Traditionell sind die meisten deutschen institutionellen Investoren in Immobilien in Deutschland und Europa investiert. Für viele stellt sich die Frage was der nächste Schritt sein kann. Sollen sie in Märkte fernab vom eigenen Kirchturm investieren? Und wenn ja, sollen sie dies mit einzelnen spezialisierten Fondsmanagern für einzelne Regionen tun oder mit einem breit aufgestellten global investierendem Fonds?
Nordamerika und Asien bieten Vorteile
Die Wachstumsaussichten in Asien und Nordamerika bieten erhebliches Potenzial auch für die Immobilien renditen. Vor einiger Zeit fragte ein Vertreter eines Staatsfonds aus Süd korea, warum er in Europa investieren sollte: Wegen der ungelösten Staatsschuldenkrise? Der demogra fischen Entwicklung? Oder wegen der Wachstumsaussichten? Diese nicht ganz ernst gemeinten Fragen bringen es auf den Punkt. Selbst bei optimistischen Prognosen in Bezug auf die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland und Europa, liegen diese immer hinter den Aussichten für die USA, Südkorea oder Australien.
Darüber hinaus bieten Investitionen in außereuropäischen Märkten zusätzliche Diversifikation. Der Blick auf Tabellen, die die Korrelation zwischen einzelnen Märkten darstellen, zeigt ein deutliches Bild: Märkte in Asien entwickeln sich unabhängig oder sogar gegenläufig zu denen in den USA oder Großbritannien. Holland und Japan haben jüngst eine ganz eigene Entwicklung genommen. Und Deutschland scheint mit keinem Markt auf dem Globus zu korrelieren. Ein globales Portfolio hat das größte Diversifikationspotenzial. Im "Praxistest" bestätigt sich dies. Bei den vom RREEF-Management verwalteten globalen Portfolios zeigt sich regelmäßig, wie sich Wertschwankungen auf unterschiedlichen Märkten gegenseitig zum Teil ausgleichen.
Das Timing entscheidet
Immobilienzyklen verlaufen weltweit unterschiedlich. Das macht eine globale Investitionsstrategie besonders reizvoll. Wer es schafft, zum "richtigen" Zeitpunkt in den "richtigen" Markt zu investieren, wird große Freude an seinem globalen Immobilien-Portfolio haben. Dies ist das wichtigste Argument für einen global investierenden Fonds. Mit einer globalen Anlagestrategie kann der Fondsmanager schnell auf Marktbewegungen reagieren und somit beim Timing Schwerpunkte setzen.
Ein Beispiel: Das RREEF Management wurde im Frühjahr 2008 von einem Versorgungswerk mandatiert, ein Portfolio in den USA und Asien aufzubauen. Europa war explizit ausgenommen. Nach dem Zusammenbruch der Lehman-Bank Ende 2008 sah es ab Anfang 2009 nach ausgezeichneten Investitionschancen in Europa aus, aber (noch) nicht in den USA oder Asien. Deswegen wurde der Investor davon überzeugt, das Mandat zu erweitern und beherzt in Großbritannien und Frankreich zu investieren.
Erst ab der zweiten Jahreshälfte 2009 öffneten sich dann auch die Märkte in den USA. Die Ankaufsaktivitäten wandten sich von Europa nach Amerika und im Folgenden auch nach Asien. Dieses Setzen von Schwerpunkten hat sich für den Investor ausgezahlt - seit Auflage des Mandats liegen die Renditen deutlich über dem was man von einem regional fokussierten Core-Portfolio erwarten darf.
Diese bewusst getroffenen Timing-Entscheidungen wären kaum möglich gewesen, wenn das Versorgungswerk beim Aufbau seines globalen Immobilien-Portfolios auf mehrere fokussierte Strategien gesetzt hätte. Die einzelnen Anbieter hätten vereinbarungsgemäß die jeweilige Strategie schnellstmöglich umgesetzt. Eine Reaktion auf sich verändernde Marktsituationen ist bei einer fokussierten Strategie kaum möglich, sie ist ja auch nicht vorgesehen.
Lokale Expertise notwendig
Wenn ein Investor die Chancen von Anlagen außerhalb Deutschlands und Europas nutzen möchte, sollte er jedoch mit denselben Maßstäben an die Investition gehen, die er in seinem vertrauten Feld anwendet. Der wesentliche Punkt dabei ist lokale Marktkenntnis. Sofern ein Fondsmanager eingeschaltet wird, sollte dieser nur in solche Märkte investieren, in denen er eine eigene lokale Präsenz unterhält.
Darüber hinaus sollte der Manager in der Lage sein, die unterschiedlichen Marktzyklen auch beurteilen zu können - ein starkes Research ist hier ein Muss. Schließlich ist es für den deutschen Investor vorteilhaft, wenn der Manager über Erfahrungen mit Objekten in anderen Kontinenten verfügt, um auch von der Investitionsstruktur her die richtigen Entscheidungen zu treffen.