Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung stieg im 4. Quartal 2016 im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 Prozent, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,2 Prozent. Damit hat sich die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monate nur unmerklich abgeschwächt. Die den Index insgesamt nach oben treibenden wachstumsstarken Städte sind weiterhin von einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen und vor allem nach Kaufobjekten geprägt. Während die Bestandsmieten im Vergleich von Q4/2016 zum Vorquartal nur leicht um 0,3 Prozent anstiegen, wuchsen die Neuvertragsmieten – bei leicht abgeschwächter Dynamik – um 0,4 Prozent.
Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen im gleichen Zeitraum um 1,3 Prozent und Einfamilienhäuser gar um 1,6 Prozent. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 4/2015 übertrafen die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen mit 6,9 Prozent und bei Einfamilienhäuser mit 6,2 Prozent den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,2 Prozent. Für Mehrfamilienhäuser musste im Vergleich zum Vorquartal 0,4 Prozent mehr ausgegeben werden, im Jahresvergleich +1,7 Prozent. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,2 Prozent beziehungsweise 1,1 Prozent im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Wohn-Index. Angesichts eines durchschnittlichen Verbraucherpreisindex 2016 von +0,5 Prozent, wobei die vom Statistischen Bundesamt gemessenen Kosten für das Wohnen inklusive Betriebskosten mit -0,1 Prozent nahezu stagnierten, wird die im F+B-Wohn-Index gemessene relativ moderate Entwicklung der Nettokaltmieten im Bestand bestätigt. Offenbar ist vor allem das Segment der selbstnutzenden oder eine sichere Kapitalanlage suchenden Käufer von Eigentumswohnungen maßgeblich verantwortlich für die Entwicklung des Gesamt-Index.
Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahren um 32,3 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 4. Quartale) um 42,5 Prozent. Die Neuvertragsmieten veränderten sich dagegen in den gleichen Vergleichszeiträumen um jeweils 10,4 Prozent bzw. 18,3 Prozent. Bestandsmieten entwickelten sich noch etwas moderater um jeweils 4,7 Prozent (Q4/2016 zu Q4/2011) und 6,8 Prozent (Q4/2016 zu Q5/2006). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünfjahresvergleich der vierten Quartale um 19,5 Prozent und im Zehnjahresvergleich um 25,5 Prozent.
Kempten im Allgäu, Unterschleißheim und Freising – letztere im Umland von München – machten im Jahresvergleich der jeweils vierten Quartale 2016/2015 mit Steigerungsraten von 14,0 Prozent, 8,4 Prozent und 8,1 Prozent die größten Preissprünge bei Eigentumswohnungen. Kempten rückte damit im Vergleich zu Q3/2016 um neun Rangplätze und einem Durchschnittspreis von 2.900 €/m² auf Position 32 vor. Unterschleißheim verteidigte mit 4.180 €/m² seinen zweiten Platz nach München und Freising verbesserte sich mit einem Durchschnittspreis von 3.840 €/m² um zwei Plätze auf Rang sechs.
München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.740 €. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (Platz zwei), Germering (Platz vier), Freising (Platz sechs), Olching (Platz sieben), Fürstenfeldbruck (Platz neun), Dachau (Platz zehn), Erding (Platz 15) bildeten auch im vierten Quartal 2016 das „Planetensystem“ der teuersten Städte Deutschlands, die um die „Sonne“ München kreisen.
Eine tendenziell preisdynamische Entwicklung zeigte sich in Frankfurt und seinem Umland. Neben der Mainmetropole, die sich binnen eines Vierteljahres vom 13. auf den 12. Rang verbesserte, verteidigte Bad Homburg v. d. Höhe mit einem Plus von 2,6 Prozent den 20. Rangplatz. Oberursel im Taunus verbesserte sich mit +2,6 Prozent vom 25. auf den 22. Platz und Bad Vilbel mit einem Plus von 3,5 Prozent um fünf Plätze auf die 26. Position. „Ob hier die ersten Auswirkungen verstärkter Nachfrage im Zuge des Brexits zu verzeichnen sind, kann bisher nicht belegt werden, bleibt also den nächsten Quartalsberichten vorbehalten“, erklärte der geschäftsführende F+B-Gesellschafter.
Die Top-7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz elf Hamburg (3.680 €/m²) und auf Rang zwölf Frankfurt am Main (3.580 €/m²), auf Platz 14 stand Stuttgart (3.480 €/m²), Düsseldorf (3.000 €/m²) folgte auf Platz 27 und Köln (2.850 €/m²) belegte den Rangplatz 39. Die Wachstumsraten zwischen Q4 und Q3/2016 bewegten sich zwischen 1,2 (Frankfurt) und 2,7 Prozent (Stuttgart). Die Eigentumswohnungspreise in Berlin waren qualitätsbereinigt mit durchschnittlich 2.600 €/m² nach wie vor moderat. Berlin hat sich allerdings innerhalb eines Quartals um weitere zwei Rangplätze auf Platz 72 der Top-500-Städte in Deutschland vorgearbeitet (+7,5 Prozent zum Vorjahresquartal, +1,4 Prozent zum Vorquartal) – allerdings bei verlangsamtem Tempo.
Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten verzeichneten Görlitz (+2,6 Prozent zum Vorquartal, +25,4 Prozent zum Vorjahresquartal), Stendal in Sachsen-Anhalt (+ 7,1 Prozent zu Q3/2016, +20,4 Prozent zu Q4/2015), Schönebeck an der Elbe (+ 4,3 Prozent zum Vorquartal, +19,2 Prozent zum Vorjahresquartal) und Sundern im Sauerland (+ 7,0 Prozent zu Q3/2016, +14,8 Prozent zu Q4/2015). Auch Magdeburg weist mit einem Jahresplus von 12,1 Prozent und einem Durchschnittspreis von aktuell 1.220 €/m² einen vielversprechenden Trend auf.
Auch bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 13,00 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen erneut an der Spitze. Der Mietenanstieg zum Vorjahresquartal hat sich um 0,8 Prozentpunkte auf 1,2 Prozent verlangsamt. Das Mietniveau gegenüber dem Vorquartal 3/2016 blieb mit +0,6 Prozent nahezu konstant. Hier deuten sich Grenzen in der Zahlungsfähigkeit der Münchener Mieter an. Inwieweit die Mietpreisbremse dafür verantwortlich ist, bleibt weitergehenden Analysen vorbehalten, die F+B gerade durchführt.
Die Mieten in Frankfurt am Main (10,90 €/m², Rangplatz drei) und Hamburg (10,10 €/m², Rangplatz zehn) stiegen im vergangenen Jahr um 1,4 bzw. 1,2 Prozent. Die Steigerungsraten in Stuttgart (Rangplatz sieben) wiesen mit 2,1 Prozent und 10,30 €/m², in Köln (Rangplatz 23) mit 1,5 Prozent und 9,60 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 26, +1,5 Prozent, 9,50 €/m²) allesamt Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,2 Prozent im Jahresvergleich Q4/2016 zu Q4/2015 lagen.
Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch deutlich unterhalb der anderen Top-Standorte in Deutschland. Mit 8,01 €/m² für die Standardwohnung kletterte die Stadt um fünf Ränge auf Platz 104. In der Hauptstadt verzeichneten die Marktmieten im letzten Jahr mit 2,6 Prozent eine erneut signifikante Aufwärtsbewegung, die sich im Vergleich des vierten mit dem dritten Quartal 2016 mit +0,4 Prozent aber etwas abschwächte. Die höchste Mietsteigerung innerhalb der Top-50-Standorte binnen eines Jahres verzeichnete mit 6,3 Prozent Oberursel im Taunus, gefolgt von Hattersheim am Main mit +5,3 Prozent und erneut Lörrach mit 5,1 Prozent. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,30 €/m² € von allen knapp 500 untersuchten Städte den Titel als der preiswerteste Wohnstandort Deutschlands.
Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland: Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.
Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von knapp 30 Millionen Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und Überprüfung auf Angebotsdubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.