Krisenzyklen sind seit der Internationalisierung der Geldmärkte fester Bestandteil des Wirtschaftslebens. Durch die wachsende globale Verzahnung der Einzelwirtschaften und Kapitalmobilität wird sich daran auch künftig nur wenig ändern, da sie Teil einer systemimmanenten Logik sind, die nicht allein rational ökonomisch erklärt werden kann. Für das Ausmaß und die Auswirkungen von Krisen spielt vielmehr auch das Entscheidungs- und Nachahmungsverhalten der Akteure eine maßgebliche Rolle.
Alternative Eintrittschancen für Investoren
Der aktuellen globalen Immobilienkrise mit ihrer Preisüberhitzung als Folge hoher, teils irrationaler Begeisterung für Immobilieninvestments, einer propagierten unendlichen Wachstumsstory sowie einem hohen Kapitalfluss und kurzsichtigen Finanzierungsderivaten kann nur durch einen konsequenten Vertrauens(wieder-)aufbau und die Refokussierung auf seit jeher solide Anlageprodukte bei größtmöglicher Offenlegung von Risikopotenzialen begegnet werden.
Die Inflationsgefahr ist durch die expansive Geld- und Fiskalpolitik in allen wichtigen Wirtschaftsräumen der Welt beträchtlich gestiegen. Längerfristigen Inflationsschutz können nur solche Produkte liefern, deren Werte und laufende Erträge zumindest in Teilen an die Inflationsrate gekoppelt sind. Das sind in der Regel Aktien oder Immobilienwerte in Form von Fonds oder direkten Anlagen. Darüber hinaus hat die aktuelle Entwicklung zu teilweise deutlichen Preisreduzierungen im Aktien- und Immobilienmarkt geführt. Deutschland gilt nach wie vor als einer der attraktivsten Märkte für Immobilieninvestments.
Hier ergeben sich in der aktuellen Marktphase interessante Eintrittschancen für unterschiedliche Investorentypen - vom professionellen, institutionellen Investor, der sein Portfolio restrukturiert, bis hin zu privaten Investoren, die eine bessere Alternative zu niedrig verzinsten und durch den Einlagensicherungsfonds abgesicherten Produkten oder hochvolatilen Aktien beziehungsweise Derivaten suchen. Insbesondere der Markt für wohnwirtschaftliche Investments ist seit jeher für seine zuverlässigen Cash-Flows und seine Wertstabilität bekannt. Mit der richtigen Auswahl von Produkten und Standorten und einer qualifizierten Asset-Management-Leistung können attraktive Renditen erzielt werden.
Zweistellige Eigenkapitalrendite möglich
So lassen sich bei einer Haltedauer von zehn Jahren mit laufenden Eigenkapitalverzinsungen unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben Ausschüttungen von über 5,5 Prozent per annum erwirtschaften und eine Gesamtrentabilität von über 7,0 Prozent vor Steuer prognostizieren. Für Investoren, bei denen die Höhe der laufenden Ausschüttung nicht im Vordergrund steht, kann durch einen Fremdkapitaleinsatz von 70 Prozent die Eigenkapitalrendite auf das eingesetzte Eigenkapital auf über elf Prozent per annum gesteigert werden.
Rückbesinnung auf die Substanz
Mit der Immobilie als Assetklasse sind eine Reihe von Besonderheiten verbunden, unter anderem die geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen für die Länge des Lebenszyklus. Die Anlagestrategie des Investors, insbesondere das Rendite-Risiko-Profil, determinieren die Produktkategorien sowie die Anlageform und setzen spezifisches Know-how für den Portfolioaufbau und das Asset Management voraus. Ankaufsentscheidungen, die einem allgemeinen Trend folgen, unterliegen damit eher der Gefahr, dass prognostizierte Renditen auf Basis falscher Annahmen nicht realisierbar sind.
Die Wirkungslosigkeit des Financial-Engineering-Ansatzes für das Immobilienmanagement erleben wir gerade, sodass die Rückbesinnung auf den Umgang mit der Substanz des Wirtschaftgutes Immobilie erfolgt. Investoren benötigen aus der Erfahrung der letzten zwölf Monate mehr denn je eine renditestarke und wertsichere Investitionsbasis sowie nachhaltige Optimierungs- und Entwicklungskonzepte für ihre Immobilien.
Gewachsener Handlungsbedarf für Bestandshalter
Für diejenigen, bei denen wohnwirtschaftliche Investments nicht zur Kernkompetenz zählen oder entsprechende Ressourcen nicht selbst vorgehalten werden sollen, bieten individuelle Fondsvehikel beziehungsweise qualifizierte Dienstleistungsangebote eine hervorragende Alternative. Professionelles Portfolio- oder Asset Management bedeutet heute mehr denn je Value Adding für Immobilien mit geringem Cash-Flow respektive zu erwartenden Cash-Flow-Ausfällen.
Der Handlungsbedarf für die nächsten Jahre ist insbesondere für große Bestandshalter enorm gewachsen, da technologische und soziokulturelle Trends das Nutzerverhalten beeinflussen, politische Programme und Vorgaben zu berücksichtigen sind und die demografische Entwicklung Portfolioentscheidungen forciert. Die flächendeckende Einschätzung künftiger Bestandsrisiken erfordert somit ein differenziertes Set an Kernkompetenzen. Strategische Bestandsentwicklung sollte jedoch auch Maßnahmen erwägen wie die Optimierung des Geschäftsmodells für eine stärkere Differenzierung am Markt und die Restrukturierung des Kreditportfolios. Investoren und Bestandshalter werden sich deshalb intensiv mit der Passung eigener Kernkompetenz und Portfoliostrategie auseinandersetzen müssen. Während Gewerbeimmobilien sehr viel anfälliger für konjunkturelle Schwankungen sind, erweisen sich Wohnimmobilien in der aktuellen Marktsituation als "Fels in der Brandung".
Jedes Jahr fehlen mehrere tausend Wohneinheiten in den großen Metropolen Deutschlands und diverse Studien gehen davon aus, dass die Nachfrage bis 2020 durch eine zunehmende Singularisierung der Haushalte noch ungebrochen steigt. Insbesondere Ballungsräume im Süden und Westen Deutschlands profitieren vom Zuzug und bieten Investitionsimpulse im Geschosswohnungsbau.
Auch bei den durchschnittlichen Mieten erfolgten die höchsten Zuwächse im Bestand der Großstädte. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, sodass hier reelle Mieterhöhungsspielräume ausgeschöpft werden können. Zwar werden sich strukturelle demografische Veränderungen der vergangenen Jahre in 20 bis 30 Jahren auch auf dem Wohnungsmarkt zeigen, sodass Investoren ihre Produktstrategie rechtzeitig neu ausrichten müssen. Dennoch gehört dieser Teil des Immobilienmarktes zu den wertstabilsten. Im Fokus großer Immobilieninvestoren stehen Büro- und Handelsobjekte in den BIG7-Standorten. Unabhängig von spezifischen Fondskonzepten, werden Wohninvestments ebenso zur Diversifizierung einbezogen wie Lager-/Logis-tik-, Hotel- oder Pflegeimmobilien. Mit Wohninvestments ist das Image einer langweiligen Anlageklasse mit geringer Renditechance verbunden.
Hohe Renditen lassen sich jedoch ausschließlich auf Basis eines hohen Risikos erkaufen. In den Boomjahren wurde auch auf Werte gesetzt, die keine Werte waren und es wurden Werte vernichtet. Durch die ungeheuren Kapitalmengen im Markt stiegen infolge der Nachfrage die Kaufpreisfaktoren, während die Renditen abnahmen.
Für diverse Gewerbeobjekte, die sich nicht an erstklassigen Standorten und Lagen befinden, wird sich in Zeiten konjunktureller Abschwächung das Leerstandsrisiko erhöhen. Aktuell gibt es allein in den sechs großen Bürostandorten wie Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München einen Büroflächenleerstand von über sechs Millionen Quadratmetern. Im Gegensatz zum Wohnungsmarkt ist für den Büromarkt vorerst nicht mit einer wachsenden Nachfrage zu rechnen.
Bester Zeitpunkt für den Immobilienerwerb
In den nächsten Monaten wird es am Markt auch deshalb wieder eine stärkere Konzentration auf solide Produkte wie wohnwirtschaftliche Investments geben, zumal sie besonders beleihungsfähig sind und von Banken auch aktuell gerne finanziert werden. Zurzeit können Investoren die besonderen Vorteile eines Käufermarktes nutzen. Mit einem Anstieg der Nachfrage würde sich dieser Trend sehr schnell wieder umkehren. Wer jetzt kauft, investiert antizyklisch, erwirbt in einer extrem günstigen Marktsituation und baut möglichen Inflationssorgen vor. Die Berechnungen von Wohninvestments gehen auf aktuelle Angebote ein, die zurzeit am Markt gehandelt werden.
Sie berücksichtigen Chancen und Risiken auf Basis konservativer Ansätze und zeigen die besondere Wert- und Ertragsstabilität dieser Anlagegruppe auf. Im Rahmen einer zehnjährigen Haltestrategie wird die Investition mittels Finanzanalyse auf Basis einer Eigenkapitalquote von 100 und 30 Prozent beispielhaft dargestellt.