland, die den Deutschen Immobilien Index Dix errechnet, lag die Performance von Wohn immobilien in den vergangenen zehn Jahren bei durchschnittlich 5,1 Prozent im Jahr. Im vergangenen Jahr waren es sogar 7,4 Prozent. Die Netto-Cash-Flow-Rendite betrug dabei 4,7 Prozent, die Wertänderungsrendite lag bei 2,6 Prozent für deutsche Wohnimmobilien. Deutsche Wohnimmobilien rentierten damit wesentlich besser als alle anderen Nutzungsarten. Diese Aussage gilt, wenn man die Zahlen für das Jahr 2012 nimmt, sie gilt aber auch, wenn man den Zehnjahreszeitraum betrachtet.
Nicht nur Offene Immobilienfonds, sondern auch viele andere Institutionelle haben Wohnimmobilien lange Zeit ignoriert. Es ist noch gar nicht so lange her, dass die großen deutschen Versicherungsgesellschaften und Versorgungswerke ihre Wohnimmobilienbestände massiv abgebaut haben, weil diese angeblich zu wenig Rendite brachten. Wer damals auf der Käuferseite stand, hat dies gewiss nicht bereut. Inzwischen haben die meisten institutionellen Investoren - mit Ausnahme der Offenen Immobilienfonds - jedoch eine abrupte Kehrtwendung gemacht und Wohnungen stehen wieder ganz oben auf ihrer Einkaufsliste.
Deutsche Wohnimmobilien bringen jedoch nicht nur, wie die oben angeführten Zahlen belegen, eine bessere Rendite, sondern sie weisen auch ein niedrigeres Risiko auf. Denn die Entwicklung der Mieten und der Preise am Wohnungsmarkt ist, anders als im Bürosegment, weitgehend unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung. Damit soll nichts gegen Investments in Büroimmobilien gesagt sein - im Gegenteil: Wahrscheinlich wird diese Nutzungsart gegenwärtig von vielen Marktteilnehmern ebenso unterschätzt, wie dies vor einigen Jahren mit Blick auf die Nutzungsart "Wohnen" der Fall war. Die Entwicklung der vergangenen zehn Jahre hat jedoch mit Sicherheit allen Investoren gezeigt, dass es für ein ausgewogenes Portfolio mit einem guten Risiko-Rendite-Verhältnis essenziell ist, neben Büro- und Einzelhandelsobjekten auch andere Nutzungsarten, insbesondere Wohnimmobilien, zu berücksichtigen.
Rackham Schröder, Geschäftsführer, Engel & Völkers, Berlin