Bausparen ist längst schon zu einem wesentlichen Teil der kompletten Gesamtfinanzierung einer Wohnimmobilie geworden. So reicht die Wertschöpfungskette der Bausparkasse Mainz (BKM) im Rahmen der Gesamtfinanzierung vom Kapitalaufbau über das Objektangebot und die Objektvermittlung bis zur Objektfinanzierung. Ergänzt wird diese Kette noch durch Vorsorgeprodukte, so zum Beispiel durch die hoch aktuelle Riester-Rente, die in Zusammenarbeit mit dem Partner, den Inter Versicherungen, angeboten wird.
"Alles aus einer Hand" ist keine leere Floskel. Denn dem Kunden wird über das Bausparen und die Baufinanzierung hinaus auch das passende Haus offeriert. Nach wie vor setzt die Bausparkasse dabei auf Selbstbausysteme und ermöglicht dem Bauherrn damit über das "Ausbauhaus", das "Bausatzhaus" oder das "Massivhaus" Kosten dämpfende Eigenleistungen.
Neue Formen des Bausparens
Bei der BKM wurde Bausparen im Laufe der Jahre immer wieder Veränderungsprozessen unterzogen. Die bewährte Sparform wurde aktualisiert, sie sollte in der Lage sein, auf zeitgemäß veränderte Wünsche und Erwartungen der Verbraucher eingehen zu können. So wurde 1982 mit dem Tarif D ein Optionstarif eingeführt, der dem Bausparer die Möglichkeit eröffnete, zwischen Hochzins und Niedrigzins zu wählen und durch sein Sparverhalten den Zuteilungszeitpunkt und den Tilgungsbeitrag zu beeinflussen.
Unter dem Gesichtspunkt der Kundenorientierung wurde elf Jahre später, also 1993, der Tarif Formel S entwickelt. Er kappte auf einmal so alte Zöpfe wie Zuteilung und Mindestansparung und führte, als erster flexibler Bauspartarif, die Wahlzuteilung ein. Schon nach einer Sparzeit von nur 24 Monaten konnte der Bausparer nun den Zuteilungszeitpunkt jederzeit selbst bestimmen. Als der Hypothekenzinssatz, bedingt durch die konjunkturelle Entwicklung, unter das durchschnittliche Zinsniveau für Bauspardarlehen fiel, kam es zu einem Nachfragerückgang bei Bauspardarlehen. Da der Bausparguthabenzins im Vergleich zu anderen Geldanlagen wesentlich höher lag, wurden Bausparkonten zunehmend für die reine Geldanlage zweckentfremdet.
Während andere Bausparkassen auf diese Situation mit der Absenkung der Guthaben- und Darlehenszinsen reagierten, brachte die BKM zu Jahresbeginn 2004 mit Maxflex eine Tarifneuheit auf den Markt. Angeboten wird nun eine neuartige, zeitgemäße Form des Bausparens. Sie garantiert dem Bausparer durch die Kombination von festen und variablen Elementen einen Darlehenszins, der besser ist als der Marktzins. In bisher nicht bekannter Flexibilität wird für automatische Anpassung an die Marktverhältnisse und damit an den sich verändernden Marktzins gesorgt.
Zu feststehenden Grundzinsen für sein Guthaben erhält der Bausparer zusätzlich einen variablen, am Kapitalmarkt orientierten Zinsbonus. Auf Wunsch des Bausparers passen sich sowohl die Zinsen für Guthaben als auch für Darlehen variabel dem Markt an. Dies bedeutet: Steigen auf dem Markt die allgemeinen Guthabenszinsen, erhöhen sich auch die Darlehenszinsen für die Finanzierungen.
Marktgerechte Verzinsung
Diese Steigerung wird von dem Tarif nachvollzogen, so dass der Bausparer, so er dies wünscht, sowohl für das Guthaben als auch für das Darlehen immer eine marktgerechte Verzinsung erhält. Damit erzielt die Innovation auch noch einen weiteren Effekt: Sie sorgt stets für eine gerechte Behandlung des Bausparers.
- Um mit großer Genauigkeit auf die Zielvorstellungen der Bausparkunden eingehen zu können, wurden drei Versionen des neuen Tarifs entwickelt. Die Version 1 richtet sich mit fest vereinbarten Spar- und Darlehenszinsen an den Bausparer, der konkret den Schritt in die eigenen vier Wände plant und eine Baufinanzierung benötigt. Bei einem Guthabenszins in der Sparphase von 1,25 Prozent hat der Bausparer bei Zuteilung Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu 3,90 Prozent per annum, effektiver Jahreszins 4,19 Prozent. Eine Besonderheit: Wird nur ein Teil des Darlehens benötigt, reduziert sich der Darlehenszins auf bis zu 1,80 Prozent per annum, effektiv: 2,77 Prozent.
- Hohe Flexibilität ist das Kennzeichen der Version 2. Gedacht ist diese Version für Bausparer, die sich über ihre Ziele noch nicht eindeutig im Klaren sind und die auch die Chancen des Marktes in der Anspar- und Darlehensphase nutzen möchten. In der Sparphase erhält der Kunde bei dieser Version eine Grundverzinsung von 1,25 Prozent per annum und einen variablen Zinsbonus, der sich an der Umlaufrendite, also an der durchschnittlichen Rendite für festverzinsliche Wertpapiere mit einer Laufzeit von vier bis zehn Jahren, sowie an den Erträgen der BKM aus den Bauspardarlehen orientiert. Steigen die Erträge und die Umlaufrendite, ein Zeichen für steigenden Marktzins, steigt auch der Zinsbonus des Bausparers. Dabei können sich die Zinsen für das Sparguthaben bis auf 5,0 Prozent erhöhen.
Durch die neue und in der Bausparlandschaft einmalige Zinsvorteils-Garantie sind Bauspar-Darlehenszinsen in dieser Version immer günstiger als der Marktzins. Entscheidet sich der Kunde für die Grundverzinsung in der Ansparphase, erhält er ein Bauspardarlehen zu garantiert 3,9 Prozent per annum nominal effektiv 4,32 Prozent per annum. Fällt das Marktzinsniveau für vergleichbare Darlehen unter diesen Wert, zahlt der Kunde nur noch die Marktzinsen. Der Mindestzins beträgt dabei 3,75 Prozent.
- Im Vordergrund der Version 3 steht die Rendite. Für eine fest vereinbarte Sparzeit und einen fest vereinbarten Sparbeitrag wird ein garantierter Sparzins festgelegt, der auch bei fallendem Marktzins unverändert bleibt. Je länger dabei die Sparzeit ist, desto attraktiver sind die Zinsen. So garantiert die Bausparkasse je nach Laufzeit Guthabenzinsen von 2,8 Prozent per annum bis 4,0 Prozent per annum (Stand: August 2006). Entscheidet sich der Bausparer schließlich doch für eine Immobilienfinanzierung wird ein günstiges Darlehen gewährt.
Während für die Version 1 die Standardzuteilung gilt, können Bausparer in den Versionen 2 und 3, hier nach Ablauf des Sparplans, zwischen Standard- und Wahlzuteilung wählen. Bereits nach einer Sparzeit von 24 Monaten lässt sich dabei der Zuteilungszeitpunkt für das Bauspardarlehen durch den Kunden selbst bestimmen. Durch dieses Element der Wahlzuteilung, das bereits im Jahre 1993 eingeführt wurde, vermeidet der Bausparer teure Zwischenfinanzierungen der Bausparsumme.
Gemeinsam ist den Versionen ein Regelsparbeitrag von drei Promille der Bausparsumme, die 40-prozentige Mindestansparung für die Regelzuteilung und der Tilgungsbeitrag von sechs Promille der Bausparsumme in der Regelzuteilung. Wertermittlungs- und Darlehensgebühren, bei einigen Bauspartarifen bis heute noch üblich, entfallen.
Ergänzung der Produktpalette durch ein Zuschussdarlehen
Mit diesen Tarifinnovationen konnte das Bausparen von starren Regeln gelöst und marktgerecht erneuert werden. An weiterer Attraktivität gewinnt Bausparen jetzt durch das in jüngster Zeit von der BKM eingeführte Zuschussdarlehen MVD.
Für ein Bauvorhaben können Bauherren Darlehen aus Maxflex-Bausparverträgen bereits ab 1,8 Prozent per annum nominal (effektiver Jahreszins 2,77 Prozent) in Anspruch nehmen. Mit dem neuen Zuschussdarlehen "Mainzer Vario Darlehen", kurz MVD, kommt die Bausparkasse ihren Kunden bei der Tilgung ein Stück entgegen: Je nach gewählter Darlehensvariante verringert ein Darlehensnehmer mit dem MVD seine monatliche Belastung um 40 oder 50 Prozent. Ausgestattet wurde das MVD mit einer variablen Verzinsung, die in der Höhe durch eine Zinsobergrenze limitiert ist. So profitiert der Kunde zwar von sinkenden Zinsen, er ist aber durch die Zinsobergrenze gegen steigende Zinsen abgesichert und hat somit kein Zinsrisiko.
Für die gesamte Laufzeit hat der Darlehensnehmer beim 40-prozentigen Zuschussdarlehen eine durchgehend konstante Rückzahlungsrate und damit eine verlässliche Planungssicherheit. Beim 50-prozentigen Zuschuss, also bei der Halbierung der ursprünglichen Belastung, steigt die Rate nach Tilgung des Bauspardarlehens geringfügig an. Die Zins- und Tilgungsraten liegen auf dem Niveau eines Hypothekendarlehens mit zehnjähriger Festschreibung. Da die Gesamtlaufzeit jedoch deutlich kürzer ist, sind die Gesamtkosten des Darlehens erheblich geringer. Das MVD bedeutet für den Darlehensnehmer nicht nur einen Zugewinn an finanziellem Spielraum, der sich für die eine oder andere Anschaffung nutzen lässt, das neue Zuschussdarlehen bringt dem Kunden auch wesentlich mehr Flexibilität in der Darlehensphase.
Angeboten wird das MVD im Übrigen nicht nur bei neu in Anspruch genommenen Bauspardarlehen. Auch bei bereits ausgezahlten Darlehen mit einer Restschuld von mindestens 10 000 Euro und einer Restlaufzeit von mindestens 24 Monaten wird das Zuschussdarlehen gewährt. Der Produktpolitik der BKM entspricht es, statt auf neue Bedürfnisse zu reagieren, die zu erwartenden Anforderungen rechtzeitig zu erkennen. Nur dann sind - und das zeigen die aufgeführten Beispiele - Weichenstellungen möglich, die schließlich zu Markterfolgen führen.